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谈物业管理费测算.docx

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谈物业治理费测算
恰逢《物业效劳收费治理方法》(下称“方法”)的出台,为物业治理收费供应了法律依据。依据“方法”,物业治理费的构成分三个部份:
一)开头建立单位缴交的住宅区公用设施专用基金;
二)业主缴交的住宅修理基金和公用设备更新储藏金;
三)业主缴交的住宅区公共性效劳费。前两部份,“方法”已做出明确的缴纳方法,设立专帐治理,专款专用。
第三部份住宅区共性效劳费,“方法”也明确了费用工程,可如何依据工程费用发生,确定这部份的物业治理费,笔者就此浅见,与诸位共同商讨。
对于住宅、楼宇等物业的治理,现在尚存在不同组织形式的治理方式,不管哪种组织形式的治理,都须发生治理费用,费用的来源会有所不同。现认为较为科学的物业治理是实现社会化、专业化、市场化、效劳经营型的物业治理模式,实行政府主管部门行业治理,业主自治与物业治理公司专业效劳相结合的治理体制,因此治理费来源于为主。本着“取之于用户、用之于用户,收支平衡,略有结余”的原则,就是说治理公司所从事的治理活动是微利行业,而依据《中华人民共和国公司法》设立的公司,“公司是以营利为目的的社团法人”,这肯定义包含着特征之一:“公司是以营利为目的的经济组织。”为此物业治理费在定价、批准、执行过程中,势必会遇到物业治理公司与业主在利益上的冲突和冲突。因此需要政府主管部门行业治理,协调两者之间的利益。物业治理费的测算要公开、公正、合理,保证物业治理有牢靠足够的经费来源,维持物业治理良性循环进展。
物业治理费的测算,在坚持以上原则和留意处理问题的根底上,如何测算,分以下几个步骤:
一)依据住宅区的规模、档次和治理目标,设立岗位,配备相应力量的人力资源。
二)估算住宅区进展统一治理,到达确定的治理目标,所发生的各类各种费用。
三)考虑统一治理能取得的社会效益、环境效益和经济效益。
根据上述步骤和依据“方法”中住宅区公共性效劳包括工程,假设以年为核算周期,以下发生的各种费用分别设为:
1、治理、效劳人员的工资和根据方法提取的福利费(A)
2、公用设施、设备修理、保养和公用设备日常运行费(B)
3、绿化治理费(C)
4、清洁卫生费(D)
5、保安费(E)
6、办公费(F)
7、法定税费(G)。
目前从事物业治理正常缴纳税费有两项,即营业税和城建教育附加费。由于住宅区内不同类型建筑,建筑标准、规格、档次、配套设施不同,如住宅、大厦等。因此分摊到某个建筑单体依据治理档次要求发生费用不同,所以物业治理还要依据不同建筑物功用不同,治理标准、档次的不同,划分不同单体发生费用所相应的经营额,分别X1X2X3XK0因此物业治理费分摊到各个单体之后,则:X=X1+X2+X3++XK
由于公司核算本钱费用一般以年为单位,可是落实到收取物业治理费,以年为限则太长了,一般认为以月为单位收取最正确,最为合理,所以总经营额落实到每月应为X/12。那么每月摊到各个单体建筑分别为X1/12、X2/12、X3/12XK/12。按总面积分摊物业治理费,如总面积为S,各单风光积分别为S1、S2、S3、SK,S=S1+S2+S3+SK0因此测算公共性效劳费标准综合平均指标数Y=X/12S(单位:元/米2月)变简称综合平均指标数。按某单位面积分摊到每个单体公共性效劳费标准(单位:元/米2月)则为:
Y1=X1/12S1,Y2=X2/12S2,Y3=X3/12S3,,YK=XK/12SK,K指住宅区内物业治理K个独立单体建筑。
从上述关系推论结果看出,标准综合平均指标数Y,只是反映物业治理效劳收费的综合水平,反映物业统一治理,所应到达的综合治理水平,用于反映物业治理水平的凹凸。Y1Y2Y3Yk说明公共性效劳费分摊到单体,某单体业主应当缴纳的公共性效劳费标准,反映物业治理公共性效劳于某单体业主治理效劳水平的凹凸。应当指出,上述指标只是反映同一时空,一样条件物业治理的治理效劳水平,但是两个住宅区不行能存在于同一时空,一样条件,因此不能肯定地用于比拟两个住宅区治理效劳水平,要比拟只是相对而言,还由于物业治理不是某一时间的,而是一个长时间的过程。这里也提出比拟物业治理学的理论体系问题。
还要指出,对住宅区进展统一治理,估算所发生的各类各种费用,还需肯定的物业治理阅历积存,才能比拟精确确实定,或者物业治理成为一门行业,专业部门对各项工作及设备等发生的费用,依据治理档次,特地确定出行业的费用标准,这样就较为标准,假如由于通涨等缘由,造成费用标准的变动,可以由行业部门公布调整系数加以调整,固然其最终表达的各种价格,还需有关部门审批,至此也有根有据,合情合理。