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(财务分析)财务分析模
型(房产):.
四川明宇集团
房产业财务分析(模型)
第一部分企业基本情况
××××公司于××年××月在×××工商局注册登记,注册地址:××××××,注册资
本×××万元。
公司现有员工××人,公司机构设置情况等。
公司开发的房产项目名称,购置土地使用权×××亩,实际净用地××亩,项
目分××期开发。
分期介绍开发情况。包括报建建筑总面积、实际开发建筑面、可售建筑面
积。开发的住宅户数、可售建筑面积;商业房可售面积。项目动工日期,开盘
销售日期,竣工(预计)日期。截止报告期已实现的总销售收入,预计实现的
利润、已经上缴国家的各种税金情况等。
开发项目合计实现的收入,预计的利润和上缴国家的税金等。
第二部分项目投资预算情况
主要介绍项目预算编制的依据和理由。
×××××项目开发投资预算表
开发总面积:预计开工日期:预计完工日期:单位:元
序号成本项目工程量预算单价预算金额备注
1土地及拆迁成本
2前期工程费用
3建筑安装成本
:.
4基础设施费用
5公用配套设施费用
6开发间接费用
7管理费用
8销售费用
9财务费用
合计
第三部分项目开发情况
一、截止报告期的项目资金来源万元。
1、项目资本金万元,
2、向银行借款万元,
2、截报告期销售产品收入现金万元,
3、其他(维修基金)万元。
二、项目实际总支出万元。
(一)工程支出万元。(详细支出见项目投入一览表)
1、土地使用权、土地征用及拆迁补偿费万元。包括为取得土地使用权支
付的地价款和按国家规定交纳的有关费用和税金,地上和地下附着物拆迁补偿
的净支出,安置动迁用房等支出。
2、前期工程费用万元。包括设计费,规划费,项目可行性研究和水文,
勘察,测绘及“三通一平”等支出。:.
3、建筑安装及装饰(包括甲共材料)支出万元。包括土建成本,地基加
固费用,甲供材料,外墙装饰,室内装饰栏杆,防盗门,塑钢门窗和零星工程
等。
4、基础设施费用万元。包括开发小区内道路,供水,供电,供气,排污,
排洪,通讯,照明,环卫,绿化工程发生的支出。
5、公用配套设施费用万元。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设
施发生的支出。如:健身器材等
6、开发间接费用万元。主要是指直接组织,管理开发项目发生的工资,
福利费,折旧费,办公费,水电费,会务费和前期物管费。
7、管理费用万元。指企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活
动而发生的管理费用。
8、销售费用万元。指企业为销售而发生的各项费用,包括产品销售之前的改
装修复费、产品看护费、水电费,产品销售过程中发生的广告宣传费、展览费,
以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经
常费用。
9、财务费用万元。指企业在房地产开发经营过程中,为进行资金筹集等理财
活动而发生的财务费用,包括利息支出(减利息收入)、汇兑损失(减汇兑收益)
以及相关助手续费等。
10、购置固定资产万元。
11、支付营业税金及附加和土地增值税等万元。
12、其他万元。
×××××项目开发投入:.
截止年月日单位:元
序开发成本报告期金账面累计投扣除因实际投投入比预算投备
号额入素入例入注
012345=3-4678
1土地及拆迁成
本
2前期工程费用
3建筑安装成本
4基础设施费用
5公用配套设施
费用
6开发间接费用
7管理费用
8销售费用
9财务费用
合计100%
主要分析项目实际投入与预算的差异。
三、项目工程欠款情况
截报告期,累计欠付款万元(已减去扣除因素),其中:工程款万元,土
地款万元,税金万元万元,其他万元。
第四部分销售收入和成本情况
一、收入
(一)、账面收入
报告期×××项目账面销售收入万元。截止报告期账面累计收入万元。
(二)、实际累计销售情况(按付款方式分)
截止报告期,××××项目累计收入(不含预计收入)万元,已收款万元,收
款率%。
1、已经签订销售合同的销售收入万元:.
截止年月日,已签订合同销售住宅房套,建筑面积㎡,合同金额万元,已收款
万元,未收款万元。明细如下:
已签订销售合同销售情况
截止年月日
销售数量建面合同总金额已收款欠收款
序号付款方式备注
(套)(㎡)(元)(元)(元)
一住宅
(一)多层住宅
1分期付款
2一次性付款
3按揭付款
4其他
小计
多层住宅单位售价元/㎡
(二)别墅住宅
1分期付款
2一次性付款
3按揭付款
4其他
小计
别墅单位售价
(三)花园洋房
1分期付款
2一次性付款
3按揭付款
4其他
小计
花园洋房单位售价
(四)电梯公寓
1分期付款
2一次性付款
3按揭付款:.
4其他
小计
电梯公寓单位售价
二商业房
(一)商铺
1分期付款
2一次性付款
3按揭付款
4其他
(二)车库
1分期付款
2一次性付款
3按揭付款
4其他
(三)其他
1分期付款
2一次性付款
3按揭付款
4其他
总计
2、已定房尚未签订销售合同的销售收入万元
已定房尚未签订合同套(其中:住宅房套,别墅套),建筑面积㎡,预计收
入万元。明细如下:
已定房未签订合同销售情况
截止年月日
定房数量建面平均单位售价预计收入已收款
序号住房类型备注
(套)(㎡)(元/㎡)(元)(元)
1多层住宅
2别墅住宅
3花园洋房:.
4电梯公寓
小计
5商铺
6车库
7会所
小计
合计
3、尚未销售的住宅房和商业房万元
未售住宅房套(其中:多层住宅套,别墅套),未售面积㎡。未售商业房
面积㎡。预计收入如下:
未销售面积预计收入
截止年月日
序号类型数量(套)建筑面积(㎡)建面售价(元/㎡)预计收入(元)备注
一住宅房
1多层住宅
2别墅住宅
3花园洋房
4电梯公寓
小计
二商业房
1营业房
2会所
3
4
小计
合计
(三)、实际累计销售情况(按建筑面积分):.
××项目共计开发可售建面㎡,已经销售建面㎡(含已订房未签合同,下同),
销售率%。
累计实现收入万元,平均售价元/㎡。已收款万元,收款率%。未收款的原
因:
详细销售情况见下表:
×××项目累计销售统计表
截止年月日
面积收入平均售价已收款未收款
项目数量备注
(㎡)(元)(元/㎡)(元)(元)
一、已销售
(一)、住宅
1、多层
2、别墅
3、花园洋房
4、电梯公寓
(二)商业房
1、商业房
2、会所
3、车库
二、未销售
(一)住宅
1、多层××××
2、别墅××××
3、花园洋房××××
4、电梯公寓××××
(二)商业房
1、商业房××××
2、会所××××
3、车库××××
合计:.
(三)、报告期销售情况
前面分析了××项目截止到报告期的累计销售收入万元,由于截止到上一年
度末已经计算了收入万元,因此,本报告期实际收入万元。
详细情况见下表:
×××报告期销售统计表
年月日单位:元、㎡
截止上年度销售截止本年度销售报告期实际销售
项目
数量面积收入数量面积收入数量面积收入
01234567=4-18=5-29=6-3
一、住宅
(一)、已销售
1、多层
2、别墅
3、花园洋房
4、电梯公寓
(二)、未销售
1、多层
2、别墅
3、花园洋房
4、电梯公寓
二、商业房
(一)、已售
1、商业房
2、会所
3、车库
(二)、未售
1、商业房
2、会所
3、车库:.
三、销售合计
四、未销售合计
二、成本
(一)、开发成本及分摊方法和原则
根据房地产开发核算的要求,开发产品完工前发生的直接成本、间接成本
和共同成本,应按配比原则将其分配至各成本对象。对直接成本和能够分清成
本负担对象的间接成本,直接计入成本对象中;共同成本以及因多个项目同时
开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本,应按各成本对象(项目)
的占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。
凡涉及多个项目同时开发、分期开发或滚动开发不能分清楚负担对象的共
同成本、间接成本需要分摊成本和费用的,应说明分配的方法和原则及分配后
各成本对象的金额。例如:土地出让金、土地交易契税、借款利息、公共配套
设施和基础设施等。
(二)、共同成本和费用分摊
1、土地出让金和交易契税的分摊
2、借款利息的分摊
3、公共配套设施及基础设施的分摊
4、开发间接费用的分摊
5、其他的分摊
通过分配后,完工项目的开发成本为:
×××项目开发成本表
总建筑面积:㎡可售建筑面积:㎡截止年月日单位:元、元/㎡:.
序号开发成本实际成本单位成本预算成本单位成本备注
1土地及拆迁成本
2前期工程费用
3建筑安装成本
4基础设施费用
5公用配套设施费用
6开发间接费用
7管理费用
8销售费用
9财务费用
合计
2、开发成本分析
主要分析项目的实际成本与预算成本的差异及形成差异的原因。
第四部分收益情况
一、已实现销售的商品收益(所得税前)
××项目销售建面㎡,已实现收入万元,开发成本万元(,完工项目按实际
成本计算,未完工项目按预算成本单位计算),开发利润万元,减去销售税金
万元后,实际所得税税前收益万元,收益率%。
×××项目已实现销售收益计算表
截止年月日
平均售开发成单位成销售税开发收
数面积收入
项目价本本金益
量(㎡)(元)
(元/㎡)(元)(元/㎡)(元)(元)
01234=3/256=5/278=3-5-7
一、已售住
宅
1、多层
2、别墅:.
3、花园洋
房
4、电梯公
寓
二、已售商
业房
1、商业房
2、会所
3、
4、
合计××
二、未实现销售的商品收益(所得税前)
截止报告期,尚有㎡未销售,其中住宅㎡,商业房㎡。根据市场行情,预
计住宅销售单价元/㎡,商业房售价元/㎡,可实现收入万元,减去开发成本和
销售税金后,开发收益为万元,收益率%。
×××项目未实现销售收益计算表
截止年月日
预计收平均售开发成单位成销售税预计收
数面积
项目入价本本金益
量(㎡)
(元)(元/㎡)(元)(元/㎡)(元)(元)
01234=3/256=5/278=3-5-7
一、未售
住宅
1、多层
2、别墅
3、花园洋
房
4、电梯公
寓:.
二、未售
商业房
1、商业房
2、会所
3、
4、
合计××
三、全盘销售完毕后的开发收益(含预计的收益)
××项目,可售建面㎡,全部销售完毕,可实现收入万元,单位售价元/㎡,
开发成本万元,单位成本元/㎡,应交销售税金万元,开发利润万元,销售利
润率%。
销售利润率与同业比较,低于和高于同业水平的原因。
第五部分结论
房产开发项目管理好的方面和不足方面,今后需加强管理的措施和建议。
附:《开发成本投入一览表》
《开发成本预算表》