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地产公司合约管理与造价控制
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地产开发公司的造价管理对合作单位以合约管理为主,对公司内部以流程管理为主。
合约管理以合同是否签订为界,签订前工作重点围绕招投标及相关工作展开(包括合约模式的选择、报价模式的选择)。合同签订后管理重点为变更管理(包括工程变更、合计变更、现场签证、工程指令的管理)。开发企业还应该做好控制估算,及时调整预算、对项目预计最终成本做动态跟踪。
.??当前合同管理的现状:
第一类是以FIDIC、JCT这两个合同模板。具有条款严密、非常强的系统性和可操作性,建设各方风险责任明确、权利义务公平的特点。
第二类是以07年/10国标施工招标文件,结合《建设工程工程量清单计价规范》,对合同中的清单报价的格式及计价内容做了规定。就具体内容上来讲,仍较为简略,其条款操作性还不能充分满足工程实际需求。
第三类就是以中海、万科等提出的结合部分FIDIC条款,又结合国内、企业、项目的实际情况,一方面完整的保留FIDIC条款的框架,一方面对FIDIC条款的内容的描述做了结合工程和企业实际的修改。
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2??公司不同的合约管理方式:快速开发企业(比如拿地一年内开盘)为了节约招投标时间(开发项目总包单位招标项目,完成招投标工作并签订施工合同需要施工图纸完成后3个月左右)。其造价控制常用模式有:限额设计及设计标准化(产品高度同质化,确保产品单价基本稳定),总包单位费率招标(确保快速开发),公司要求先算后施工,但多数项目是边设计边施工边算账。
优点:开发速度快
缺点:后期核对预算、结算工作量大,招标工作没有最大限度的合理降低工程造价。如果处理不好,容易造价失控。同时,产品高度同质化,会影响产品本土化以及产品线延伸。
集团施工管理经验足,土建安装材料设备开发成本管理极细,集团统一由发展管理部负责项目的进度、成本监控等;
优点:集团控制力度增加,建安成本控制工作做的相当出色。
缺点:集团下属的工程部或项目部管理效率降低,事无巨细均要等候上级集团意见。招标采购、和约管理人员增加。
资金实力雄厚,产品差异化大,对利润率有一定要求,但对开发项目的规模、开发速度没有严格要求的企业(拿地到项目开盘一般在18个月到24个月之间),会在项目初设阶段,根据产品标准计算目标成本。目标成本在审批通过后,项目开发阶段的招投标工作,都会与目标成本对比,发生偏差时,及时调整设计或上报调整目标成本。总包单位工程严格按照招标流程,一般采用总价包干合同。变更同期审核。
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优点:流程规范,预算控制效果较好,结算工作量小。(变更工作量与施工图纸完善程度有关)。
缺点:开发速度慢,适用条件高。招标阶段工作量大。
材料采购引入“战略供应商概念”,建立集团统一的采购模式,多数材料、设备、产品有战略供应商提供,价格统一,质量品质有保障、订购速度快。
优点:质量品质有保障、前期采购招标工作少、下单速度快。
缺点:合同数量巨大,管理工作量增加,且由于多种原因,采购价格未必是最优价格。
3多种合同价款确认方式的优劣比较
.??总价包干:
总价合同的主要特征:一是价格根据确定的由承包方实施的全部任务,按承包方在投标报价中提出的总价确定;二是实施工程范围、工程性质、质量技术标准应在事先明确商定。因此
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,作为合同价格计算依据的图纸及规定、规范应对工程作出详尽的描述。固定总价合同适用于以下情况:
、工期短、估计在施工过程中环境因素变化小,工程条件稳定并合理;
,图纸完整、清楚,工程任务和范围明确;
,风险小;
,承包商可以有充足的时间详细考察现场、复核工程量,分析招标文件,拟定施工计划。
总价包干合同的价格组成明细,并不是合同的必须内容。价格组成明细仅是为了变更发生时,做为计算变更价格的依据。
.??费率包干
费率包干合同一般是按照当地定额计算直接费,其中工程量按定额的计量原则计算,单价按定额的用量乘以当地的信息价(信息价一般略高于市场采购价)。合同会约定一个固定费率做为间接费、利润、税金的取费标准。如果这个费率是招标得到的,一般会低于费用定额规定的费率,但是在多数城市的费率定额中文明施工、税金、劳动保险等是不允许竞争优惠的,能优惠部分为管理费、利润。费率包干合同其性质类似于成本加固定酬金合同,只是酬金以固定费率计算,直接费按定额计算。
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费率包干造价控制效果弱,但是招标程序简单,效率高,在项目不大,施工图纸设计不完善(按图纸包干将会出现大量变更),但对时间要求较为严格的时候,仍被广泛的使用。
费率包干一般采用定额计算工程直接费,按包干费率计算间接费、利润、税金。
.??单价包干
单价包干合同是指单价合同即在整个合同期间执行同一合同单价,而工程量则按实际完成的数量结算,也就是量变价不变合同。FIDIC合同以及通常情况下的“清单报价”合同都指的是单价包干合同。
工程量清单一般由开发企业在招标文件中提供,作为承包商计算报价的依据。工程量清单由开发企业委托有资质的中介咨询机构提供(开发企业有技术力量的也可以自行编制)。合同总价为给定的分项工程量计算单价乘以工程量汇总为总价。工程量清单就是对合同规定要实施的工程全部项目和内容按工程部位、性质等列在一系列表内。每个表中既有工程部位和该部位需实施的各个项目,又有每个项目的工程量和计价要求,以及每个项目的报价和每个表的总计等。
工程量清单招标方式,给各投标单位的工程量由招标方统一提供清单,避免了预算工作的重复性和计算工程量的矛盾。缩短招标周期、避免重复劳动:同时缩短招标时间、提高功效,并消除因工程量不统一而引起的在标价上的误差,可以从细节上衡量投标企业的作价水平及其合理性,有利于正确评标。
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投标单位承担单价风险,业主承担工程量风险。是较为公平的包干模式。
单价包干一般采用清单计价模式。
.??成本加固定酬金:较少采用
成本加固定酬金合同这是根据双方协议,工程无论成本多少,其承包商的人工、材料、机械等直接费全部按实报销,然后再给予承包商一笔固定的费用,作为承包商的酬金。
这种合同形式主要适用于工程内容及其技术经济指标尚未确定,投标报价的依据尚不充分的情况下,发包方因工期要求紧迫,必须发包的工程;或者发包方与承包方之间具有高度的信任,承包方在某些方面具有独特的技术、特长和经验的工程。以这种形式签定的建设施工合同,有两个明显缺点:一是发包方对工程总价不能实施实际的控制:二是承包方对降低成本也不大感兴趣。
主要使用在下列情况中:
——如救灾项目。
——如有技术壁垒、。
——如采用创新工艺,双方对这个工艺都没有经验数据借鉴。如使用材料价格短期内波动巨大,且无法估计价格走势。
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这类合同中,业主承担项目实际发生的一切费用,因此也就承担了项目的全部风险。因此,这种合同形式在建设工程中较少采用。
.??根据不同的建设阶段,建议采用的合约模式组合
由于总价包干合同在合同签订前需要明确项目的工作范围、工作内容、质量标准、技术规范、材料规格型号技术指标、开竣工时间、进度安排、施工企业责任和义务、总包单位与分包单位的责任边界、风险分摊等。上述工作细致而繁杂。因此在实际工作中,我们通常结合其他合约方式,综合使用。
同时,在工期紧张的条件下,单价包干合同也是经常采用的一种方式。
??项目开始前的:场地平整、围墙砌筑、临时水电等设施
合同签订时:工程做法明确,工程量可按图纸计量(或虽无法准确计量,但总量是确定的,比如现有场地内垃圾清运)的宜用总价包干。比如围墙、变电设备安装。
工程做法明确,工程量无法准确计量的采用单价包干。比如:场地清淤,土方采购。