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2022年物业管理师考试管理实务复****资料(18)
物业管理风险的内容
(一)早期介入的风险
早期介入的风险主要包括项目接管的不确定性带来的风险和专业服务咨询的风险。
(二)前期物业管理的风险
前期物业管理的风险有许多方面,但最主要的是合同风险。合同风险具体包括三个方面:
根据《合同法》第四十五条规定:
“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效”,前期物业服务合同是附解除条件的合同,《物业管理条例》26条规定:“期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止”。因此,前期物业管理合同的期限具有不确定性,物业管理企业随时有可能被业主大会解聘。
建设单位在与物业管理企业订立前期物业服务合同时,可能会将本不该由物业管理企业承担的风险转嫁给物业管理企业。此外,一些物业管理企业为了取得项目管理权,在签订合同时盲目压低管理费用,这将影响到接管项目后正常经营的维持。
前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同,由建设单位代表全体业主与物业管理企业签订。虽然这种合同订立行为是法规规制的结果,但在业主人住和合同执行的过程中,由于缺乏相应法规知识或其他原因,可能会发生对前期物业服务合同的订立方式、合同部分条款和内容不认同、不执行,从而引发业主与物业管理企业之间的纠纷。
(三)日常物业管理的风险
日常物业管理的风险包括两个方面:一是业主(或物业使用人)在使用物业和接受物业服务过程中存在的风险;二是物业管理日常运作过程中存在的风险。
、接受服务中发生的风险
(1)物业违规装饰装修带来的风险
(2)物业使用带来的风险
在物业日常使用过程中,业主(或物业使用人)对物业使用出现不当行为和不当使用的情况,如高空抛物、改变物业使用功能、堵塞消防通道、损毁共用设施设备和场地等,是难以确定责任人的;或业主(或物业使用人)因物业的“瑕疵或当事人的疏忽”而发生意外事故,造成他人人身伤害或财产损失的情况下,物业管理企业就要承担一定的法律责任风险。
(3)法律概念不清导致的风险
业主(或物业使用人)往往对物业管理安全防范主体的责任认识不清,误将本应由公安机关或业主自身承担的安全防范责任强加给物业管理企业,导致物业管理企业与业主(或物业使用人)纠纷增加,承担额外责任。
(1)管理费收缴风险
(2)替公用事业费用代收代缴存在的风险
(3)管理项目外包存在的风险
在对项目外包单位的选择,以及合同订立、实施管理的诸多环节中,潜在和不确定的因素存在所带来的风险。
(4)物业管理员工服务存在的风险
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,要承担相应的法律责任。
(5)公共媒体在宣传报道中的舆论风险
在物业管理操作中,由于物业管理服务不到位、矛盾化解不及时、投诉处理不当和与各方沟通不及时等,均有可能导致物业管理的舆论风险。舆论风险不仅会影响物业管理企业的品牌形象,而且会给物业管理企业带来经济上的损失。
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