文档介绍：第10章房地产开发投资项目案例分析
租售房地产开发项目案例分析
房地产投资项目可行性研究案例
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案例分析
××市地处华北平原,是中南某省重要的工业城市之一,市区人口约60万人,面积187平公里。
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××,。各类房屋总建筑面积72万平方米,常住市区的4 800户贫苦市民,,房屋年久失修,破烂不堪,其中草灰棚房就有9 700余间人口,除此之外无房可住的不计其数。××市人民在解放前百余年间,尝尽了洪水、战祸之苦。建国后在党和政府的领导下,城市建设规模得到了前所未有的发展,1998年人口达到了529万人,其中非农业人口达到105万人,各类房屋建筑面积增加了14倍。党的十一届三中全会以来,城区住宅大幅度增长,10多年来,住宅建设投资平均每年以18%的速度增长,人均居住面积有了明显的增加,一大批破旧、低矮棚户房得到了改造,广大城镇居民的居住条件和居住环境得到了明显的改善。然而由于经济条件、住房体制、人口增长等多方面因素制约,加上住宅建设历史欠账太多,××市的住房供求矛盾依然十分突出,现有住房中还有不少危、漏房屋亟待改造。
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根据《××市统计年鉴》(1998)显示,缺房户数8 000户,其中人均居住面积在4平方米以下的住房困难户3 000户,随着城市人口的增长,今后每年还将新增一定数量的住房困难户,因此,距党中央提出的到2000年城镇居民每户拥有一套经济实用住房、从而使城镇居民达到小康居住水平的要求差距还很大。
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从全市商品房市场看,,,,,实际销售总金额达到9 831万元,总体情况比较理想。随着国家扩大内需、鼓励消费、减免和降低房地产开发各项收费等各项配套政策的逐步出台与完善,经济形势将得到回升,人们消费预期也将得到提升,因此,商品房和商业办公用房销售前景良好。
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据1997年调查资料显示,项目附近的事业单位和企业缺房户约有千余房,虽然有些企业先后集资建了一些住房,但远远满足不了该区职工家庭的需求。随着该市住房制度改革的深入,房改政策已深入人心,各企事业单位房改力度的加强,以及全省城镇停止住房实物分配的实施,必然会带动房地产市场的兴旺。
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根据建设部有关城市建设的法规及××市总体规划,小区规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的居住环境,并按照“统一规划、分期实施、配套建设、充分利用土地”的原则,综合提高经济效益和社会效益。
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××,,其中,。××北小区项目属二期工程,,拟建6层条式楼多栋,,占地5 683平方米;少量营业用房,建筑面积1 320平方米,占地726平方米;楼群中部布置3栋26层点式楼,,占地3 850平方米。
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××北小区位于××市区东北部,南临东风路,西面与乡政府和乡医院相临,北靠建设路,中部偏东有学院路自南向北纵向穿越,将小区分为两部分。区内临建设路处现在建设路小学、水文队、银行等单位,其余均为菜田。该地块南北长300米,东西宽约180米,呈矩形状,自然地势南高北低,,,地势较为平坦。
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由于本地块的地形现状和特点,规划设计将小区中心设置在地块的几何中心部位,以中心绿地和居委会、文化活动站等设施组成,并采用空间划分和限定的手法,组织好由公共空间、半公共空间到私密空间的相互联系和组合。其他建筑布置紧紧围绕小区中心,以点式和条式住宅相互结