文档介绍：第一章物业与物业管理
第一节物业
一、物业的概念及类型
物业是指已建成并投入使用的各类建筑物及其附属设备、配
套设施和相关场地。物业可以是住宅小区、公寓别墅、写字楼,也可
以是商业店铺、工业货仓和农庄。
“物业”一词,与我们所理解的房地产有所区别:物业一般指具
体的建筑物及相关场地;房地产则泛指一个国家、地区或城市所有
的房产与地产。
按照建筑物的用途不同,物业可以划分为以下几种类型:
(一)居住物业
居住物业主要包括普通民宅、花园别墅、公寓等。购买者选择
此种类型的物业一般有两种目的:一是满足生活居住自用;二是作
为投资,出租给客户使用,从而获取长期稳定的租金收入。居住物
业具有很大的市场购买力,是人们最基本的生活资料之一。随着社
会经济的不断发展,此类物业的市场交易将日趋频繁,它不仅具
备遮风避雨、饮食起居的基本功能,还将成为娱乐和交往的重要
场所。
(二)工业物业
工业物业主要包括重工业厂房、轻工业厂房和各种标准厂房
及货仓。这类物业的投资者,既可以将物业出售,也可以出租。通
常情况下,重工业厂房由于设计需要符合特定的工艺规范及设备
安装要求,其适用对象较为单一,此类物业的市场交易量相对较
小;轻工业厂房则适合食品加工企业及其他中小型加工企业的生
产要求;标准厂房在我国许多开发区流行,投资者既可以把它用于
出租,也可以出售,其大众化的设计与布局能够适应许多轻工业产
品生产和加工的需要。
(三)商业物业
商业物业主要包括商场、酒店、写字楼、零售中心等。此类物业
亦称为经营性物业。投资于此类物业一般靠物业出租经营的收入
来回收投资并获取长期稳定的收益。商业物业随着住房建设的发
展,其功能也日趋完善,目前集办公、金融、商住、娱乐、餐饮于一体
的综合写字楼进一步满足了人们对舒适、安全、方便、快捷的居住
环境与工作环境的需求。
(四)其他用途的物业
其他用途的物业包括学校、公园、教堂、墓地、运动场及飞机
场。这类物业的开发建设通常源于政府的规划及特殊的需求,其经
营内容得到政府的许可。由于这类物业属于长期性投入,所以市场
交易量非常小,主要靠日常的经营活动来获取长期性的收益。这类
物业常常是一个城市不可缺少的配套设施及场地,它们是构成一
个城市整体人文环境的基础。
二、物业的特性
(一)位置的固定性或不可移动性
土地一般具有不可移动性,每一宗土地都有固定的位置。土地
的这种特性使建筑物不论其形状、用途如何,都必须稳稳地安置在
一定的地方,不能随便移动。所以,即使两座一模一样的建筑物,因
所处的土地区位不同,也造成在开发、租赁及销售定价过程的不
同。物业的位置固定性使得开发建设和管理工作只能就地进行。物
业很大程度上受地区经济、政策、环境等因素影响,同时也影响着
周围的环境及地区经济。因此,物业的价值往往体现在其所处的位
置,选择具有发展潜力的地区进行投资,将是物业升值及获取收益
的有力保证。
(二)耐久性
土地一般具有永恒的使用价值,并且有不可毁灭性。地上建筑
物一经建造完成,其使用寿命通常可达数十年甚至上百年。近年
来,我国对传统的土地使用制度进行了改革,变无偿、无限期使用
土地为有偿、有限期使用土地的新体制,这就使物业的耐久性受到
了制约。《中华人民共和国城镇固有土地使用权出让和转让暂行条
例》规定的土地使用权出让最高年限为:居住用地年,工业用地
年,教育、科技、文化、卫生、体育用地年,综合或其他用地
年,商业、旅游娱乐用地年。
(三)大量投资性
物业投资数额巨大,开发周期长,一平方米的土地价格往往需
要上百、数千元的投资,而一栋商贸楼宇或者一片住宅小区的开发
建设仅安装施工就需要半年以上的时间。近年来,随着我国经济体
制改革和发展,我国实行了城市建设的综合开发、配套建设,把各
环节有机的组织、衔接起来,使规划与开发建设紧密结合为一个整
体,使物业的投资更加全面,数额也相对增多。
(四)保值性与增值性
一般说来,随着社会生产力的发展,经济的繁荣,人类生活水
平的不断提高,人口的日益增长,对土地的需求量也就不断增加。
但土地的面积不会改变,这就使物业的供求矛盾日益明显,导致物
业的供给价格不断上涨。首先,由于与物业相关的其他有形资产如
建筑材料、装饰材料、卫生盥洗设备等成本不断上涨,导致物业价
值的上升。其次,物业的增值还受交通条件、周围环境的影响,比如
在物业区附近新修了一条公路,改善了交通条件,或政府在物业区
附近投资兴建了一座公