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烟台大学文经学院
房地产估价
上饶市信州区月泉花城1号楼2单元1002号房地产
抵押价格评估
院系建筑工程系
专业工程管理
班级文专土1121
姓名胡鹏程
学号201190610134
指导教师姜艳艳
2013年11月5日
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房地产抵押估价报告
估价项目名称:上饶市信州区月泉花城1号楼2单元1002号房
地产
抵押价格评估
拜托方:郭邦年
估价方:上饶市众恒房地产评估事务所有限企业
估价人员:胡鹏程李锐
估价作业日期:2013年10月1日至2013年12月1日
估价报告编号:烟评房(1)字第201190610134号
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目录
一、致拜托方函——————————————————-1二、估价师申明———————————————————2
三、估价的假设和限制条件—————————————3-4四、估价结果报告————————————————--5-8
(一)拜托方
(二)估价方
(三)估价对象
(四)估价目的
(五)估价时点
(六)价值定义
(七)估价依照
(八)估价原则
(九)估价方法
(十)估价结果
(十一)估价人员
(十二)估价作业日期
(十三)估价报告应用的有效期
五、估价技术报告—————————————————9-17
(一)个别要素解析
(二)地区解析
(三)市场背景解析
(四)最高最正确使用解析
(五)估价方法采纳
(六)估价测算过程
(七)价格结果确立
六、附件——————————————————————-18
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致拜托方函
宁天星先生:
受您拜托,我企业对郭邦年拥有的位于上饶市信州区月城花泉1号楼2
单元1002号住所在现状利用条件下的房地产市场价格进行了评估,为郭邦年
先生将此房产转让给您向北京农村商业银行股份有限企业十里堡支行做抵押
贷款,确立房地产抵押贷款额度供应价格参照依照。
估价人员依据估价目的,依照估价原则,依照评估工作程序,利用科学
的评估方法,在认真解析现有资料的基础上,经过周密正确的测算,并详细
考虑了影响房地产价格的各项要素,确立估价对象()
在估价时点2011年3月2日的公开市场价格为:(币种:人民币)
房地产总价:
大写金额:人民币陆拾壹万叁仟捌佰元整
单位价格:4194元/平方米
胡鹏程
法定代表人:
二○一三年十一月五日
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估价师申明
我们郑重申明:
我们在本估价报告中陈说的事实是真实的和正确的。
本估价报告中的解析、建讲和结论是我们自己公正的专业解析、建讲和结论,但遇到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
我们与本估价报告中的估价对象没有益害关系,也与相关当事人没有个人利害关系或成见。
我们依照中华人民共和国国家标准(GB/T50291-1999)《房地产估价规范》进行解析,形成建讲和结论,撰写本估价报告。
估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
没有人对本报告供应了重要专业帮助。
本估价报告由企业负责解说。
本报告估价结果仅作为拜托方在本次估价目的下使用,不得做其余用途。未经本估价机构书面赞同,本报告的所有或任何一部分均不得向拜托方、报告使用者、报告审察部门以外的单位和个人供应,也不得以任何形式公开发布。
中国注册房地产估价师
胡鹏程
201190610134
中国注册房地产估价师
李锐
201190610102
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估价的假设和限制条件
产权方以商品价购买委估房屋并获得房屋所有权及支付相关税费。
在估价时点的房地产市场为公开、同样、自觉的交易市场。
任何相关估价对象的运作方式、程序吻合国家、地方的相关法律、法
规。
本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重要变化以及遇有自然力和其余不行抗力对估价结论的影响。
估价对象建筑面积、结构等均以《房屋所有权证》(京房权证密私字第53357号)为依照。
本报告附件中的资料系报告的重要构成部分,本次评估中涉及的附件均为拜托方供应,我企业未向政府相关部门核实和检查。本报告是按附件中的资料是真实、全面的前提下进行评估的。如因资料不符、改正或拜托方隐瞒相关资料,对估价结果造成误差,拜托方对付其负责。
本报告估价目的为郭邦年先生将此房产转让给拜托方向北京农村商
业银行股份有限企业十里堡支行做抵押贷款,确立房产抵押贷款额度供应价格参照依照,不作其余评估目的之用。假如评估条件或目的发生变化,该价格需作相应调整。
本报告估价结果是估价对象在现状利用条件下的房地产价格,包含与房屋相关的装修工程等。假如房屋结构及装修发生损毁,其估价结果应作相应调整。
本次估价中假设估价对象处于公正的交易市场中,将来市场短期颠簸,短期变现和强迫处罚等要素对其价值会有必定的影响,在此我们不予考虑。
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即2013年11
月5日至2014年11月5日,若房地产市场价格变化较快时估价报告结果的有效期相应缩短。超出估价报告应用有效期使用估价报告的,相关责任由使用者担当。
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估价结果报告
一、拜托方:
拜托方姓名:宁天星
拜托方地址:河北省张家口市宣化县王家湾乡柏树洼村公路西街32号
二、估价方:
单位名称:
单位地址:
房地产资格证书号:
房地产评估资质级别:
法定代表人:
三、估价对象:
1、基本状况
估价对象位于上饶市信州区月泉花城1号楼2单元1002号。依据《房屋所有权证》(房权证上饶市第301817号),房屋所有权人为郭邦年,住所用途。月泉花城1号楼总层数为11层,框架结构。估价对象位于第十层,总建筑面
。
房屋装修状况:客厅、寝室墙面刷立邦漆、石膏板顶棚、瓷砖地面。厨房、卫生间墙面贴瓷砖、地面铺设防滑地砖。估价对象整体为一般装修。
2、基础设施状况
估价对象所在地区内基础设施达到“六通”(即通路、通电、供水、排水、通信、供气)。
①四至:东临庆丰路;南临解放路;西至市民公园;北至凤凰商场;
②供电:市政220伏生活用电;
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③供水:市政供水;
④排水:市政管网;
⑤通信:由上饶市电话局接入;
⑥煤气:接入小区。
四、估价目的:
本报告估价目的为郭邦年先生将此房产转让给拜托方,向南昌银行股份有限企业上饶市分行做抵押贷款,确立房地产抵押贷款额度供应价格参照依照。
五、估价时点:
二○一三年十一月五日
六、价值定义:
依据房地产评估的技术规程和项目的详细要求,本次评估采纳的是公开市场价格标准,估价对象为产权方合法拥有,估价结果中的房地产价格是指估价对象于估价时点2013年11月5日,节余使用年限约为15年条件下的公开市场价格。
七、估价依照:
1、相关政策法规和文件:
《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第29号)
国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)
《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理相关问题的通知》【建住宅[2006]8号】
2、拜托估价方供应的资料(详见附件)
3、受托估价方掌握的相关资料以及估价人员实地勘探所获得的资料。
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八、估价原则
我们在本次估价时依照了合法原则、最高最正确使用原则、代替原则和估价时点等原则。
九、估价方法:
估价人员在认真解析所掌握的资料并进行了实地勘探以后,依据估价对象的特色和实质状况,采纳市场比较法、收益还原法作为本次评估房地产价格的基本方法。
市场比较法定义
将估价对象与在估价时点近期有过交易的近似房地产进行比较,对这些
近似房地产的已知价格作合适的修正,以此估量估价对象的客观合理价格或价值的方法。
比准价格=可比实例价格×交易状况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
收益还原法定义
估计估价对象将来的正常净收益,采纳合适的资本化率将其折现到估价
时点后累加,以此估量估价对象的客观合理价格或价值的方法。
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V
1(
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Yg
1
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此中:V——房地产在估价时点的收益价格
——房地产的将来第一年净运营收益
——房地产的酬劳率
g——净收益逐年递加的比率
——房地产的收益年限
3、以上两种方法进行综合解析,得出估价对象的公开市场价格。
十、估价结果:
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估价人员依据估价目的,依照估价原则,依照评估工作程序,利用科学
的评估方法,在认真解析现有资料的基础上,经过周密正确的测算,并详细
考虑了影响房地产价格的各项要素,确立估价对象()
在估价时点2013年11月5日的公开市场价格为:(币种:人民币)
房地产总价:
大写金额:人民币陆拾壹万叁仟捌佰元整
单位价格:4194元/平方米
十一、估价人员:
中国注册房地产估价师
胡鹏程
中国注册房地产估价师
李锐
十二、估价作业日期:
2013年10月1日至2013年12月1日
十三、估价报告应用的有效期:
自估价报告完成日期起壹年,即2013年11月5日至2014年11月5日。
估价技术报告
一、个别要素解析
1、基本状况
估价对象位于上饶市信州区月泉花城1号楼2单元1002号。依据《房屋
所有权证》(房权证上饶市第301817号),房屋所有权人为郭邦年,住所用途。
月泉花城1号楼总层数为11层,框架结构。估价对象位于第十层,总建筑面
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