文档介绍：步行街QQ公寓项目营销推广方案
淄博弘略房地产营销策划有限公司
二〇一一年五月四日
项目分析
1、区位地段
项目位于步行街人民路南50米,人民路、步行街、共青团路环绕项目周边。地处张店城市中心,向北可达理工大学、建行、大福源超市,向南直达共青团路及博物馆广场,向东车行10分钟可达银座、金帝、王府井、美食街商圈,向西5分钟至世纪路,交通便利,配套完善。
2、周边配套环境
商业生活配套:步行街、大福源等;
休闲景观配套:步行街、网吧、跆拳道、KTV、理工大休闲运动设施、博物馆广场等;
医疗政府配套:侨联医院、理工大校医院、街道社区诊所众多;
教育商务配套:小博士幼儿园、公园小学、张店三中
3、项目产品分析
1)项目经济指标
项目总户数19套,因此项目总可销售面积为911㎡。
2)产品分析
面积区间集中在50㎡左右;
绝大多数户型有独立卫生间,简易厨房,水、电、电话、宽带齐全,无天然气;
公寓涵盖居住、办公、投资三大功能;
全精装修,即买即住,即投资即出租,即买即受益;
市场分析(竞争产品研究)
1、竞争项目分析:
项目名称
位置
面积
配置
销售均价
剩余房源
晶品公寓
兴学街小学斜对面
35-50
精装修、电梯、地暖
4000
10套
华瑞尚品
中润大道南,火炬公园对面
47—130
精装修、电梯
6200
——
天晓公寓
长途汽车站北
30—70
精装修
5300
170套
汇金公寓
杏园路火车站东
34、37
准现房
4000
2#楼剩余2套、3#楼未入市
华美达公馆
中心路与共青团路交口
43—97
精装修、电梯现房
5000
——
御景大厦
西五路利群超市北
61—97
精装修
4600起
500套
壹品公寓
步行街华光路交口南200M
20—50
精装修、电梯
5500
120套
盛世名苑
明清街与中润大道交汇处
35㎡
精装修、电梯
5300
29#/30#楼
竞品分析:
产品类型方面:目前市场上的小户型产品为1梯15-30户的公寓类产品,平层户数多,居住舒适度低;
户型方面:面积区间集中在35-50㎡,多为一室一卫开敞式厨房设计;
交房标准方面:大部分中低端公寓产品(体量小、形象差、位置较差)采用送精装修来提高项目竞争力,装修标准多为地面瓷砖、木地板,墙面乳胶漆;形象地段较好的项目由于单价高,多选择毛坯交房。
暖气、燃气方面:竞争项目均未通暖气,由于平层户数过多,没有通天然气。本案19户房源亦未通天然气,与其它项目基本无竞争劣势;
电梯方面:多数项目设置电梯,本案无电梯,存在竞争劣势;
价格方面:价格在4000-6000元不等,价差主要取决于地段、形象、产品功能及电梯。由于产品同质化较严重,产品设计对价格影响较小;
销售方面:整体来说,目前张店区公寓市场比较活跃,位置好、价格合理的公寓受到广大投资客户的追捧,但受楼市调控政策的影响,房源去化速度有所影响。
2、在租公寓价格
项目名称
位置
面积㎡
配置
当时销售价格
目前在租价格
晶品公寓
兴学街小学斜对面
35-50
精装修、地暖
3700
500元/月
和平SOHO
太平路西四路东北
35-45
精装修、无双气
3300
500元/月
万福家园
兴学街西二路西50米
40-50
精装修、无双气
3400
500元/月
泰美2期
兴学街西二路西20米
41-58
毛坯
3200
600元/月
华夏国际
柳泉路美食街东南
38-70
毛坯、中央空调
4300
1000元/月
蓝湾生活馆
华光路与世纪路交汇路西
30-50
毛坯
4300
700元/月
蓝钻国际
西五路共青团路西南
20-60
精装修、地暖
4500
800元/月
租赁市场分析:租赁市场活跃,小公寓市场租赁需求旺盛,已交房公寓,基本清盘,销售租赁情况良好,带家具、家电电梯公寓租租赁价格较高,空置率较低
项目SWOT分析
S优势分析
地段优势:项目位于步行街中段,处于城市中心区,配套完善;临近人民路共青团路,交通便捷,区位优势明显;
成熟地段:项目处于步行街中段,基础生活配套完善,娱乐休闲购物皆方便;
舒适度高:平层户数少,楼层仅四层,居住舒适度高;
精装修交房:送精装修,客户省心省时省力;
商业氛围:周边购物休闲娱乐配套周全,步行街商铺五花八门,门类齐全,购物方便,离大润发,银座商圈较近;
现房发售:纯现房,即买即住,即买即出租。
W劣势分析
昭示性弱:项目位于步行街中段,距离人民路、共青团路较远,整体昭示性不强;