文档介绍：社区型商铺的营销策略
社区型商铺的营销策略
在商业地产中,社区型商业其规模、区域的划分相对有限,但其发展前景相当可观,是未来商业地产发展的方向,是整个商业地产板块中及其重要的组成部分,是将居住与商业融合为一体的新领域和新市场。商业地产时代已经来临,其营销策划战略战术也将面临新的创新和挑战商业地产的营销策略、方式有很多种,但归结到大的面上就是三类:
策略一全部出售
很多商业广场就采用全部出售办法,出售后由小业主自主经营。如北京的建外SOHO商业街,上海的金桥•罗马假日等。这种商业街的店铺出售后会带来很多后遗症,如业态混乱,物业管理难,缺乏统一模式,不能组成有效的商业系统性、业态分类难以差异化组合,整个商业项目缺乏品位。
发展商一次性收回投资摆脱了风险,但以后投资者的风险增大了,该商业的价值就很难提升,还有可能成为死铺。如南京路,福州路旁的中福城一条街,内街商铺全部出售给温州人,两、三年过去了,一条商业街开门的商铺只有几家,几十家商铺都关着门,门上出租告示一张,都等待升值转让。这种商铺产权已全部出售,管理公司很难在经营权上加以制约。更有炒铺人把门一锁,二—三年不来,管理公司拿他没辙。这样的“商铺”很容易变成“伤铺”。
全部出售模式一般只适应沿马路的,或少量社区内街面商铺,而且是底铺、小面积。而内街式大型社区商铺不宜推广,如确需出售,应事先在合同条款中对经营权,经营业态,规模、期限加以制约,只有如此才能较有效地保证整体商业街的完整性。
策略二全部出租
这是一种现在比较推崇的营销方案,这样发展商可保证商业模式的统一性,统一经营、统一管理、统一招商,在经营过程中不断调整完善,达到发展商、商家、消费者三者三赢。如四川路、山阴路口的东晖休闲广场,三年经营下来,业态稳定成熟,人气越发旺盛,以前到
“一茶一坐”吃饭随到随吃,现在必需排队十分钟。还有新天地,刚开始时每年租金164万元,现在是每年租金600万元。其商业模式已成为上海的一个亮点、大都市标志性的旅游景点。
这种模式被不断地拷贝,模仿。成为一种新的商业模式,如杭州新天地、重庆新天地、北京新天地、上海玫瑰坊等。这种商业操作需要发展商有较强的资金实力,有良好的经营管理队伍,如襄阳路小商品贸易市场管理队伍,工商管理、税务、警所到现场联合办公,组成了一支有效的管理队伍。
全部出租的缺点是发展商资金一时难以回收,但以后的增值前景非常可观。“养铺”是商业地产增值的必然途径,一万平方米左右的商业广场,“养铺”时间一般为二到三年。对企业来说,每年保证有正常的现金流,二三年后经营上比较成熟的商业,就有较稳定的回报和超值的价格。
策略三部分出售、部分出租或者出售包租
这是一种介于以上两者之间的方案,这是一个二分法的问题。当发展商为保证企业有适当资金流,同时又不愿降低商业广场的品质,可将部分商铺出售套现,并与投资者签定包租返利方案,以保证整体业态的统一性,这样商业广场在运作策略操作上可进可退,企业有较大的灵活性。
企业在选择那些铺位宜出售,那些铺位应保留时,应将项目作仔细分析,一般操作法;发展商将沿马路、商铺入口处,有升值潜力的黄金地段铺位保留下来,或将大商场保留下来,将小商铺出售。因为大商场出售不易,特别是在商场还没起色时就更难了,大商场定位好了,小商铺仅起到差异化商业配套作用。在出