文档介绍：论房地产估价司法鉴定的性质与制度创新
最高人民法院分别于2001年11月16日、2002年2月22日出台了《人民法院司法鉴定工作暂行规定》以及《关于人民法院对外委托司法鉴定管理规定》的司法解释。国家司法部自2000年以来陆续出台了《司法鉴定机构登记管理办法》、《司法鉴定人管理办法》等规章及规范性文件。目前已有黑龙江、重庆、吉林、深圳、四川等十几个省市颁布了地方性的《司法鉴定管理条例》。上述各个部门和机关分别出台的地方性法规、部门规章以及有关司法解释,其目的均是为了规范司法鉴定活动,并且在一定程度上也起到了规范司法鉴定人和司法鉴定机构的鉴定活动。但是,我们也应当看到,上述地方性法规、部门规章以及有关司法解释相互之间存在着相当多的矛盾和冲突,将司法鉴定当中的房地产估价与一般的资产评估、涉案物品的价格鉴定相混淆,并且在涉及司法鉴定中的房地产估价的机构管理、鉴定人的资格以及与现有管理体制的衔接方面均未有周详的考虑与制度设计。
一、房地产估价司法鉴定的性质
房地产估价司法鉴定属于经济鉴证类行业,《城市房地产管理法》规定:国家实行房地产价格评估制度;国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。相应地,建设部、国土资源部分别出台了规章和一系列规范性文件,实行了房地产估价师执业资格考试制度和注册制度。但是,房地产估价除了《城市房地产管理法》的两条原则性规定之外,无法可依。有关房地产估价的司法鉴定,各个部门、各个省市更是各行其是,缺乏统一、规范的管理。自2002年开始,最高人民法院按照《关于人民法院对外委托司法鉴定管理规定》的有关规定建立司法鉴定人名册,几乎与此同时,各地的司法行政部门按照当地的地方性法规的规定、司法部《司法鉴定机构登记管理办法》和《司法鉴定人管理办法》的有关规定陆续发布司法鉴定人名册。由此可以看出,我国在司法鉴定人的模式选择上采取的是大陆法系国家的鉴定权主义,即由国家有权部门核准并颁发从事司法鉴定的资格证书,并且建立司法鉴定人名册。法院在特殊情况下才能从司法鉴定人名册以外选聘专家临时从事司法鉴定。作为经济鉴证类中介机构,房地产估价司法鉴定也应当与其他各类鉴定一并纳入司法鉴定人名册统一管理,只是因其行业的行政管理可能涉及多个部门,而需要在管理体制上进行创新。
国家标准《房地产估价规范》对于房地产估价的定义:专业估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判断的活动。对于司法鉴定的概念,一般认为是指司法鉴定机构接受司法机关和公民、法人或其他组织的委托,指派司法鉴定人对与诉讼活动有关的专门性问题进行科学检验、判断并作出结论的活动。由此,可以给房地产估价司法鉴定作如下定义:具备房地产估价司法鉴定执业资格的司法鉴定机构接受司法机关和公民、法人或其他组织的委托,指派具有司法鉴定人资格的房地产估价师对委托估价的房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算、判断并作出结论的活动,房地产估价师除遵循普通房地产估价的有关规定
、执业规范以外,作为司法鉴定人应当履行出庭义务,就其作出的鉴定结论接受法官、双方当事人的质证。
(一)房地产估价司法鉴定与涉案物品价格鉴定的关系
据笔者掌握的资料,与涉案物品价格鉴定有关的规范性文件主要包括:国家计委