文档介绍：乐活宜居城邦时尚生活居所
金斗地产望城项目定位报告
2010年3月23日
我们的一切研究都必须以现实条件为基础,以开发商的目标为导向
客户的目标
实现项目开发价值的最大化。
报告目录
项目定位
规划建议
项目分析
市场分析
竞争项目分析
长沙房地产市场分析
区域市场分析
长沙城市发展
项目所在的长株潭核心区域,紧靠珠三角经济圈,是泛珠三角的重点发展区域。
苏锡常都市圈
上海核心区
长株潭城市群
珠三角城市群
京珠高速武广高速
长株潭位于珠三角经济圈的北向辐射圈,是泛珠三角经济圈的有机组成部分。
发达的高速公路以及在建的武广高速铁路,使得长沙与珠三角其他城市紧密相连。
武广高铁通车后,与珠三角城市***
长沙城市发展
河西的高星组团地处长沙市河西新城辐射区域,是长株潭城市群城市发展组团之一,是望城融城的核心区域。
“东提南进、西拓北聚、长望融城、浏宁扩容”的设想,着力构造以中心城区为核心,东西两翼为策应的城乡一体化格局。
力争到2011年,长沙市打造芙蓉区为主体城东中央商务区,对接天心、雨花区的长株潭核心区,纵深开发以岳麓为主体的河西高新科技新城,将城北构筑成为物流枢纽。同时加快长沙县、望城县的融城步伐
◎
施工面积逐年快速递增,未来市场供应量巨大,竞争形势异常严峻成交量:持续保持高位,年度成交量创历年新高,,则每年市场供应量将达1500万平方米左右。
供应情况
自年初至年末,基本呈现上升趋势,尤其是9月之后,各月批售量都非常大,2009年至目前为止批售量加上08年550万方左右的余货,供应量共达1300万平米左右,09年前11个月销售量约962万平米,总体仍然是供大于求。
供应走势
2009年商品房均价快速增长,增长率直追2007年各区成交均价均保持向上增长的态势,价格差异逐渐消失,
2009年商品房价格上涨速度非常快,%。
长沙楼价自07年开始快速上涨,尤其是07年,增长率达26%。
均价走势
价格变化图
从价格分布表看,岳麓区和星沙成为成长沙房地产价格的洼地,吸引市区置业客户。
岳麓区
雨花区
天心区
星沙片区
芙蓉区
开福区
4379元/平
4438元/平
4558元/平
4469元/平
4644元/平
3800元/平
供
销
供销比
套数
比例( % )
套数
比例( % )
≤60㎡
24121

21638

60-90㎡
38102

28905

90-120㎡
29057

25519

120-144㎡
31672

31873

>144㎡
24626

20956

受90/70政策限制,小户型供应量剧增,但从市场接受度来看,由于消费惯性及价格水平的影响,120-144平米的舒适型产品仍然是主流,销售量最大。
120-144平米的户型是所有户型中供求最均衡的,其它区间面积均供大于求。预计短期内此段区间面积产品的市场需求量仍然是最大的。
但从长远来看,由于价格的不断升高,紧凑型产品的需求比例会慢慢提升。
120-144平米的户型是主流产品供应量比较大,竞争非常激烈。
供应与需求结构