文档介绍：世联地产 2010年3月
大亚湾盛世弘强定位报告
定位报告
地块分析
P1
地块条件与地块分析
市场回顾
P2
项目定位
P3
物业发展建议
P4
项目位于大亚湾中心区域,新天名城西北角。
本项目总占地约5万平米,总建筑面积约15万平米,,地块呈南北狭长形状。
项目位于大亚湾中心区域,区域优势明显
项目地块为南北狭长型,周边开发程度较低,交通体系暂未形成
本项目周边多为荒地,地块开发程度较为低下,项目距离主干道较远,昭示性较弱,周边规划道路暂未形成,项目进入性较差。
项目南面存在小水渠和高压电线,对项目存在一定的影响,后期规划设计的时候需要考虑规避或者拆除
本项目
项目周边配套相对齐全,未来次片区规划发展趋势利好,投资潜力较大
总部基地
商业中心
市民中心
行政中心
体育馆
红树林公园
本项目
项目毗邻市民中心、中央公园、商业中心、体育公园和后勤服务中心,尽享中心区优越配套
大亚湾未来规划把此区域设置为CBD核心区域,周边存在较多的商业以及互动娱乐区域,未来城市感较为明显。
此地块具有较大的投资潜力。
中心区/开发度低/中高容积率/南北狭长型地块
区域:项目位于大亚湾中心区域,区域优势明显
环境:项目地块为南北狭长型,周边开发程度较为
低下,交通体系暂未形成,进入性较弱。
配套及发展:项目周边配套相对齐全,未来次片区规
划发展趋势利好,投资潜力较大
根据项目的基本情况总结,
我们回顾市场,通过对市场大势以
及产品竞争等方面分析,来判断项目的发展战略。
项目地块总结
定位报告
地块分析
P1
市场分析回顾
市场回顾
P2
项目定位
P3
市场发展趋势
A
竞争项目分析
B
物业发展建议
P4
8
04-07年—快速发展期:市场总体体现市场供应量、消化量销售均价均同时上升
2004-2007年惠阳大亚湾房地产消化量
2004-2007年惠阳大亚湾房地产供需情况对比
快速发展期价格持续上升
快速发展期市场供应及消化量持续上升
大亚湾石化发展利好是促动本快速发展的主要因素,区域表现“投资价值体现”,市场购买客户主要以深圳等投资客为主
快速发展期
9
07-08年—调整期:总体体现消化量、销售均价、客户量均同时下滑
中建彩虹城之前预计开盘价格会在5000元/平米,新政后以4200元/平米低调开盘;
新政后:
定价预期降低!
上门量猛降!
成交惨淡每月1~2套!
07与08年惠阳大亚湾房地产推售及消化量比较
08年大亚湾住宅均价走势
调整期
10
09年—复苏期:供应量减少,消化量及均价同时上升
09与08年惠阳-大亚湾房地产比较
2009年惠阳大亚湾房地产月销量走势
2009年惠阳大亚湾房地产月价格走势
受深圳市场回暖影响及长时间刚性压抑的释放,投资需求复苏,2009年惠阳大亚湾市场一路飘红,半销售量已远远超过了2008年全年成交总量,成交均价一路上扬;
复苏期