文档介绍：城市综合体开发案例研究
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实则积重难返
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、实则积重难返、
营愗销推广美伦美奂
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聚仁聚仁观察观察
国内商业惄地产项目的失败有着丰富斑斓的原因愁与故事国内商业惄地产项目的失败有着丰富斑斓的原因愁与故事
外表貌视强大外表貌视强大
商业惄地产归根到底就是财务线的问题商业惄地产归根到底就是财务线的问题
国内商业惄地产项目的失败有着丰富斑斓的原因愁与故事国内商业惄地产项目的失败有着丰富斑斓的原因愁与故事
外表貌视强大外表貌视强大
1 商业惄地产归根到底就是财务线的问题商业惄地产归根到底就是财务线的问题
新聚仁机构新聚仁机构
开发商在开发综合体项目时面临的主要悹问题
☺修怱订物业惄指标:::已惠有的物业惄指标的市场可实现性: ?
☺物业惄价值最大化:::市场可实现的物业惄配比: ?通过怎样悪
的规划布局能充分发挥价值聚集核心问题? ?
☺资金的进入和退出机制:::合理分期: ?合理的租售比?
实现短期回现与长期现金流之间的平衡?
☺招商和销售:::顺利实现商家的入主: ?引愌爆商业惄销售,
实现资金回笼财务务线? -现金流
☺……
商业地产是一个复合型的产业,它包包括地产、商业、投资、金融等,其中最需要的就是
资金,而且是低成本的、能长期使用的资金。解决不了长期资金的问题,商业地产是很
难做的,即使能做,也走不远。
商业地产代表财务务线图
现金流
万象城
海岸城
SOHO
万达模式
时间
有的放矢
有的放矢有的放矢
, ,
,有的放矢,
明晰差别
明晰差别明晰差别
, ,
,明晰差别,
更新理念更新理念
更新理念更新理念
聚仁聚仁观点观点
2
01 02 03 04 05
01
万象陥城模式
深圳华润中心零··万象陥城案例分析万象陥城案例分析““最最最”””之模式之模式
111111 项陠目背景介绍
2
22222 项陠目整体定位
3
33333 物业类型雿配置
444444 管理经营模式
555555 主力力店铺形态
666666 财务务运营分析
777777 价值KPI体系
深圳华润中心零·万象陥城::集零售集零售、、餐饮餐饮、、娱乐娱乐、、办公办公、、酒店酒店、
居住等诸多功能于一体的商业建筑群
华润集团在深圳投资开发的
“深圳华润中心零·万象陥城”
是集零售、餐饮、娱乐、
办公、酒店、居住等诸多功
能于一体的大偝规模、综合性霆、
现代偤化、高品质的标志性霆商
业建筑群,总建筑面积 55
万平方米,总投资逾 40 亿
港币。
深圳华润中心零·万象陥城位于
深圳市罗湖区——深圳金融华润中心
商业核心零区域,地处倐深圳市
东西贯通的两条主干道深南
大偝道和滨河大偝道之间,与"地
王大偝厦"隔深南大偝道相陒望。交
通便利,地铁一号线陑大偝剧院
站有地下通道直接相陒连,周
边共有巴士线陑路30多条。
深圳华润中心零·万象陥城以商业作为核心零驱动力,,首期开发首期开发::商商
业中心零“万象陥城”、5A5A5A 甲级写雦字楼“华润大偝厦”
华润·万象陥城——,品牌零售、特
色餐饮交相陒辉映,娱乐休霏闲、文化风情异彩纷呈。应有尽有,为消陭
费者带偢来全新雴的消陭费概念和生活体验,是真正意义的“一站式”消陭费
中心零,是市民和游客均向除往的好去处倐。
华润大偝厦——国际标准5A甲级写雦字楼,共29层,
平方米,是华润集团在全球范围内继中国香陕港、北京、上海和泰国
曼谷之后,第五座以“华润大偝厦”命名的5A甲级写雦字楼。
进驻企业——已有近40家国际金融机构及国内外大偝型雿企业进驻,其
中包括汇丰银行霂、上投摩根富林明基金、瑞银证券、雅培制药、日
本财险、友邦华泰基金、拜耳材料等7家世界500强企业,全球四
大偝会计师事务所中的德勤华永、毕马威华振、安永华明,英国上市
公司Michael Page以及新雴加坡星雹展银行霂、恒丰证券、荷兰银行霂、
韩进海运、赫伯罗特船倖务、华润电力等。
二期开发::五星雹级商务大偝酒店五星雹级商务大偝酒店、、酒店式服