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【联东上海项目市场/定位策略探讨】
整合部门:营销中心市场部
时间版本:()
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Contents
1st:本体研究
2nd:市场环境
3rd:项目定位
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The1ststep
本体>>金山区域/地块、周边市场场研究
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项目位于上海市11大新城之一金山区区-新金山工业区区。
金山位于上海市西西南,杭州湾北岸岸。处于沪、杭、、周山群岛经济区区域中心和长三角角都市圈枢纽地带带。
区内已形成“两横横三纵”高速公路路网。杭州湾跨海海大桥建成后,金金山成为浙江快速速进入上海的桥头头堡。形成上海西西南门户。
项目地理位置
金山整体发展正处处于上升期
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上海化学工业区::市级工业园区,,主导化化学原料及化学制制品制造业,产业业集聚已十分明显显,也是金山诸多多产业园区中工业业产值最高的园区区
金山北部工业区::主要发展服装、轻轻工机械、建筑装装潢等产业
金山北部工业区::主要发展服装、轻轻工机械、建筑装装潢等产业
金山中部工业区::主要发展机械电子子、汽车零部件及及家纺等产业
上海精细化工产业业园区:规划面积10平方公里,主要发发展石油化工,精精细化工,有机化化学新材料等产业业
金山工业区:
市级工业园区,规规划面积58平方公里,重点发发展先进装备及电电子信息、生物医医药、新能源及环环保、新材料、食食品加工等五大支支柱产业
项目区位
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以莘奉金高速为界界,南部为金山新新城中心(行政中中心、化学工业区区),北部为新的的金山工业区。
项目位于金山工业业区,距离绕城高高速3公里,沈海海高速入口1公里里,沪金高速入口口6公里。
与市区联系较弱,,游离于热点集中中区以外,在区位位无明显配套支撑撑情况下,产品自自成一体成为重中中之重。
项目区位
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优势
劣势
规模优势:1500亩规模带来自我中心化的可能性;
路网发达:地块周边“二横三纵”交通路网,对外通达方便;
区位劣势:地块距市内50公里,区行政中心10公里,属城市边缘地带,与主城区较远。
区域成熟度差:地块周边主要为生产工厂、村庄为主,区域缺乏商业、商务氛围。
项目优劣势
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The2rdstep
市场>>市场环境研究&典典型性区域案例分分析
①
②
③
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金山:
①
②上置海景大厦
③长三角物流中心心
④上海服装机械城城
宝山区域:
①
松江区域:
①财富兴园
②大业领地
③企业财富公馆
浦东:
①创研智造
②总部湾
③医谷现代商务园园
闵行区域:
①浦江智谷
②总部1号
③万科Vmo
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总部&研研发类项项目分布布
概况:总总面积:60万,,容积积率:,含7栋独栋办办公及一一栋5A写字楼;;独栋面面积区间间:2100-5700㎡㎡,写字楼楼单层1300㎡(共18层);
金山区内内唯一一家独栋栋办公产产品,园园区品质质比较高高,政府支持持力度大大(入驻企企业可享享受5年的税收收优惠政政策,营营业税、、增值税税、企业业所得税税,地方方财力全全部返还还);
现销售均均价7000元,·平米,今今年6月开盘至至今已销售3栋(标蓝的的三栋)),,,面积均均在3000-4000平米间,,;
据了解,,由于多多数客户户需求面面积较小小,一期期的独栋栋已分层出售售,最小面面积900平米,项项目二期期产品打打算重新定位位,减小单单体面积积;
一期
二期
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