文档介绍：绪论抵押贷款是加快住房
制度改革的保障措施
第一节计划经济条件下我国的住房制度特征
我国自年推行计划经济以来,在城镇或企业内长期推行
了低工资和房屋低租金的所谓福利住房制度。但本质上而论,也
不是福利住房制度,因为职工工资低,工资中不包含有住房费用;
国家将这部分费用统一集中使用、分配,职工以较低的房租长期租
用。将应该划入到工资中的住房费用改用实物分配方式。由于长
期重生产性投资、轻生活性投资和推行高积累的投资政策,居民并
没有从这一制度中得到好处,国家通过对企业实行统收统支和全
部利润上交的财务制度,使国家在国民收入的分配格局中处于较
重要的位置(如表所示),但住房投资又特别低(如表所示)。
由于改革开放前较低的住宅投资就产生了住房严重短缺,城镇居
民住房拥挤等现象。改革开放后虽经几年的高比例住宅投资,到
年全国第一次城镇房屋普查时全国城镇无房户、拥挤户、不
方便户和人均居住面积平方米的住户占总户数的;
在北京市和上海市等特大城市住房更加短缺,上海市人均不足
平方米的家庭占。住房的质量及配套设施就更是落后,根据
年统计,在城市住户中独自拥有自来水的家庭仅占
,
没有卫生设施的占,拥有厨房的占,成套率不足
。
改革开放以后,地方政府、企业的自主权扩大,经济利益增大;
由表可以看出,自改革开放后,企业和职工在国民收入分配中的
表国民收入最终分配格局表( )
表住宅投资占比重的变化( )
资料来源:摘自《中国城镇住宅制度》,经济管理出版社, ,第页。
比例逐渐加大;原来设计的住房国家统一投资、建设,按工龄、级别
分配使用,国家或企业统一维修,职工可按较低的租金租用住房体
制的经济基础已逐渐被破坏。再加上改革后企业的投资体制、社
会保障体制和现代企业制度的建立也要求改革旧的住房制度。认
识和分析旧的住房制度的特征是其改革的前提,旧的住房制度主
要有以下几方面的特征:
一、计划供给性
建国后住房采用国家或地方政府统一投资建设,然后供应给
职工。每年国家和地方政府都要编制固定资产投资计划,并层层
下达。固定资产投资计划中包括生产性和非生产性两部分,且非
生产计划是依据企业建设、扩建等生产性计划的规模而确定的,住
房作为非生产性固定投资在重生产轻生活,先生产后生活的计划
体制下,处于次要的和附属性地位。这也是我国住房长期短缺的
重要原因。
二、统一分配
国家建设的住房按照单位职工的年龄、工龄、级别和家庭人口
统一打分排队分配,像原始公社分配猎物一样,形成具有中国特色
的住房供给制。由于这种按照年龄、家庭人口等指标分配住房的
制度脱离了生产关系范畴,所以这种供给制从建立那天起就从来
没有促进过生产的发展,而引来了无限的需求和不断的矛盾纠纷。
在一些地方还形成了各种各样的不良社会现象,败坏了党风和社
会风气。
三、统一管理
职工分到房屋并居住后,房屋仍归国家统一所有,房屋乃至室
内的各种设施都要国家统一维护、修理;在国家计划中也有维修费
项目。在计划经济时期,物价相对稳定,房屋的维修费用较固定,
计划经费还可以满足。随着市场经济的发展,各种原材料及劳动
力价格的上升,计划中的维修费用已远远不能满足需要。
四、低租金<br,早期每平
米元,以后虽提高到元、元等,但这部分费用仍不
足房屋维护费用的,更谈不上成本租金了。虽然房租提高了,
但居民收入水平提高更快,使住房消费占居民消费支出的比例由
年的,下降为年的和年的,
有人估计目前全不足家庭消费的。
五、没有考虑市场
现在大家都称这种住房制度是福利性的,就从国家和个人在
房屋的投资、建设、分配使用和维修管理中的作用可以说是具有福
利性的。但从房屋建设、管理的资金来源看,又是不正确的。这是
因为在计划经济时期,工人取得的工资中不包含有住房、子女教
育、医疗卫生等的费用,这部分费用是由国家集中统一掌握使用
的,其中住房费用由国家统一收缴,通过固定资产投资的方式投资
住房,分配给职工使用,所以这时的租金是较低的。不能因为我国
住房支出占家庭消费百分数低而认为我国的住房制度在完全计划
经济条件下是福利性的随着改革开放,企业和职工参与国家分
配的比例提高,而国家取得的比重下降,这时的住房建设如果还是
沿袭原来的建设、使用、管理体制,就明显地具有福利性了。这种
福利性的大小,不能按照市场租金同计划租金的差别而定,因为国
有企业职工的工资没有达到市场水平,所以这种租金差包括