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北京土地一级开发项目成本分析.pptx

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北京京投土地项目管理咨询股份有限公司
二零零六年七月
一、土地一级开开发项目成本的概概念、作用
二、土地一级开发发项目成本的构成成
三、土地一级开发发项目成本的测算算依据
四、土地一级开发发项目成本的测算算报告编制
五、土地一级开发发项目成本的管理理与控制
目录
3/9/2023
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一、土地一级级开发项目成成本的概念、、作用
◆概念:
1、土地一一级开发
《中关村科技技园区条例》》(2000年12月8日通过过)
《中关村科技技园区土地一一级开发暂行行办法》【京京政办发〔2002〕16号】
《关于印发北北京市土地一一级开发管理理暂行办法的的通知》【市市国土房管出出字[2002]1100号】
《北京市土地地储备和一级级开发暂行办办法》【京国国土市【2005】540号文】
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一、土地一级级开发项目成成本的概念、、作用
◆概念:
1、土地一一级开发
定义:按照国国民经济和社社会发展规划划、城市总体体规划、土地地利用总体规规划和城市土土地储备供应应计划的要求求,将列入城城市土地储备备供应计划的的开发项目,,在确定土地地开发综合策策划方案后,,以政府委托托或公开招标标的方式确定定一级开发主主体;获得土土地项目一级级开发权的开开发主体,再再根据“政府府主导、统一一规划、市场场化运作”的的原则,运用用现代项目管管理的理论、、系统和方法法,组织实施施土地开发项项目的征地、、拆迁、规划划设计、市政政基础设施和和配套建设、、交通建设、、环境建设和和投融资,并并为二级开发发商服务,提提供土地开发发项目完成后后的经营管理理方案,对土土地开发项目目实施速度、、品质、成本本全过程把握握和控制,达达到土地开发发项目社会效效益、环境效效益、经济效效益高度统一一的动态过程程。
3/9/2023
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一、、土土地地一一级级开开发发项项目目成成本本的的概概念念、、作作用用
◆概概念念::
2、、土土地地一一级级开开发发成成本本
“540号号文文””中中::““土地地储储备备开开发发成成本本”
《北北京京市市土土地地一一级级开开发发项项目目实实施施方方案案审审批批表表》》:一一级级开开发发投投资资总总额额
土地地一一级级开开发发成成本本是是指指在在政政府府规规划划的的土土地地一一级级开开发发区区域域红红线线内内实实施施土土地地一一级级开开发发全全过过程程的的费费用用。。由由项项目目前前期期费费用用、、征征地地拆拆迁迁补补偿偿费费用用、、公公共共区区域域市市政政基基础础设设施施建建设设费费用用、、公公共共配配套套设设施施建建设设费费用用、、工工程程建建设设其其他他费费用用、、管管理理费费、、财财务务费费用用、、土土地地招招拍拍挂挂中中的的交交易易费费用用、、公公共共市市政政配配套套设设施施移移交交前前的的管管理理费费用用等等构构成成。。
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土地一级开发成本本是项目决策的依依据
土地一级开发项目目投资巨大、建设设周期长等特点决决定了土地一级开开发成本对土地一一级开发项目决策策的重要性。政府府或土地一级开发发企业是否有足够够的资金实施土地地一级开发项目,,是土地一级开发发项目决策中主要要考虑的问题。如如果土地一级开发发成本超过投资者者的财务能力,就就会使决策者放弃弃土地一级开发项项目。因此,在土土地一级开发项目目决策阶段,土地地一级开发成本就就成为项目财务分分析和经济评价的的重要依据。
一、土地一级开发发项目成本的概念念、作用
◆作用:
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土地一级开发成本本是项目融资的依依据
土地一级开发项目目所需资金量较为为巨大,要求项目目的投资者必须有有很强的融资能力力,以保证土地一一级开发的资金需需求。土地一级开开发成本基本决定定了土地一级开发发的资金需求量,,从而为筹集资金金提供了依据。土土地一级开发从不不同融资渠道筹集集资金时,金融机机构在对项目进行行融资评价和决策策的主要依据是土土地一级开发成本本。因此,土地一一级开发成本也是是土地一级开发项项目融资的依据。。
一、土地一级开发发项目成本的概念念、作用
◆作用:
3/9/2023
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土地一级开发成本本是项目成本管理理的依据
土地一级开发成本本是通过不同阶段段的预估,最终通通过竣工决算确定定下来的。不同阶阶段的土地一级开开发成本预估是成成本管理的重要手手段,每一次成本本估算都不能超过过前一次估算的幅幅度。土地一级开开成本的准确性是是成本管理的基础础,只有准确地确确定土地一级开发发成本才可能实现现有效的成本管理理。
一、土地一级开发发项目成本的概念念、作用
◆作用:
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是决定土地出让交交易价格的依据
土地出让交易价格格是指出让使用权权的地块上已经完完成征地拆迁,土土地开发程度为已已完成宗地外通路路、通电、通信、、通上水、通下水水、通燃气、通热热力及宗地内土地地平整(简称“七七通一平)(或““五通一平”及及其他情况),,可直接用于建设设的土地价格。
土地出让交易价格格是由毛地价(土土地出让金、四源源费和大市政费))和土地一级开发发成本构成。毛地地价是在基准地价价的基础上由专业业评估机构评估并并报国土局审定,,毛地价水平较为为稳定,对土地出出让交易价格的影影响程度较小。因因此,土地一级开开发成本就成为决决定土地出让交易易价格的重要依据据。
一、土地一级开发发项目成本的概念念、作用
◆作用:
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二、土土地一一级开开发项项目的的成本本构成成
(一))项目目前期期费用用
(二))征地地、拆拆迁费费用
(三))公共共区域域市政政基础础设施施建设设费用用
(四))区域域内公公共环环境景景观建建设费费用
(五))区域域内公公共配配套设设施建建设费费用
(六))工程程建设设其他他费用用
(七))管理理费
(八))财务务费用用
(九))销售售费用用
(十))应纳纳税费费
(十一一)不不可预预见费费
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