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天津军粮城二期酒店式公寓产品定位物业发展建议剖析.pptx

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天津军粮城二期酒店式公寓产品定位物业发展建议剖析.pptx

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天津军粮城二期酒店式公寓产品定位物业发展建议剖析.pptx

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核心构建未来
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目录
一、项目的基本情况及整体构思
二、区域市场情况
三、项目细分市场综述
四、客户/指向
五、项目定位
六、物业发展建议
津滨两地生活无边界
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品牌竞争的核心-------产品竞争
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项目的基本情况及整体构想
项目位于天津市东丽区军粮城中心轻轨站南侧,项目北至津塘路,西邻茶金路,南至军粮城税务所东临规划七号路,总建筑面积214020平方米。分二期开发,目前项目一期6万平米住宅部分已全部售罄,商业已售70%,并且已经交付使用,二期产品正在规划中,09年由于年初的蓝印户口政策和拆迁带来的刚性需求,给市场带来了比08年火爆的销售态势。但是,2010年政府的再次调控“国十条”及对二、三次房贷的政策收紧,我们的房子卖给谁?我们的客户在哪里?他们的需求是什么?对于二期的产品,市场定位非常重要,对于市场我们很难有一个宏观的把控,因此,在项目二期的开发和销售期间必定会出现诸如其他楼盘的竞争,资金走势,政策变化和社会经济发展变动等外部影响因素。
项目所处军粮城中心区域,目前唯一一个商品房项目,整体建成后将是此区域内一个地标性建筑,由于二期地性为商业用地,二期定位为商住两用公寓,要保证项目良性的开发、销售状态,树立楼盘在整体区域市场的形象,经历未来市场动荡考验,就应为二期产品注入独特鲜明的市场开发概念,放大项目个性,树立起“广福”品牌价值体系,以特色附加价值体现项目的本源价值,紧邻轻轨,要赋予项目更为便捷的生活,现代风格的社区,从而在激烈的楼市竞争和不断变化的市场中脱颖而出,才能引导市场,创造出好的销售佳绩。
项目要想在区域市场拔得头筹,项目的建筑设计必须具有超前意识,须具有极强的可延续性,若没有前卫的意识作支撑则会轻易的被市场更新换代所淘汰,同时,要树立一个差异化的形象,与其它楼盘拉开距离,给自己一个鲜明突显的定位,独特的外型及气质,配合项目开发时段,进行拿捏到位的市场推广与广告宣传,从而塑造鲜明的项目品牌形象。
津滨两地生活无边界
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项目二期经济技术指标
总用地面积:43129平米
总建筑面积124823平米
商业建筑面积21344平米
公寓建筑面积103479平米
容积率:
绿化率:%
津滨两地生活无边界
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规划摆位图:
津滨两地生活无边界
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东丽湖温泉度假旅游区
东丽开发区
滨海重机工业园
军粮城工业园
东丽软件园
华明经济区
东丽区重要片区的分布
我们项目属于轻轨沿线项目,衬托与军粮城工业园,延伸向津滨两市。
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东丽区短期住宅及公寓市场,表现为供大于求的态势,但基于滨海新区的大力开发、开发区西区的建设完成及区域第一居所的成功转型,未来区域需求量会有进一步的释放,供大于求态势会有所改善。
区域产品简分
产品分析来看,东丽区在售楼盘目前逐渐从别墅产品过渡到洋房、小高层,建筑规模不等,万科东丽湖、空港片区成为区域供应市场支柱;随着新城镇规划得深入进行,第一居所的逐步转变,二房、三房等经济户型会愈加成为供应市场主流。
从出让地块分析,未来东丽湖板块成交及未来出让地块面积较大,导致未来市场竞争加大。而轻轨沿线板块,出让土地很少,未来将成为稀缺的轻轨沿线产品
津滨两地生活无边界
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津塘沿线项目产品档次和舒适度普遍偏低,价格由市区向滨海新区递减。
项目名称
销售均价
项目位置
建筑形式
开发商
占地
容积率
住宅(万平米)
户数
主力户型
商业(万平米)

13000
津塘路与月牙河南路交口以南200米
高层
融科智地
62700


1519
82-99平米二居
130-135平米三居

格调竹境
13400均
中山门四号路与虎丘路交口(45中学操场对过)
高层
天津泰达
55000


1200
80平米一居
96-116平米二居、123-168平米三居
1
金地紫乐府
未定
津塘路沿线一号桥
别墅、
金地
74000


252
别墅
0
朝阳上品
均11000
河东区雪莲南路以西,龙峰路以东,津塘公路以北
高层,小高层
天津市新型建筑材料房地产开发公司
107000


160
78-85平米一居
85-95平米两居 105-140平米三室
0
万科魅力之城
9000
津塘公路轻轨开发区站北侧
小高层
万科
88914


1640
86-94精装两居
0
远洋城
10000
塘沽区客运站以西,津塘公路华北陶瓷正对面
高层
天津普利达房地产建设开发
700000

200
17000
94-109两室;120-136三室
4
东丽一号
待定
东丽开发区华润超市后
高层、洋房
阳光滨海
83300
3
25
1000
90平米两室
10
滨海国际新干线
7800
津塘公路与茶金路交口(军粮城)
公寓,商铺,框架高层
天津市源园房地产
67000
3
20
——
未定

(4)重点项目

◆东丽区域津塘路沿线房地产市场
津塘沿线项目,从建筑形式上看以多层、小高层以主,容积率基本在2左右,产品档次普遍偏低;主推户型面积由西向东逐步增大,同时价格也自西向东逐步递减直至远洋城,一号桥马上面市的金地别墅项目将引领轻轨沿线进入高端。
河东区
东丽区
滨海新区
开发区
军粮城
东丽
开发区
津塘路
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