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工业地产,风景这边独好
聚焦天津,聚焦滨海
海泰开山之作:绿色产业基地
海泰住宅初体验:领世郡项目
“海泰”模式:从孵化到股权投资(服务—投资)
高新技术产业区=海泰的未来
估值讨论
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工业地产,风景这边独好
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工业地产,风景这边独好
工业地产的概念
工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地,以及该类土地上的建筑物和附属物。
工业地产又是以工业物业为开发对象而进行的投资、开发、经营、管理、服务的房地产行业。
工业房地产土地的批租年限为50年。
工业地产的特点
工业地产作为一门产业,有其独有的商业模式,包括工业地产开发商筹措资金、 建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。
工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余。
工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。
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工业地产,风景这边独好
中国工业地产发展情况
虽然工业地产在国外已有较大发展,但在中国该行业仍处于起步阶段。由于我国各开发区具有生产要素集中、税费政策优惠等特点,我国的工业物业大多集中在各城市特定的工业开发区内。根据数据显示,工业地产发展向2线城市转移。
表一:外资投资中国工业地产主要案例
资料来源:长江证券研究部
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聚焦天津,聚焦滨海
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聚焦天津,聚焦滨海
聚焦天津工业地产
天津的工业地产尚处于起步阶段,但其发展优势及后劲明显。
优势:
雄厚的工业基础、便捷的自然交通区位、高水平的职业教育和人才素质以及国家的政策支持等。
根据规划,2010年全市工业增加值将达到3700亿元,工业总产值达到14000亿元以上,实现利润达到1000亿元以上,分别比“九五”末翻一番。
天津将用3年时间建成现代化对外交通体系。
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聚焦天津,聚焦滨海
滨海新区的发展概况
滨海新区位于天津市的东部临海地区,由天津港、开发区、保税区三个功能去及塘沽、汉沽、大港三个行政区组成,面积2270平方公里、2005年常住人口140万人。改革开放以来,这里发生了巨大的变化,经济快速增长,外资大量进入,成为中国北方发展最快的地区之一。
图一:滨海新区鸟瞰图
资料来源:长江证券研究部
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聚焦天津,聚焦滨海
滨海新区具备了诸多发展优势和潜力
● 区位优势:滨海新区地处当今世界经济发展最活跃的东北亚地区的中心地带和欧亚大陆桥的东起点,是中国与蒙古共和国签约的出海口岸,也是哈萨克斯坦等内陆国家可利用的出海口,拥有“三北”辽阔的辐射空间。
● 交通优势:滨海新区海、陆、空立体交通网络发达,是连接海内外、辐射“三北”的重要枢纽。同时拥有跻身世界20强深水大港的天津港,是中西部重要的海上大通道。滨海国际机场是我国重要的干线机场和北方航空货运中心。
● 资源优势:在滨海地区有1199平方公里可供开发建设的荒地、滩涂和少量低产农田。渤海海域石油资源总量98亿吨,其中已探明石油地质储量32亿吨、天然气近2000亿立方米。
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聚焦天津,聚焦滨海
滨海新区具备了诸多发展优势和潜力
● 工业基础优势:滨海新区是我国重要的石油开采与加工基地。电子信息业名列全国前茅。海洋化工历史悠久,生产规模和产品质量世界知名、全国领先。石油套管产量跻身世界四强。
● 体制创新优势:滨海新区拥有国家级开发区、保税区、海洋高新区、出口加工区等一批功能经济区,已经建立了适应经济快速发展的政府管理体制和与世界经济接轨的市场经济运行机制,在利用国际国内两种资源和两个市场方面积累了丰富经验,培养了一批掌握国际先进技术和通晓现代管理的外向型人才。
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