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独立专业高效
WUHANGOLDENFIELDLANDPOWERPROPERTYCONSULTINGCO.,LTD
武汉市金地置业顾问有限公司
2004武汉市金地置业顾问有限公司
版权所有
二OO四年九月
宏观市场走势
2004年上半半年总体情况::
初期迅猛增长,,4月以后逐渐渐回落,发展趋趋向平稳,但是是稳中有升的局局面。
单价涨幅趋缓,,需求放大。
直接原因:宏观调控。
新城土地进一步规划
土地使用权出让金标准
加强经济适用住房销售管理
大规模拆迁小户型项目建设动工
银行准备金率上调5个百分点
多次置业按揭及高档住宅贷款的从严
规范商品房销售
实行住宅市场监管和预警
宏观市场走势分分析:
客观数据分析(经济指标/投资增长和GDP增长的比值值/预销售面积积持续大于竣工工面积/销预售售价格平均涨幅幅/空置率/房房价收入比/房房地产景气指数数等)
房价在全国同类城市市中处于偏低水水平
需求潜力很大
土地市场的逐渐成熟将为为满足需求、平平抑房价发挥积积极作用
开发企业优胜劣汰的步伐伐将大大加快
产品和营销创新意识不断增强
住宅供应向多元化和精品化化方向发展
房地产布局仍需进一步调整整,新区配套套设施滞后
----区域分分析
项目属于积玉桥片区——积玉桥泛指武昌解放路路北端以东,中中山路南北两侧侧地带,东至沙沙湖北巷,南连连得胜桥(街))北端,北至和和平大道与一马马路交会处。,,人人口32997人。
本区域为武昌老老城区:临近武武昌江滩,为武昌临江片区域域,更是武汉市规规划中江南核心区域之一。区域优势和潜力力显著。
----区域分分析
积玉桥
历史
现状
前景
源自《江夏县志志》“鲫鱼桥””,建于光绪十十三年,是座石石桥
东为区府驻地..南为司门口商商圈,原先以国国有棉纺织业为为
代表的老工业在在三层楼。该片片区居民的平均均收入有曾位
,督府府堤人文资源丰富.
交通便利,配套套成熟,商业文文化气息浓,景景观资源丰富
旧城改造的重点点区域,今年和去年拆拆迁量都较大,,
二手房房源紧缺缺,安置困难难,周边客户需需求旺盛。
区域面貌改变中中,吸引了更多多的开发商和高高端客户的注意意
融高品质商务办办公、商业服务务、居住、休闲闲为—体的
“500强总部区”功能组团之一。。
----未来片片区功能分析
和平大道以西
武昌临江金融贸贸易区
和平大道以东
武昌滨水高尚居居住区
住宅档次上的空空间
规划政策上的支支持
商业上的利润空空间
旅游景观资源的的利用
----片区辐辐射性分析
积玉桥片区
武昌临江片
司门口,中华路路片
阅马场片
武昌火车站片
三层楼片
洪山广场
中南片
徐东片
沙湖片
武昌-洪山
汉口
强度辐射
中强度辐射
辐射
有辐射潜力
----所在地地块分析
项目地块西临和和平大道、南至至中山路、东至至规划城市道路路(宽约25米米)、北至规划划城市道路(宽宽约15米)。。
地块地势,地貌貌总体较为平整整良好,临和平平大道略高,具具有自然的居住住气息。
地块形状不规则则,包裹另一小小地块。
临中山路面少,,并有绿化带隔隔离。临主干道道的噪音影响主主要来自和平大大道
----所在地地块分析
地块经济技术指指标:
规划总用地面积积:
规划净用地面积积:
居住用地面积::
建筑面积:141300平方方米
容积率:
建筑密度:≤28%
绿地率:≥40%
功能:住宅,考考虑部分商业
----所在地地块分析
东北向景观
沙湖
在建,后建
项目遮挡
目前破旧房屋
形象差
后期拆迁用地
潜在威胁
城开用地
直接竞争
南向景观:凤凰凰山,远眺蛇山山,黄鹤楼
后期拆迁用地
潜在威胁
西向景观
长江
江滩
蓝湾俊园
遮挡
对面旧房
形象差