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发和运营
主讲人:杨军艇先生
——广州百嘉信地产集团
——副总经理兼商业地产总经理
2008年3月
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Contents
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商业业地地产产
购物物中中心心成成功功的的基基础础因因素素
购物物中中心心选选址址
购物物中中心心如如何何获获利利
商铺铺销销售售—中国国购购物物中中心心难难解解之之困困
购物物中中心心开开发发经经营营的的市市场场导导向向
经营营之之道道
购物物中中心心增增值值效效益益::广广告告、、推推广广
经营营管管理理团团队队
购物物中中心心与与住住宅宅房房地地产产开开发发运运营营的的差差异异
购物物中中心心开开发发流流程程
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一、、商商业业地地产产
1、、商商业业地地产产综综述述
2、、商商业业街街
3、、批批发发市市场场
4、、酒酒店店、、写写字字楼楼
5、、购购物物中中心心
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二、、购购物物中中心心成成功功的的基基础础因因素素
1、、市市场场承承托托力力((客客流流))
2、、充充足足的的资资金金((开开发发商商))
3、、合合理理的的建建筑筑规规划划
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三、、购购物物中中心心选选址址
“第第一一是是选选址址,,第第二二是是选选址址,,第第三三还还是是选选
址””,,这这是是商商界界耳耳熟熟能能详详的的一一句句名名言言,,购购物物
中心心的的成成功功,,同同样样离离不不开开这这一一前前提提。。根根据据
我的的经经验验,,购购物物中中心心选选址址要要考考虑虑四四个个主主要要
因素素::
1)消消费费人人口口,,客客流流量量
2)交交通通状状况况
3)商商业业环环境境
4)地地形形特特点点
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1、地地点点
商圈圈不不可可移移动动性性
(如香香港港的的尖尖沙沙咀咀多多
年来来都都是是商商业业旺旺地地)
城市市发发展展方方向向性性
(如天天河河城城的的成成功功
也有有赖赖于于城城市市东东
移的的发发展展方方向向)
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三、、购购物物中中心心选选址址
地形形特特点点((六六不不宜宜))
快速速路路旁旁没没缓缓冲冲区区不不宜宜
高架架路路、、立立交交桥桥下下不不宜宜
斜坡坡顶顶不不宜宜
台阶阶太太高高不不宜宜
火车车站站、、汽汽车车站站旁旁不不宜宜
不是是客客流流必必经经之之路路的的地地下下层层不不宜宜
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2、人人流流
有可可能能达达到到性性
消费费群群的的固固定定性性
花花花世世界界的的人人流流到到达达性性差差,,故故不不可可能能做做个个SHOPPINGMALL
华南南MALL也是是因因为为没没有有固固定定消消费费群群,,所所以以难难以以经经营营成成功功
东莞莞第第一一国国际际里里的的中中华华百百货货,,星星期日日15:30去只只有有2个顾顾客客。。
天河河城城有有80万固固定定消消费费群群,,尤尤其其是是7家珠珠宝宝店店的的生生意意比比其其他他MALL好
但天天河河城城百百货货的的虎虎门门店店也也失失败败,,因因为为中中国国二二线线城城市市不不是是太太适适合合百百货货
反而而是是超超市市或或大大卖卖场场+散户户的的经经营营模模式式比比较较适适合合。。
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3、定定位位
整体市场的适应性性
1、每个城市只允允许少量的如丽柏柏广场这类的纯高高档
商场,而一般SHOPPINGMALL的主要要顾客为城
市的白领及中产阶阶级,没有2000-3000元/月月收
入的人群,难以成成为MALL的消消费主力
2、一线城市10万m2SHOPPINGMALL需要10万人流
的支持,二线城市市至少需要5万人人流的支持
购买力的可能性
一个地区生活水平平及消费力的表现现:
1、最低生活保障障水平(如广州是是680
元/月,南昌是380元/月)
2、平均楼价
上述两项亦是商场场租价定位的依据据。
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老板/政府
经营操盘者
租户
消费者
四、购物中心如何何获利
1、购物中心获利利是一个长远的过过程。
前提:
2、如何说服投资资者、老板,SHOPPINGMALL投资
经营最少要有3年年时间的守业期;;
商业地产的各相关关方
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