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2016年6月2日
商业地产与商商管公司的关关系
一、什么是商商业地产?
商业地产,顾顾名思义,作作为商业用用途的地产,,故又名做商商铺地产。
以区别于以居居住功能为主的住宅房地地产,以工业业生产功能为为主的工业地地产等。
商业地产广义义上通常指用用于各种零售售、批发、餐饮饮、娱乐、健健身、休闲等等经营用途的房地产产形式,从经营营模式、功能能和用途上区区别于普通住住宅、公寓、、别墅等房地产产形式。以办公公为主要用途途的地产,属属商业地产范范畴,也可以以单列。
国外用的比较较多的词汇是零零售地产的概概念。
泛指用于零售售业的地产形式,,是狭义的商业地产。。
二、什么是商商管公司?
对商业地产项项目进行商业业项目定位、商业业布局规划、、商业经营管管理、商业地地产运营、
商业经营管理理诊断、品牌管理、、商业空间规规划设计、商商业市场调研研、经营定位位、
卖场规划、招商组货、、商品陈列布布展、商业培培训、机构设设置、人员定定编、
开业策划、运营管理等等全方位高效效优质的全程服务。。
商管公司的终终极目标:为为商家和消费费者做好服务务。让商业项项目正蒸蒸日日上
一、商业地产:2001年诞诞生
二、商业地产发展展经过三个阶阶段:
第一个阶段为为2000年年以前,称之之为“商业、、地产分离阶阶段”阶段,,这个阶段的的主要特征是是:
其一、简单引引用住宅开发发模式来开发发商业项目,,那是还没有有“商业地产产”这个名词词;
其二、地产商商对商业项目目的开发以““商铺销售””为主要目标标,忽视商业业项目的定位位和业态规划划,商铺销售售多为直接销销售模式,即即使部份项目目有定位和业业态规划,但但也仅仅停留留在概念上;;
其三、对商业业项目的经营营管理也简单单停留于物业业管理阶段;; ,
其四、这个阶阶段多数销售售的商业项目目其结果大多多经营混乱,,部份难以开开业,有的开开业后也很快快就陷入困境境。
第二个阶段为为2000年年—2005年,
称之为“商业业、地产叠加加阶段”
其一,提出了了“商业地产产”概念;
其二,将“商商业”和“地地产”进行简简单叠加,““商业”和““地产”的价价值貌合神离离,是两张皮皮;
其三,这个阶阶段地产商仍仍以尽快销售售商实现短期期套现为主要要目的,销售售模模式不断断创新,“带带租约销售””、“短期返返租”、“长长期返租”、、“回购”等等销售模式纷纷纷抛向市场场;
其四,商铺投投资者不成熟熟,容易为各各种诱人的““返租”回报报和付款方式式所吸引并投投资;
其五,多数项项目不重视经经营管理。
第三阶段为2006年开开始的新阶段段,称之为““商业、地产产融合阶段””
百货大楼
大型超市
供销社
城市生活休闲闲中心
商业
模式
国外模式
发展特征
国内模式
发展
特征
第一代商业
第三代商业
第二代商业
街区商铺
百货商场
摩尔
风光数十年后后在20世纪前期遭遇遇挑战,传统统商业的赢利利率无法支撑撑起再扩张、、发展的负担担
超市兴起,倡倡导自由选购购的理念。最最大贡献是给给零售业业态态注入工业制制造业的文化化要素。
以ShoppingMall为代表,追求求一站式购物物。环境污染染、郊区化的的边缘生存状状态、交通堵堵塞、旧城衰衰落等问题使使其渐渐退出出发展舞台。。
城市中心区域域
社区中心/临近市区
第四代商业
以“体验经济济”为基础,,以生活方式式消费、娱乐乐加休闲为主主旨
城市生活休闲闲中心
我们国家最早早的商业模式式,供销社的的选址往往都都是城市中最最好的位置
如北京王府井井的百货大楼楼,这一代发发展了很长时时间,它是在在供销社的基基础上扩大的的,在经营模模式上也发生生了很大的变变化
城市核心
商业模式发展展规律
随着新世纪的的到来,超市市迅速在中国国成为新的时时髦,这和后后期所谓的mall实际上是一致致的,国内汽车保有有量低难以支支撑真正意义义的郊区mall
着眼于满足大大众日益增加加的精神和文化需求,国内目目前出现的并并不多,惠商项目率先先将城市休闲闲生活带到常常州
购物中心
三、传统商业业地产与现代代商业地产的的界定及其分分类区别
传统商业地产产与现代商业业地产的区别别主要体现在在开发理念与与开发意识两两个层面,即即从“无意识识”到“有意意识”,从““粗专业”到到“细专业””。传统商业业地产通常强强调的是商业业使用用途,,主要区别于于住宅产品而而言;而现代代商业地产除除了注重商业业使用用途以以外,更加强强调商业的组组合,其开发发动机也过渡渡到了更加强强调商业特色色的阶段。
现代商业地地产是为了了满足商业业用途而有有计划,有有组织地开开发和经营营产品,而而传统商业业地产则通通常情况下下是先开发发建设、后后引进招商商;现代商商业地产则则着眼于商商业组合,,通过商业业组合产生生集合能力力形成有吸吸引力的商商业环境。。
四、商业地地产新纪元元的“商业业、地产融融合阶段””的主要特特征如下::
其一、地产产商与零售售商关系将将更为紧密密、角色互互相交融;;
其二、“只只租不售””渐渐成为为大型商业业地产项目目运作的基基本准则;;
其三、“做做对程序””成为商业业地产领域域的流行语语。
一是先做深深入有效的的市场研究究做出定位位和业态规规划;
二是主力店店招商要先先行;
三是招商过过程中要先先招主力店店和次主力力店,再全全面招商;;
四是整个商商业地产项项目运作一一开始就应应有专业经经营管理团团队介入,,共同探讨讨定位、业业态规划、、招商、租租金水平以以及经营管管理等。
其四、注重重经营和业业绩。
其五、商业业地产金融融功能和模模式在国内内将有广阔阔发展前景景。
五、商业房房地产与住住宅房地产产区别
•需求对象
•功能用途
•物业持有方方式
•风险角度
商业地产的的几种模式式
购物中心模模式分析与与分类