文档介绍：该【酒店式商务公寓运营模式简要 】是由【橘子】上传分享，文档一共【8】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【酒店式商务公寓运营模式简要 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。酒店式商务公寓运营模式简要
承诺客户收益,客户租赁期内3年(年回报8%)简单装修、配
2005年与物业管理公司签订或10年(年回报7%,即1-3备家具、电金色桂林中均价按揭六开发,已10年的租赁合同,头年年回报8%,4-6年年回报170视、空调、电标间:120领地山南路4300成15年售罄三年租金可一次性冲6%,7-10年7%)的返租销售热水器等;设
抵首付款手法。大堂
酒店先经营后销售,租赁期内每年回报为总房款按三星级酒均价约业主和开发商签订委的6%(含税),每月有一定天按揭六店装修,配备彰泰5200,桂林翠2006年,托6年经营协议,由数免费入住权利(天数未定)成20家具、空调、青年含装修231标间:120竹路已售罄开发商再委托酒店公年,按住电视、电热水国际费用司进场管理。宅利率器;一楼有大1000堂、餐厅
均价承诺客户收益,客户每年总房款7%的收益。每年按揭六全部按四星桂林桂林中8300,与酒店管理公司(香有15天免费入住权利;成20级标准装修,200多未经营饭店山路含装修港邦辉酒店管理公年,按商配备家具、空
费用司)签订15年的租赁业利率调、电视、电
1
合同;40年产权。热水器等;
承诺客户收益,采取酒店经营收入在扣除营业
最低保障和经营分红税、、水电费后的盈余的65%
形式;由全体业主所有,并按照业全部按三星主投资比例进行分配,年回均价按揭七级标准装修,希尔报收入保证不低于总房款6%桂林中5500成20配备家具、空顿国每年由的收益,上不封顶。每年有7160多未经营山路(建筑年,按商调、电视、中际业主委员会聘请和指天免费入住权利;酒店经营面积)业利率央热控供水定独立的会计事务所方出资30万元设立保证金账等;对酒店财务进行审户作为接受业主托管和保底
计;50年产权。回报的押金。
承诺客户收益,客户每年总房款8%的收益。每年全部按四星均价按揭七标间:圣展2003年与酒店管理公司(东有15天免费入住权利;发展级标准装修,南宁金6500成20180;独立底,当年方华泰)签订10年的商提供市值5000万物业作为216配备家具、空湖路(建筑年,按住商务房:公社售罄租赁合同业主回报的担保,并写入购调、电视、电面积)宅利率256房合同;免10年物业管理费。热水器等;无任何保证承诺;可业主自负盈亏,酒店管理公A区整体以自行托管给酒店管司不承诺回报,只提供最低中鼎全部按四星交锦江之均价理公司(香港阳光国的租赁或经营价格,不保证按揭七万象南宁民级标准装修,星酒店管4600际酒店公司)代出租、是否能租赁或经营,仅按照成20东族大道180多配备家具、家理公司进(建筑经营管理,无规定委实际租赁天数或经营收入返年,按住方?B延长线电、生活用品驻经营,面积)托时限,亦无具体的还给业主,业主只需支付托宅利率区等;目前不对分红比例。管酒店一定的中介或成本费外销售用。
2
,自己处置使用,不享受酒店提供的投资回报,自行交付管理费用以及自己物业发生的水电、电视、电话、宽带等费用。
,根据需要自己处置使用;在闲置时期可以交给酒店管理公司进行经营,所得收入按照双方约定进行分配,业主所得税
自负。
,
,与酒店经营无任何瓜葛,按照正常的购房合同程序进行;其内容不涉及任何
返租回报等违反国家规定的事项;
3
,酒店管理公司是开发商聘请或指定的酒店物业管理方,(除非开发商自己经营,并聘请了该酒店管理
公司作为顾问),该酒店管理公司负责酒店的经营,并向其委托方——业主提供每年固定的投资回报或分红。
若开发商自己经营酒店,建议将自留的
酒店物业换算成市值作为担保押金,增强业主投资信心,加快销售进度;当然,也可以不用押金担保[如桂林饭店和彰泰青年国际],
但在圣展独立公社有前提的情况下,可能会影响投资信心)。
,(委托经营和代出租管理关系,非包租协议),在不影响酒店经营的前提下,业主可以灵活自行处
置房产(可转让、抵押、继承等,而包租情况下一般是不允许的),但需提前书面通知酒店经营方。在经营期间,业主与开发商没
有任何的纠葛关系,与购房无关。若有分红,则需成立业主委员会对酒店经营收入进行监管。受托的酒店管理公司按照全委托经
营型的方式按月支付给业主。
,因银行对所谓的“产权式”酒店禁止贷款,建议采用的名称进行申报,产权类型还是住宅,拥有70年产权。,实际推广操作时,购房归购房,没有任何的经营回报承诺,仅强调投资本项目的高收益性和安全性的文字内容,而不体现具体的
投资回报数额;但可巧妙间接地作投资本项目的收益对比。
,尽管操作仍然是“产权式酒店”的内容,但产权与经营权已经明确分离,业主与开发商、酒店经营方的关系是截然分开的,避免
了政策上的约束。
4
,托管期内,业主免费住宿时间需提前一周预约,若个人房间因已有主客等原因未能安排,则由酒店方安排到其它同类型房间;超
过标准,则业主付费。在黄金周期间和重大节庆、政府活动期间,业主未竟酒店经营方书面许可,不得使用个人免费用房指标。,业主在非免费住宿时间住宿,享受股东优惠价,具体协商。
,业主在托管期内不得主张房屋的分配占有权、使用权。
,托管期内,业主不得干涉酒店正常经营管理和物业租价,物业租金标准由酒店方根据市场行情制定并予以执行,业主予以监督。,业主为酒店介绍客源,可享受酒店管理公司给予的特别提成奖励。
,托管期内,酒店方对托管物业享有占有权、使用权、收益权、转租权、管理权等权利。
,托管期内,酒店方有权对委托楼层进行平面布局调整,但托管期满,酒店方应恢复原状交还业主。,
,酒店管理公司按月准时支付业主收益,每逾期一日按日万分之三付违约金。
,任何一方单方修改或解除合同视为违约,违约方需向守约方合同期内经济损失,并按每个房间一次性支付违约赔偿金十万元。守
约方继续要求履行合同的,应继续履行合同。
,若业主干预酒店正常管理活动,业主应赔偿由此给酒店管理方造成的经济损失,包括可获得利益损失。,托管期满,若托管物业、公共设施设备无酒店管理公司造成损坏,也没有因补足8%回报产生的支出,则保证金全额退回酒店管理
公司(或出资方),否则做相应的扣除。
,托管期满后,业主可继续与酒店管理公司合作,若不续签合同,则业主收回房屋的使用权。
5
桂林类似的项目运作获得了相当的成功,说明该产品具备了较高的市场生命力;且南宁唯一的产权式酒店圣展独立公社酒店无论
是销售还是经营都获得成功,尽管当年的操作方式属于违规行为;而当年海格拉斯酒店也仅以包租的形式租给酒店管理方,并没有得
到酒店方保障收益的承诺,加上也没有承诺保证有投资回报的万象东方B区酒店服务式公寓的销售成功,更表明着这类产品在市场受欢迎程度;
目前,市场投资欲望依然旺盛,但在目前好的投资产品缺乏的情况下(商铺、写字楼出现投资疲软),投资者大都持币寻找新的投
资品种,因此酒店式公寓将可能成为下一波的投资热潮,也符合目前政策对短期投资的打压,适宜长线投资。况且目前在广西没有好
的投资回报的类似项目,在广西发展的大好环境下,项目先行上马将抢占先机。,
,
,
回报期:2007年12月----2017年12月
首期(40%):10万元贷款(60%):15万元
月供10年::
6
一次性签约10年
按照150元/天的价格经营,?150元/天=11天即可收回成本。
同时,业主每年21天的免费居住价值为150元/天×21天=3150元,实际业主每年的回报为20000+3150=23150元。
业主获得的回报足以相抵月供款并略有盈余,且业主在十年委托期满后可收回自用,或者与酒店管理方协议继续委托经营,除继
续获得8%或以上回报后(届时根据当时的物价和市场行情进行调整),并可能享受一定的经营利润分红(仅指房间经营的所得分红,
不含其他酒店附属项目的经营分红),具有很强的长期安全投资收益。
平均住房价格(租金):150元/日(保守价)
年入住(出租)率为50%的收入
年收入:
365日×50%×150元/日=27375元/年?间
年入住(出租)率为70%的收入
年收入:
365日×70%×150元/日=38325元/年?间
7
给业主回报:,2万元/年
年出租率为50%的收入时
税金5%:
酒店管理佣金18%:
合计:?间
年出租率为70%的收入时
税金5%:2190元
酒店管理佣金18%:7884
合计:30074元/年?间
年出租率为50%的纯利润
27375元/年-=?间
年出租率为70%的纯利润
8
38325元/年-30074元/年=8251元/年?间
以上以保守的酒店价格计算收益,能保证酒店方返还给业主相应的回报后仍有酒店经营的盈利,风险可控;同时酒店其他附加的
经营收入如餐饮、娱乐、商务中心、会议等未计入其中。
同时,酒店管理方可视经营状况,决定是否继续采取经营的操作方式或十年后是否考虑再与投资者延期经营管理。
9