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蓝图地产 中江项目定位报告
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一、了解中江
二、房地产市场分析
三、项目定位
四、客群定位
五、其它建议
目录
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中江——位于四川省中部,盆地西部,隶属于中国重工业城市德阳市,东邻绵阳市三台县、南达遂宁市蓬溪县、资阳市乐至县,西接成都市金堂县、广汉市,北邻罗江县、绵阳市涪城区。县城距德阳35公里,距绵阳65公里,距成都64公里。,总人口145万人,是四川省25个丘陵大县之一。
中江概况
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项 目
单位
实绩
比2013年增长(%)
地区生产总值
亿元
第一产业增加值
亿元
第二产业增加值
亿元
第三产业增加值
亿元
非公有制经济增加值
亿元
社会消费品零售总额
亿元
全社会固定资产完成投资
亿元
年末金融机构存款余额
亿元
286
13
城镇居民人均可支配收入
元
25104
农民人均纯收入
元
9828
人口自然增长率
‰
—
城镇化率
%
2014年中江县经济社会发展主要指标
以上数据表明中江县经济处于持续增长的阶段,老百姓有商业消费和置业能力,城镇化水平需要不断提高,按现有的城镇化率水平,要达到中等发达国家的85%,中江县城市人口还将增加至少70万人口,住房需求面积按到18㎡来算,中江住房需求将超过1000万㎡。所以中江房地产市场的需求是存在的。
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中江的交通:交通升级的提高,对城市化发展有着显著的推动作用
成都—中江 成都→成南高速(G42)入口→成南高速(G42)→成巴高速(S2)→中江出口 成都→成绵高速(G5)→德阳→106省道→中江二环路 德阳—中江 德阳→106省道→中江二环路 金堂—中江 成金快速通道
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一、了解中江
二、房地产市场分析
三、项目定位
四、客群定位
五、其它建议
目录
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产品研判(住宅)
住宅——区域户型面积较为适中,属于传统的郊县宽松型布局;
一房户型面积55-60平米,两房户型面积:75-90平米,三房户型面积:100-130平米;
产品供应主要以三房为主:并开始出现85-95平米左右的紧凑型三房和115-130平米舒适型三房。
热销产品:约75-85平米两房,90-110平米三房
户型配比
畅销户型
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产品研判(商业)
商业——中江现存商业体量超过60万㎡,但仍以传统的社区底商为主。
大型商业综合体较少,比较有代表性的如金典凯信商业广场、祥瑞国际等。
产品大多中规中矩,赠送面积小,小面积产品占比较大,
热销产品:约20-40㎡
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1、现有的商业网点体量较小,业态单一、品牌档次较低、不能满足消费者的一站式消费需求。
2、商业网点比较分散,不集中,不便消费,如餐饮,休闲娱乐等。
3、业态小而比较杂乱,留不住中江本土的高端客户,使其这部分客户去德阳和成都消费。
4、房地产在建项目较多,但纯商业项目没有,大部分项目都是底商形式的社区服务商业,这样的商业不能成为县域商业的中心的。
中江现有商业现状
随着城市房地产大力发展,城市化率必将增大,城市人口必将增加,城市现有的商业,不能满足人们需求的矛盾就会凸显出来。新的商业点就会应运而生。
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房地产发展的发展阶段
中江房地产发展缓慢,楼市正处于成长阶段向成熟阶段过渡期,2008年前居住物业主要以自建房、单位房为主。
项目运营专业化初现端倪
注重售场包装,办公场地\销售场所分区办公,销售接待注重现场客户服务,但仅停留在基础营销水平。富丽滨江、蓝湾半岛、中凯一号在售场包装、营销推广还是营销物料都开始向德阳营销水平靠近,能够代表并带动区域房产发展。
中、大规模项目引领市场
从实地调研情况来看,目前中江已发布销售信息项目超过20个,其中100亩以上项目5个,50-90亩项目8个,其余均为50亩以下小规模项目,且规模较大项目现目前多集中在中江大道两侧及南渡片区;现可供开发地块多集中在白马山区域、南渡中学区域和二环路段区域,独立地块面积60-100亩,可进行组合开发,但也存在投资风险点,地价相对较高,成交均价130-170万/亩,外来投资隐形成本相对较高,新区域建设投资大,周期长,消费者观望心态较重。
中江县房地产现状