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新版《住宅物业服务技术标准》征求意见稿.doc

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新版《住宅物业服务技术标准》征求意见稿.doc

上传人:朱老师 2023/3/13 文件大小:299 KB

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新版《住宅物业服务技术标准》征求意见稿.doc

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北京市地方标准
住宅物业效劳技术标准
〔征求意见稿〕
编号:DB/TXXX-2023
主编单位:
批准部门:
实施日期:
2
前言
本标准为推荐性标准。
本标准通过细化物业效劳事项,对效劳深度、频次、结果进行定量描述,将技术标准划分为5个等级,满足了不同层次物业效劳的需要,构成了物业效劳标准体系,为构建科学合理、专业公平、质价相符的物业管理价格体系奠定了根底,促进了业主和物业企业间和谐互信关系的建立。
本标准由北京市住房和城乡建设委员会和北京市质量技术监督局共同负责管理,由北京市物业效劳指导中心负责解释工作,由北京市住房和城乡建设委员会负责组织实施。请各单位在执行标准过程中总结经验,积累相关资料,并请将意见和资料寄送至北京市物业效劳指导中心〔地址:北京市海淀区西四环中路16号院3号楼,邮编:100039,电话:59958541〕,以便对本标准进行修订。
主编单位:北京市物业效劳指导中心、北京银达物业管理有限责任公司
参编单位:北京闻达敏斯物业管理效劳有限公司、北京万科物业效劳有限公司、北京网信物业管理有限公司、北京顺天通物业管理有限公司
编写人员:
审查专家:
3
目次
1总那么 6
2术语 7
3北京市住宅物业效劳一级技术标准 9
9
10
15
16
17
18
:装饰装修管理 18
:停车管理 18
4北京市住宅物业效劳二级技术标准 20
20
21
26
27
4
28
29
:装饰装修管理 29
:停车管理 30
5北京市住宅物业效劳三级技术标准 31
31
32
37
39
40
41
:装饰装饰装修管理 42
:停车管理 42
6北京市住宅物业效劳四级技术标准 43
43
44
49
50
52
5
53
:装饰装修管理 54
:停车管理 54
7北京市住宅物业效劳五级技术标准 55
55
56
62
63
64
65
:装饰装修管理 66
:停车管理 66
附件:条文解释 67
参考文件名录 97
6
1总那么
,保障物业效劳水平,实现物业管理的标准化、专业化、精细化,结合本市行业情况,制定本标准。
,业主自行或者通过他人对物业共用局部的维修养护、管理,适用本标准。
,不包括需要使用专项维修资金的更新、改造工作;
、停车管理不属于物业效劳内容,但与物业共用局部的日常管理关系密切,因此作为附那么列入本标准。
,每一级技术标准高于并包含低一级的技术标准。
8
2术语

是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护公共环境卫生和相关秩序的活动。

是指房屋所有权人。

是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

是指业主与建设单位或全体业主与其选聘的物业效劳企业对物业管理区域进行综合管理与效劳,明确双方权利与义务关系的约定。

是指物业管理区域内业主专有局部以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。主要包括共用部位、共用设施设备。共用部位是指根据法律、法规的规定和房屋买卖合同的约定,由单幢物业内业主共有的部位,一般包括:根底、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备是指根据法律、法规的规定和房屋买卖合同的约定,由业主共有的附属设施设备,一般包括:电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
8

是指对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承当的责任等事项依法作出的约定。管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。
10
3北京市住宅物业效劳一级技术标准


1物业管理区域内,设置专用办公场所,有固定的通讯联络方式。
2在物业效劳中心悬挂或张贴物业企业资质证书或复印件、工程负责人照片,公示物业效劳事项、效劳标准、收费工程、收费标准等有关信息。提供特约效劳的,公示特约效劳工程及效劳标准、收费标准。
3周一至周五每日不低于8小时提供业务接待;其他时间设置值班人员,负责工程运行,及时处理各种临时或突发事件。
4设置专用区域,配置相关设备,为业主利用业主决定共同事项公共决策平台进行决策提供便利。

1每个物业管理区域应当配备工程负责人,房屋建筑结构平安员和设备设施管理员;工程负责人有2年以上物业效劳企业或相关企业管理工作经验,为本市工程负责人执业信用档案登记在册人员。
2从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。
3效劳人员佩戴标志,仪表整洁,行为标准,用语文明。

1建立健全各项管理制度,公共突发性事件〔如:消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等〕的处理机制和应急预案,各岗位工作标准和培训、考核方法。
2建立企业内部培训体系,定期组织从业人员培训、考核。
3建立物业管理档案,归档及时、完整,便于查询。
4在物业共用局部显著位置公示24小时效劳电话。
水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场;由专业单位负责的,发现问题应及时告知相关单位;
业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3个工作日内回复。
有报修、维修、处理记录。
5设置物业管理标志,定期巡视检查并做好记录,包括各幢、单元标志、危及人身平安部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。
6涉及业主或使用人正常生活的重要物业效劳事项,应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知,履行告知义务。
10
7配合相关部门进行公益性宣传。
8做好平安生产管理;重要节假日前安排平安检查。
9对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约〔临时管理规约〕的行为,应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。

1按照标准要求,每年第一季度向业主公示上一年度物业效劳合同履行情况、物业效劳工程收支情况、本年度物业效劳工程收支预算。
2按物业效劳合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

1依据相关规定,签订标准的委托效劳合同,明确各方权利义务。
2专项效劳企业应具备相应资质;操作人员持有相应的职业资格证书。
3专项效劳企业人员佩戴标志,仪表整洁,行为标准,用语文明。
4对专项效劳企业的效劳有监督管理及评价记录。


1建立房屋及共用设施设备档案,有运行、检查、维修养护记录。
2按照相关规定,及时对房屋使用平安情况进行评估检查。
3每年第四季度制定下一年度维修养护方案并组织实施。
4对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。
5特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。
6在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后,要组织专项检查并做好记录。
7设备机房
1〕每日巡视1次、每月清洁1次,机房内不得堆积杂物。
2〕按标准设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。
3〕在明显易取位置配备消防灭火器材,并定期检查器材完好情况。
4〕设施设备标志、标牌齐全。
5〕在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。