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项目开发.docx

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目录
第一部分投资管理
第一章项目投资管理制度6
第二章项目建议书编制指引9
第三章项目可行性研究报告编制指引11
第四章项目立项评审决策指引19
第二部分规划设计管理
第一章项目设计管理制度21
第二章规划方案设计作业流程25
第三章建筑方案设计作业流程26
第四章景观环境设计作业流程27
第五章规划设计指引编制要点28
第六章规划设计任务书编制要点33
第七章项目规划方案评审指引36
第八章建筑单体方案评审指引38
第九章景观设计任务书编制要点41
第十章施工图审查基本要求44
附:项目规划设计方案简评表46
施工图审查意见表49
第三部分工程管理
第一章工程管理组织51


第二章经济合同管理55
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附:经济合同审批表(500万元以上)68
经济合同审批表(500万元以下)69
经济合同付款审批表70
合同管理台帐71
第三章采购与招标管理72




附:招标文件审批表85
中标通知书86
投标承诺函87
履约保证金保函88
材料设备采购计划表89
零星(紧急)采购审批单90
限价(指定品牌)材料设备审批表91
乙供材料设备审定表92
第四章工程进度管理93



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第五章工程质量与施工管理100








(项)专业工程验收检查要求121





附:重点监管部位质量监管计划表136
材料设备质量监管计划表137
材料设备进场验收单138
甲供材料设备台帐139
第六章工程造价管理140





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附:设计变更审批表155
设计变更通知单156
现场变更签证通知单157
现场变更签证费用审核单158
成本动态统计控制表159
现场签证统计台帐161
设计变更统计台帐162
合同统计台帐163
第七章安全文明生产管理164





第四部分营销管理
第一章组织架构与编制175
第二章营销策划管理176




——房地产全程策划标准182
第三章现场销售工作管理192


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第四章现场销售工作规范195









第五章客户服务工作规范217





第六章营销费用制度226
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第一部分投资管理
第一章项目投资管理制度
1总则
,保证项目开发的效益和效率,公司所有拟开发项目必须经过科学论证和决策。
、国家政策法规规定,以及企业发展战略的评价和判断,投资项目的选择应以公司的总体战略和长远规划为依据,符合集团主导产业的发展方向,在保证质量的基础上,以实现投资效益最大化为目标。
2项目投资建议
,在公司范围内组织人员,进行新项目调研,新项目的调研应包含土地背景信息、当地城市发展状况和房地产市场基本信息等。
,经初步判断具备立项条件的,提出项目建议书。项目建议书的编制应符合《项目建议书编制指引》的规定。
,计划配套部负责组织实施项目论证工作。
3项目投资论证
,计划配套部负责制定和实施项目论证阶段的工作计划。
,但不限于:
1)宏观和微观投资环境分析;
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2)专项的市场调查,以及相关信息收集、整理和分析;
3)项目初步定位;
4)资金来源计划及融资方案;
5)投资估算;
6)经营效益分析等。
《项目可行性研究报告编制指引》的规定要求,计划配套部在完成项目可行性研究报告后,报公司总经理办公会审查。
,进一步修订完善项目可行性研究报告,并为提交投资决策委员会审议做好资料准备。
《项目可行性研究报告》由计划配套部组织编制,财务部、市场部、工程造价部和工程技术部等相关部门有责任予以积极配合。
4项目投资决策
,首先必须通过总经理办公会的评审。
,由总经理确定召开评审会议。总经理办公会做出的评审决定包括三种:
1)同意立项;
2)不同意立项;
3)推迟立项。
,由计划配套部在规定时间内完成补充论证,并再次提交总经理办公会审议。
,将项目可行性研究报告提交投资决策委员会审批。
,计划配套部负责跟进土地合同谈判和签订,按本手册“经济合同管理”的规定执行。
5项目并购及合资合作
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、3、4条的规定执行项目建议、论证、决策程序。凡合资合作项目在人事、资金、技术、经营、销售等方面无控制权的,原则上不参与。
,提出项目运作策划方案,明确项目运作目标、各阶段工作内容、控制措施、时间进度和责任。项目运作策划方案由投资决策委员会审议批准。
,所有涉及对签订经济合同和付款的事项,必须按本手册“经济合同管理”的规定执行。
6项目变更与调整
,包括但不限于:发展延伸、投资的增减或滚动使用、规模扩大或缩小、后续或转产、中止或合同修订等,均应报投资决策委员会通过。
,由计划配套部负责人以书面形式将变更理由上报总经理办公会,总经理办公会经研究分析后编制项目变动报告上报投资决策委员会审批。
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第二章项目投资管理工作流程图
设定开发项目目标
市场部等相关部门配合进行项目调研,提供调查资料
进行市场调研
相关部门参与定位、分析
进行市场定位
提出《项目建议书》
总经理办公会审批
相关部门参与可行性分析
进行项目论证、可行性分析
编制《项目可行性报告》,并组织相关部门讨论,根据建议进行修改
总经理办公会评审《项目可行性报告》
总经理办公会评审通过后,计划配套部根据评审意见修改《项目可行性报告》
报投资决策委员会审议
审议通过后,项目立项
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第三章 项目建议书编制指引
1城市规划及发展简述
2项目决策背景及摘要

1)城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等;
2)宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位;
3)项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。

1)项目启动对公司未来几年发展战略的意义(一般3至5年),在公司发展中的地位(是否核心项目);
2)公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;
3)从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。
3项目概况


四至范围,地势比较,地面现状,现有居民情况,地下情况,土地的完整性,地质情况。




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