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上海市房地产登记条例
第一章总则
第一条为了规范本市房地产登记行为,保障房地产交易安全,维
护房地产权利人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、
《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产
管理法》和其他有关法律、行政法规,结合本市实际,制定本条
例。
第二条本条例适用于本市行政区域内的房地产登记。
农村宅基地及利用宅基地建造的村民住房的登记办法另行规
定。
第三条本条例所称房地产登记,是指房地产登记机构依当事
人申请或者依职权,对建设用地使用权、房屋所有权、房地产抵
押权、地役权和其他依法可以申请登记的房地产权利以及与此相
关的事项进行记载、公示的行为。
本条例所称房地产权利人,是指依法享有建设用地使用权、
房屋所有权、房地产抵押权、地役权等房地产权利的自然人、法
人和其他组织。
第四条房地产权利的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,
自登记日起发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定
的除外。
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同一房地产上依法登记有两个以上房地产权利的,依房地产
登记簿记载的登记日的先后确定其顺位。法律、行政法规另有规
定的,从其规定。
第五条市房屋、土地行政管理部门负责本市房地产登记管理
工作。
上海市房地产登记处(以下简称市登记处)负责本市房地产
登记的日常工作。区县房地产登记处受市登记处委托,具体办理
房地产登记事务。
区县房屋、土地行政管理部门协助市房屋、土地行政管理部
门对区县房地产登记工作实施监督管理。
第六条市房屋、土地行政管理部门应当建立全市统一的房地
产登记簿和房地产登记信息系统,制作统一的房地产权证书和登
记证明,制定统一的房地产登记技术规范并向社会公开。
房地产登记机构应当按照房地产登记技术规范和登记信息系
统的要求,将登记事项记载于房地产登记簿并公示。
第二章一般规定
第七条房地产登记,一般按照下列程序办理:
(一)申请;
(二)受理;
(三)审核;
(四)核准登记并记载于房地产登记簿;
(五)颁发房地产权证书或者登记证明。
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第八条房地产登记的最小单位是土地、房屋的基本单元。土
地的基本单元,是指土地权属界线封闭的地块或者空间;房屋的
基本单元,是指有固定维护结构、具有规划确定的完整功能、可
以独立使用,并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间。
第九条房地产登记应当由当事人双方申请,但下列情形的房
地产登记,可以由有关当事人单方申请:
(一)以划拨或者出让、租赁等方式设立国有建设用地使用
权;
(二)在集体所有土地上依法设立非农业建设用地使用权;
(三)新建房屋;
(四)继承、遗赠;
(五)行政机关已经发生法律效力的建设用地使用权争议处
理决定;
(六)人民法院已经发生法律效力的确定房地产权属的判决、
裁定、调解;
(七)仲裁机构已经发生法律效力的确定房地产权属的裁决、
调解;
(八)本条例第三十四条所列情形;
(九)法律、法规规定的其他情形。
第十条两人以上共有房地产的登记,应当由共有人共同申请。
按份共有的单个共有人可以就处分本人所拥有份额房地产的登记
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单独提出申请,但应当提供其他按份共有人放弃优先购买权的证
明。
第十一条当事人委托代理人申请房地产登记的,代理人应当
提交当事人的委托书。
当事人的法定代理人代为申请房地产登记的,应当提交法定
代理关系的证明文件。
第十二条申请房地产登记的,当事人或者其代理人应当到房
地产所在地的区、县房地产登记处提交本条例规定的申请登记文
件。
第十三条房地产登记机构应当查验申请人提供的权属证明和
其他必要材料,并就有关登记事项询问申请人。
申请人提交的申请登记文件齐备的,房地产登记机构应当即
时出具收件收据,申请日为受理日。申请人提交的申请登记文件
尚未齐备的,房地产登记机构应当一次性书面告知补正要求,申
请登记文件补齐日为受理日。
第十四条房地产登记机构应当在本条例规定的时限内,完成
对登记申请的审核。经审核符合规定的,房地产登记机构应当将
有关事项记载于房地产登记簿,记载之日为登记日。
房地产登记机构在审核时,发现申请登记事项的有关情况需
要进一步证明的,可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查
看。实地查看的期限不超过二十日。申请人补充材料、房地产登
记机构实地查看的时间,不计入登记审核时限。
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第十五条申请人可以在房地产登记机构将房地产登记内容记
载于房地产登记簿并公示前,撤回登记申请。
第十六条房地产登记机构应当按照当事人提交的申请登记文
件或者行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件,
对房地产登记簿进行记载,并永久保存。
房地产登记簿应当载明下列内容:
(一)房地产权利人的姓名或者名称;
(二)土地的坐落、面积、宗地号、用途;
(三)土地的权属性质、使用权取得方式和使用期限;
(四)房屋所有权来源、建筑类型、建筑结构、坐落、面积、
用途、层数、编号和竣工日期;
(五)房地产抵押权、地役权和房地产权利的限制等。
房地产登记簿是房地产权利归属和内容的根据。房地产权证
书和登记证明是权利人享有该房地产权利的证明。房地产权证书、
登记证明与房地产登记簿的记载应当保持一致,不一致的,以房
地产登记簿为准。
第十七条建设用地使用权、房屋所有权的房地产权证书,由
市房屋、土地行政管理部门颁发,并依法承担相应的法律责任。
房地产抵押权、地役权和其他依法可以申请登记的房地产权利的
登记证明,由市登记处颁发。
房地产权证书、登记证明不得涂改。
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第十八条房地产权证书、登记证明破损的,房地产权利人可
以向房地产登记机构申请换发。房地产登记机构换发房地产权证
书、登记证明前,应当查验并收回原房地产权证书、登记证明。
房地产权证书、登记证明灭失、遗失,房地产权利人要求补
发的,应当向房地产登记机构提出申请,并通过房地产登记机构
在市房屋、土地行政管理部门门户网站上刊登灭失、遗失声明。
自刊登之日起满三十日无异议或者异议不成立的,房地产登记机
构应当向房地产权利人补发房地产权证书、登记证明。补发的房
地产权证书、登记证明上应当注明“补发”字样。自补发之日起,
原房地产权证书、登记证明作废。
第十九条建设用地使用权经初始登记后,该土地范围内的其
他房地产权利方可登记。
房屋所有权经初始登记后,与该房屋有关的其他房地产权利
方可登记,但依据本条例规定申请预告登记的情形除外。
第二十条有下列情形之一的,房地产登记机构应当作出不予
登记的决定:
(一)非法占用土地的;
(二)属违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑的;
(三)不能提供有效的房地产权属证明的;
(四)房地产权属争议在诉讼、仲裁或者行政处理中的;
(五)申请登记事项与房地产登记簿的记载有冲突的;
(六)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。
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第二十一条有下列情形之一的,房地产登记机构应当根据已
经发生法律效力的文件,将有关事项记载于房地产登记簿:
(一)人民法院、行政机关对建设用地使用权、房屋所有权
依法实施财产保全等限制措施;
(二)行政机关作出征收集体所有土地、征收房屋、收回国
有建设用地使用权、批准建设用地、商品房预售许可等与房地产
权利有关的决定;
(三)行政执法机构对损坏房屋承重结构的认定;
(四)行政执法机构对附有违法建筑的认定。
对前款第三项、第四项所列情形已完成整改的,行政执法机
构应当出具证明文件,由房地产登记机构在房地产登记簿上予以
记载。
第二十二条房屋租赁合同等与房地产权利有关的文件,当事
人可以向房地产登记机构办理登记。
第二十三条房地产权利人、利害关系人可以申请查询、复制房
地产登记资料。具体办法由市人民政府规定。
第三章建设用地使用权和房屋所有权登记
第一节初始登记
第二十四条以出让、租赁方式设立建设用地使用权的,当事
人申请建设用地使用权初始登记,应当提交下列文件:
(一)申请书;
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(二)身份证明;
(三)建设用地使用权出让合同或者土地租赁合同;
(四)地籍图;
(五)土地勘测报告。
以出让方式设立建设用地使用权的,当事人申请建设用地使
用权初始登记时,除提交前款规定的文件外,还应当提交已付清
建设用地使用权出让金的证明和完税凭证。
出让、租赁建设用地使用权年限届满后,经批准续期的,当
事人应当重新办理建设用地使用权初始登记。
第二十五条以划拨方式设立建设用地使用权或者在集体所有
土地上依法设立非农业建设用地使用权的,当事人申请建设用地
使用权初始登记,应当提交下列文件:
(一)申请书;
(二)身份证明;
(三)建设用地批准文件;
(四)地籍图;
(五)土地勘测报告。
第二十六条符合下列条件的建设用地使用权初始登记申请,
应当准予登记:
(一)申请人是建设用地使用权出让合同、土地租赁合同或
者建设用地批准文件记载的土地使用人;
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(二)申请登记的土地使用范围、位置、面积、用途与建设
用地使用权出让合同、土地租赁合同或者建设用地批准文件、地
籍图、土地勘测报告的记载一致;
(三)不属于本条例第二十条所列的情形。
第二十七条新建房屋竣工验收合格后,房地产权利人申请房
屋所有权初始登记,应当提交下列文件:
(一)申请书;
(二)身份证明;
(三)记载建设用地使用权状况的房地产权证书;
(四)建设工程规划许可证及其附图;
(五)竣工验收证明;
(六)记载房屋状况的地籍图;
(七)房屋勘测报告;
(八)根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。
房地产开发企业在申请新建商品房所有权初始登记时,应当
列明下列房地产的范围并提供相关证明材料:
(一)经房屋行政管理部门备案的销售方案确定的本企业保
留自有的房地产、用于销售的商品房;
(二)依照法律、法规规定或者当事人约定确定的业主共有
房地产和作为公益性公共服务设施的房地产。
第二十八条符合下列条件的房屋所有权初始登记申请,应当
准予登记:
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(一)申请人是房地产登记簿记载的建设用地使用权人;
(二)申请初始登记的房屋坐落、建筑面积、用途、幢数、
层数符合建设工程规划许可证的规定,并与记载房屋状况的地籍
图、房屋勘测报告一致;
(三)不属于本条例第二十条所列的情形。
第二十九条房地产登记机构应当自受理初始登记申请之日起
二十日内完成审核。符合规定条件的,应当将初始登记事项记载
于房地产登记簿,并通知房地产权利人领取房地产权证书。不符
合规定条件的,不予登记,并书面告知申请人。
新建商品房的房地产开发企业申请房屋所有权初始登记的,
房地产登记机构应当在房地产登记簿上记载该房地产开发企业保
留自有的房地产和用于销售的商品房,并分别颁发房地产权证;
初始登记范围内有业主共有房地产的,房地产登记机构应当在房
地产登记簿上予以记载,不另行颁发房地产权证。房地产登记机
构应当在房地产登记簿上注记作为公益性公共服务设施的房地
产,由相关当事人按照法律、法规的规定或者约定另行办理初始
登记。
第二节转移登记
第三十条经登记的房地产有下列情形之一的,当事人应当在
有关法律文件生效或者事实发生后申请转移登记:
(一)买卖;
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(二)交换;
(三)赠与;
(四)继承、遗赠;
(五)法律、法规规定的其他情形。
第三十一条申请房地产转移登记,应当提交下列文件:
(一)申请书;
(二)身份证明;
(三)房地产权证书;
(四)证明房地产权属发生转移的文件;
(五)根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。
有本条例第二十一条第一款第三项所列情形的,还应当提交
行政执法机构出具的已完成整改的证明文件。
第三十二条符合下列条件的房地产转移登记申请,应当准予
登记:
(一)转让人是房地产登记簿记载的权利人,受让人是有关
证明文件中载明的受让人;
(二)申请转移登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内;
(三)不属于本条例第二十条所列的情形。
第三十三条房地产登记机构应当自受理房地产转移登记申请
之日起二十日内完成审核。符合规定条件的,应当将转移事项记
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载于房地产登记簿,并通知房地产权利人领取房地产权证书;不
符合规定条件的,不予登记,并书面告知申请人。
第三节变更登记
第三十四条经登记的房地产有下列情形之一的,房地产权利
人应当在事实发生后申请变更登记:
(一)房地产用途发生变化的;
(二)房地产权利人姓名或者名称发生变化的;
(三)土地、房屋面积增加或者减少的;
(四)土地、房屋分割或者合并的;
(五)法律、法规规定的其他情形。
第三十五条申请房地产变更登记,应当提交下列文件:
(一)申请书;
(二)身份证明;
(三)房地产权证书;
(四)证明发生变更事实的文件;
(五)根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。
第三十六条符合下列条件的房地产变更登记申请,应当准予
登记:
(一)申请人是房地产登记簿记载的权利人;
(二)申请变更登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内;
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(三)申请变更登记的内容与有关文件证明的变更事实一致;
(四)不属于本条例第二十条第五项所列的情形。
第三十七条房地产登记机构应当自受理房地产变更登记申请
之日起二十日内完成审核。符合规定条件的,应当将变更事项记
载于房地产登记簿,并通知房地产权利人领取房地产权证书;不
符合规定条件的,不予登记,并书面告知申请人。
第三十八条建设用地使用权、房屋所有权因行政机关、人民
法院依法作出的征收、收回、没收等行为发生变更的,房地产登
记机构应当根据有关行政机关、人民法院已经发生法律效力的文
件办理房地产变更登记,将变更事项记载于房地产登记簿,并通
知房地产权利人换领房地产权证书。
第四节注销登记
第三十九条房屋因倒塌、拆除等原因灭失的,房地产权利人
在灭失事实发生后申请注销房屋所有权登记,应当提交下列文件:
(一)申请书;
(二)身份证明;
(三)房地产权证书;
(四)房屋灭失的证明。
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第四十条以出让、租赁等方式取得的建设用地使用权依法终
止的,原建设用地使用权人申请注销房地产登记,应当提交下列
文件:
(一)申请书;
(二)身份证明;
(三)房地产权证书;
(四)证明建设用地使用权终止的文件。
第四十一条建设用地使用权、房屋所有权因抛弃而终止的,
房地产权利人申请注销房地产登记,应当提交下列文件:
(一)申请书;
(二)身份证明;
(三)房地产权证书。
第四十二条符合下列条件的注销房地产登记申请,应当准予
登记:
(一)申请人是房地产登记簿记载的房地产权利人;
(二)申请注销登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内;
(三)不属于本条例第二十条第五项所列的情形。
第四十三条房地产登记机构应当自受理注销房地产登记申请
之日起二十日内完成审核。符合规定条件的,应当将注销事项记
载于房地产登记簿,并书面通知申请人;不符合规定条件的,不
予注销登记,并书面告知申请人。
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第四十四条房屋灭失或者建设用地使用权依法终止后,当事
人未申请注销登记的,房地产登记机构可以依据房屋、土地、规
划等行政管理部门提供的证明文件办理注销房地产登记,将注销
事项记载于房地产登记簿。
第四十五条建设用地使用权、房屋所有权因行政机关、人民法
院依法作出的征收、收回、没收等行为终止的,房地产登记机构
应当根据有关行政机关、人民法院已经发生法律效力的文件办理
注销房地产登记,将注销事项记载于房地产登记簿。
第四章房地产抵押权和地役权登记
第四十六条申请房地产抵押权设立登记,应当提交下列文件:
(一)申请书;
(二)身份证明;
(三)房地产权证书;
(四)抵押担保的主债权合同;
(五)设立抵押权的合同。
有本条例第二十一条第一款第三项所列情形的,还应当提交
行政执法机构出具的已完成整改的证明文件。
第四十七条申请地役权设立登记,应当提交下列文件:
(一)申请书;
(二)身份证明;
(三)房地产权证书;
(四)设立地役权的合同。
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第四十八条经登记的房地产抵押权或者地役权发生转让、变
更或者终止的,当事人应当申请转移登记、变更登记、注销登记,
并提交下列文件:
(一)申请书;
(二)身份证明;
(三)房地产抵押权或者地役权登记证明;
(四)证明房地产抵押权或者地役权发生转让、变更或者终
止的文件。
第四十九条符合下列条件的房地产抵押权、地役权登记申请,
应当准予登记:
(一)申请人是设立、转让、变更、消灭房地产抵押权或者
地役权的当事人;
(二)申请登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内;
(三)不属于本条例第二十条第五项所列的情形。
第五十条房地产登记机构应当自受理房地产抵押权、地役权登
记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的,应当将有关事
项记载于房地产登记簿,并通知房地产抵押权、地役权的设立登
记及其转移、变更登记的权利人领取登记证明,或者书面通知房
地产抵押权、地役权注销登记的申请人原登记证明作废;不符合
规定条件的,不予登记,并书面告知申请人。
第五章预告登记
第五十一条有下列情形之一的,当事人可以共同申请预告登记:
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(一)预购商品房以及按照国家和本市有关规定进行预购商
品房的转让;
(二)以预购商品房设立抵押及其抵押权的转让;
(三)以房屋建设工程设立抵押及其抵押权的转让;
(四)设立、转让房地产权利的其他情形。
当事人为保障将来实现房地产权利,可以持预告登记的约定
文件单方申请预告登记。
第五十二条建设用地使用权人、房屋所有权人未经预告登记
的权利人同意处分该房地产的,房地产登记机构不予登记。
预告登记后,债权消灭或者自能够进行房地产登记之日起三
个月内未申请登记的,预告登记失效。
第五十三条申请预购商品房预告登记,应当提交下列文件:
(一)申请书;
(二)身份证明;
(三)商品房预售合同。
预购商品房发生转让或者变更的,申请预告登记时,除提交
前款规定的文件外,还应当提交预购商品房转让或者变更的证明
文件。
预购商品房未经预告登记的,或者不符合国家和本市有关规
定进行预购商品房转让的,不予办理预购商品房转让的预告登记。
已经预告登记的预购商品房不得重复办理预告登记。
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第五十四条申请预购商品房抵押权预告登记,应当提交下列
文件:
(一)申请书;
(二)身份证明;
(三)商品房预售合同;
(四)抵押担保的主债权合同;
(五)设立抵押权的合同。
预购商品房抵押权发生转让或者变更的,申请预告登记时,
除提交前款规定的文件外,还应当提交预购商品房抵押权转让或
者变更的证明文件。
预购商品房未经预告登记的,不予办理预购商品房抵押权的
预告登记。
第五十五条申请房屋建设工程抵押权预告登记,应当提交下
列文件:
(一)申请书;
(二)身份证明;
(三)建设工程规划许可证;
(四)房屋建设工程总承包合同或者施工总承包合同;
(五)抵押担保的主债权合同;
(六)设立抵押权的合同。
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房屋建设工程抵押权发生转让或者变更的,申请预告登记时,
除提交前款规定的文件外,还应当提交房屋建设工程抵押权转让
或者变更的证明文件。
第五十六条经预告登记的房地产权利依法终止或者预告登记
失效的,当事人申请注销预告登记应当提交下列文件:
(一)申请书;
(二)身份证明;
(三)经预告登记的房地产权利依法终止或者预告登记失效
的证明文件。
前款第三项规定的预告登记失效的证明文件,是指预告登记
有关当事人的书面约定或者法院判决、仲裁裁决。
第五十七条符合下列条件的预告登记、注销预告登记的申请,
应当准予登记:
(一)申请人是房地产权利变动法律文件记载的当事人;
(二)申请登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内;
(三)不属于本条例第二十条第五项所列的情形。
第五十八条房地产登记机构应当自受理预告登记、注销预告
登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的,应当将有关
事项记载于房地产登记簿,并书面通知当事人;不符合规定条件
的,不予登记,并书面告知申请人。
第五十九条新建商品房所有权初始登记后,预告登记的商品
房预购人应当与房地产开发企业共同申请房地产转移登记。
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预购商品房设立抵押的,房地产转移登记后,其预购商品房
抵押权预告登记转为房地产抵押权登记。
第六十条新建房屋所有权初始登记后,其房屋建设工程抵押
权预告登记转为房地产抵押权登记。
房屋建设工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记时,其
抵押物范围不包括以下房地产:
(一)已经办理预告登记的预购商品房;
(二)房屋所有权初始登记时已明确的业主共有房地产;
(三)不属于房地产开发企业所有的作为公益性公共服务设施
的房地产。
第六章更正登记和异议登记
第六十一条房地产权利人、利害关系人认为房地产登记簿记载事
项有错误的,可以持有关证据申请更正登记。申请更正登记的事
项涉及第三人房地产权利的,有关权利人应当共同申请。
房地产登记机构应当自受理更正登记申请之日起二十日内完
成审核。经审核,有下列情形之一的,房地产登记机构应当予以
更正,并书面通知有关当事人:
(一)房地产登记簿记载的权利人书面同意更正,且房地产
登记簿记载事项确有错误的;
(二)房地产登记簿记载的权利人不同意更正,但有行政机
关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登
记簿记载的权利归属确有错误的。
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第六十二条房地产登记机构发现房地产登记簿记载与原申请
登记文件不一致的,应当书面通知有关的房地产权利人办理更正
登记手续。当事人无正当理由不办理更正手续的,房地产登记机
构可以依据原申请登记文件对房地产登记簿的记载予以更正,并
书面通知当事人。
第六十三条房地产登记机构受理更正登记申请后,应当中止
办理正在审核中的该房地产转让、抵押等登记申请,并暂缓受理
新的相关登记申请。
更正登记程序完成后,房地产登记机构应当恢复办理相关房
地产登记。
第六十四条行政机关作出撤销房地产登记的行政复议决定或
者人民法院作出撤销房地产登记的判决的,房地产登记机构应当
自行政复议决定或者判决发生法律效力之日起三日内恢复原登
记。
第六十五条房地产权利的利害关系人认为房地产登记簿记载
的土地使用权人、房屋所有权人等事项有错误,房地产登记簿记
载的房地产权利人不同意更正,且利害关系人不能提交行政机关、
人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿
记载的权利归属等事项确有错误的,可以持权利归属等事项可能
存在错误的有关证据申请异议登记。
第六十六条房地产登记机构应当在受理异议登记申请的当
日,将异议事项记载于房地产登记簿。申请人在异议登记之日起
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十五日内,不提起诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理的,异
议登记失效,由房地产登记机构予以注销。
申请人在异议登记之日起十五日内,提起诉讼、仲裁或者土
地权属争议行政处理的,应当向房地产登记机构提交有关受理通
知书。诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理程序结束后,有关
当事人可以凭生效法律文书申请更正登记或者注销异议登记。
异议登记被注销后,原申请人就同一事项再次申请异议登记
的,房地产登记机构不予登记。
第六十七条房地产登记机构受理异议登记申请后,应当中止
办理正在审核中的该房地产转让、抵押等登记申请,并暂缓受理
新的相关登记申请。房地产登记机构收到异议登记申请人提起诉
讼、仲裁或者土地权属争议行政处理的受理通知书后,应当根据
本条例第二十条第四项的规定,对中止办理的房地产转让、抵押
等登记申请,作出不予登记的决定。
异议登记被注销后,房地产登记机构应当恢复办理相关房地
产登记。
第六十八条异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向
申请人请求损害赔偿。
第七章法律责任
第六十九条当事人依照《中华人民共和国物权法》第二十八条至
第三十条规定享有房地产权利但未及时申请登记,导致房地产登
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记机构仍依房地产登记簿记载的内容办理登记,造成其损害的,
由当事人承担。
第七十条当事人提交错误、虚假材料,或者唆使他人冒充权
利人申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。构成犯
罪的,依法追究其刑事责任。
第七十一条当事人伪造房地产权证书的,由市房屋、土地行
政管理部门依法没收伪造的房地产权证书,构成犯罪的,依法追
究其刑事责任。
第七十二条因登记错误,给他人造成损害的,房地产登记机
构应当承担赔偿责任。房地产登记机构赔偿后,可以向造成登记
错误的责任人追偿。
第七十三条市房屋、土地行政管理部门和市、区县房地产登
记处