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2023年仙桃房地产市场情况分析
〔一〕仙桃社会经济开展情况
〔二〕商品房市场情况
工程区域住宅市场开展状况
〔一〕工程区域开展状况综述
〔二〕工程区域各楼盘概况分析
工程swot分析及核心竞争提炼
主要区域楼盘分析
〔一〕楼盘分析
〔二〕楼盘客户
工程定位分析
〔一〕产品定位
〔二〕形象定位
〔三〕客户群定位
〔四〕户形比例分析
〔五〕定价分析
工程营销战略分析〔略〕
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第一章2023年仙桃房地产市场情况分析
〔一〕仙桃社会经济开展情况
1、简介
仙桃市是一座新型的现代化开放城市,历史文化悠久,经济充满活力,是全国百强县〔市〕、湖北首强县〔市〕、全国文明城市、全国卫生城市、全国绿化先进市。仙桃紧靠中国中部特大城市武汉,具有贯穿南北、承东启西、得天独厚的区位优势。境内河渠网络相通,公路四通八达,距武汉天河国际机场、汉口火车站、长江武汉港均只1小时车程。随着武汉城市化进程的不断深化,仙桃的经济也进入高速度开展阶段。全市国土面积2538平方公里,现辖15个镇〔郑场、毛嘴、剅河、三伏潭、胡场、长埫口、西流河、彭场、沙湖、杨林尾、张沟、郭河、沔城、通海口、陈场〕3个街道办事处,4个工业园区,仙桃市总人口150万,农业人口105万人,非农业人口45万人。其中城区面积30平方公里,城区常住人口32万。
2、经济体系
仙桃市作为江汉平原中部重要的中心城市之一,是以开展轻型工业和商贸流通为主导产业的滨江城市,中心城区是城市的核心,表达该地区在全省的地位,在城市中有承上启下的作用,传递中心城区的辐射,分担中心城区的职能。
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 仙桃工业成为国民经济主体,已形成以纺织、服装、机械、电子、医药、化工、食品、轻工、建材等行业为主体的门类齐全的工业生产体系,外向型经济格局已形成, 外贸产品外销40多个国家和地区,被誉为湖北温州。在农业方面,种植业是第一产业,主体是粮食、棉花、油料和瓜菜四大类。水产养殖业,被定为全市农业的战略产业,全市水产品总量连续20多年保持全省第二位。强劲的工业和农业的双举开展,必然为当地的市场经济带来活泼竞争力。
3、城市用地概况
仙桃市农用地、建设用地、、,%、%%。、、%、%。
4、城市规划开展
   未来的城市形态规划为短期重点向南,兼顾向东,远景争取实现城市的向北跨越,规划以南北走向的袁士路、汉江路-纺织大道、锦瑞路、钱沟路、何李路、叶王路、和平路为依托,穿越或跨越高速公路向南开展,城市形态表现为片区状开展,城市内部道路形态以网格状为主。 
城市规划结构是以老城区为中心,以向南开展为主导,城市的开展根本控制在分洪道以西和通顺河高压走廊以东地区。规划公共设施集中在大新路、钱沟路和何李路共同形成的城市中轴线,以及沔阳大道、仙桃大道和新城大道三条东西向的城市轴线上;规划工业用地有三片,分别是仙桃工业园区、新建的城东工业区和城东南工业区;规划的居住用地包括五个片区,除老城区外还包括城南片区、城东片区、城西片区和工业新城区
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。
〔二〕商品房市场情况
目前的房地产市场呈现出火爆开发的局面,在整个城区当中主要分为两个大的地块进行开发,第一是仙桃大道以南的新区板块,这一板块目前的开发力度较大,楼盘众多,第二是以老城区为中心朝东北方向进行开发,这一板块的楼盘体量较小,开发进度也相对缓慢。
需求市场
随着当地的经济强劲开展,房地产业已经逐渐成为市民最为关注的商品之一,越来越多的仙桃市民参加到购房队伍中来,形成这样的需求供应主要有几方面原因:
城市开展的不断更新,伴随生活水平的逐步提高,广阔的居民对改善居住条件的愿望开始得以实现;政府对“改造城中村〞政策的落实,让更多的私房持有家庭开始进入商品房市场;新型工业园区的建立,将为城市带来大量的新生劳动力,也直接影响商品房市场的快速出炉;外来的需求团体开始进入市区置业,加大了商品房市场的需求量;投资理念的广泛影响,局部以投资获益的人群开始出现,投资性需求日益膨胀。
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2、政府导向
房地产市场依靠市场的走向来实现竞争,也要依靠政府的有力指导来实现标准化运作,政府对城区建设的重点放在了工农业经济和流通贸易方面,而商品房的有力补充就是必然需要的标准配套,政府也分为两个方面来力促当地商品房市场的开展:其一是以工业园新区为中心点,辐射半径在5--10公里以内兴建配套住宅工程,目的是促进工业开展,完善新城建设,所以仙桃的主要大型楼盘都会聚于此,开展前景不可估量。其二就是以老城区为对象,逐步按城市规划图实现兴建工程,以新建筑取代老建筑,逐步带动老城区内的旧城改造工程,由于拆迁困难也相对复杂,所以开发楼盘的体量小,速度缓慢。
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第二章工程区域住宅市场开展状况
〔一〕工程区域开展状况综述
1、地块位置
该工程位于老城区北坝,是原棉纺厂旧址,距离汉江堤坝步行5分钟,工程紧靠汉南河旁,在汉南河上的两座桥梁之间,以北是沿江大道,以西是棉纺厂小路,以南是麦芽厂汉南河段,以东是石雄观汉南河段。
2、工程信息
该地块占地约78亩,整个地块呈长方形状,工程的西面和南面为种植地和麦芽厂,视野相对开阔,北面和东面那么以私房建筑为主,朝北方向被全遮挡,朝东方向的视野环境也相对较差。工程位于汉江前,汉南河旁,一江一河呈围合地形,由于工程明显低于防洪堤坝,而且在堤坝上还有局部违规建筑,所以如果要兴建楼盘,至少要在6楼以上才能看见局部江景。而汉南河的资源较差,水域环境需要大力度治理,从目前来看也不具备景观看点。
3、工程的开展前景
由于位于老城区,在规划上来分析,在近5年内不会成为城市开展重点,主要是因为拆迁压力大,交通不方便等因素,再加上附近没有大型工业园区,所以政府暂时不会对此区域加强改造力度。但是从长远规划来分析,此地块前的汉江堤坝将在
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几年内兴建类似于汉口江滩这样的大型滨江公园,将彻底去除位于堤坝上的大量违规建筑物,到那个时候,仙桃城区的北部区域将形成于以江景为卖点的大型自然休闲居住群,这时候的看江楼盘将得到市场的追捧。
★小结:
总的分析,该工程的地块具备一定的竞争力,但是需要改造整治的力度较大,借助滨江水域楼盘价值的逐步突现,来逐步的引导市场消费群体,占领先机,江景房的追捧时代已经为期不远,希望能够尽早到来。
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〔二〕工程区域各楼盘概况分析
以下是对工程周围各主要在销楼盘的大致分析:
个案名称
开发企业
面积
主力户型
单价(元/平米)
销售量
体量(万方)
紫竹雅居
宇峰置业
88-130
3*2
1518-1758
30%
2
水岸人家
兴利安地产
90-140
3*2\2*2
1448-1648
10%
德政金园
丰泽地产
141-168
3*2
2200起
90%
6
世纪雅园
世纪东方
97-248
3*2\4*2
2000起
未开盘
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绿地华庭
绿地集团
130-300
多层\别墅
2200起
未开盘
30
分析:
1、仙桃的商品房市场相对周围同级城市开展更为稳健,规模也更为壮大,在房地产开发的竞争上也是异常的剧烈,房地产开发集中于两个不同的板块,在总体向南开发的政策大指导下兼顾东北向开发,也呈现出不同的楼盘特征,主要围绕着新经济产业园进行配套开发,体量大,竞争强,由于开发所用地多为空地开发,所以开发速度快,形成规模化效应,新区整体感标准,较有新城特色;而老城区主要围绕着滨江水域和旧城改造规划进行开发,体量小,竞争弱,由于开发用地多数涉及到拆迁改造,所以开发速度缓慢,而且周围环境参差不齐,缺乏规模化效应,较易出现
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“城中村〞或“村中城〞的局面。凡事有利必有弊,新城开发区域虽然整体优越性强,但是在学校、医疗、商业等配套上还需要时间来完善,要在3—5年内才会开展起来,而老城区虽然环境不一,但是相对已建立好各项主要的配套设施,在目前的交通上也要比新城区显得更加便捷,对生活住家也有一定的方便。从个人意见分析,新城区更适应于在工业园作业的群体和作长期投资的群体购置,老城区更适应于子女在读教育家庭和城区工作群体购置。从长远来看,两个地块区域的开展前景都被看好,新区的建设是城市开展进程的必然之路,而老城区的中心区域优势和滨江特色也是未来楼盘升值的重要根底。
2、楼盘的布局
以上调研的楼盘〔除了紫竹雅居〕都是在当地属于体量和规模较大的工程,其中位于老城区的工程分别是紫竹雅居和水岸人家,而水岸人家是距离汉江最近的楼盘也是能够看江的楼盘,而其余的三个楼盘就分别位于丝宝工业园片区地段,工程较成规模,相互距离也较集中,形成了较大的规模效应。
楼盘的主要特色:
在以上的楼盘当中,面积主要是以100—150平米为主,多数以三房两厅和四房两厅为主要户型,占到总户型比例的约70%,只有极少量的70—90的小户型搭配,占到总户型比例的约10%,超过140平米的户型约占总户型比例的约20%。
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主要的建筑物都是以多层建筑为主,搭配少量的高层,尤其以7层的建筑最为多见,而带电梯的多层也逐渐成为标准。
德政金园、世纪雅园、绿地华庭在当地都是体量大的工程,在价格上根本相似,都定位于起价2000平米,,几乎没有其他的优惠措施,当地楼盘的促销方式比较单一。
世纪雅园和绿地华庭约在10月份左右开盘,预计在金九银十的房地产市场将迎来火爆的场面。
4、市场调研信息反应:
在户型面积方面,主要户型都集中在90-140平米之间,以三房一厅和三房两厅最多,这是当地居民所认可的适合户型,要求客厅开阔、房间功能多样化等特点。
朝向方面:都是以南北朝向为主,最受欢送的是南北对流的房型,在客厅的空气对流方面较易接受。
楼层方面:年轻置业群体都偏向于高层建筑,而中年以上群体那么偏向于多层建筑,尤其是偏好带电梯的多层建筑。
装修标准:大多数的群体偏向于毛坯房屋,以便自己进行个性化装修,另外一局部群体那么偏向于整体精装修,理由是自己不懂得装修,希望简便入住,单独的厨卫装修较难接受。
房屋售价:80%的客户容易接受1500—2000之间的价格,20%的客户接受2000-2500之间的价格。房屋总价在20万之内最易接受,其次是25万之内,而30万之内的客户较少。