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[2007]04
本次报告解决的核心问题
本次报告重点解决房地产市场情况分析、项目定位、项目VI形象系统、项目上市启动推广要点的策略和执行。
我们的思维导图
开发背景
项目定位
项目核心问题确定
项目上市推广
地块解析及市场背景
客户目标
项目发展战略
主题定位
产品定位
客户定位
上市策略目标
启动阶段策略
USP诉点体系
媒体策略手段
行销方式手段
我们以市场背景为参考因素。
开发背景目标
城市未来新兴核心地,房地产发展新兴及正在成熟的地带;
周边及区域存在较大的楼市市场竞争;
项目风险在于高层住宅项目的客户接受度及大体量商业去化。
市场背景
在一个房地产发展潜质较好的新区地带,打造一个全城领袖级商业与居住中心。
开发商关注项目快速操作,稳健滚动操作,考虑张扬性定位开发。
我们以开发目标为基本出发点,同时参考项目体量及类型。
客户目标
快速启动操作,考虑快速回款,连续滚动开发;
考虑品牌及标杆性营销因素;
非利润最大化、非保守性操作。
开发商目标
我们的思维导图
开发背景
项目定位
项目核心问题确定
项目上市推广
地块解析及市场背景
客户目标
项目发展战略
主题定位
产品定位
客户定位
上市策略目标
启动阶段策略
USP诉点体系
媒体策略手段
行销方式手段
项目核心问题界定:
我们的一切研究都以客户的目标为出发点,以市场为导向。
核心问题
项目如何张扬性定位及发展,打造项目竞争优势,取得最大的全城认同?
问题1
问题2
项目如何上市启动?以什么样的产品及形象?采取什么样的启动推广措施?
如何实现“张扬、震撼”之推广?!
我们的思维导图
开发背景
项目核心问题确定
地块解析及市场背景
客户目标
宏观房地产
市场楼盘
宏观经济
项目定位
项目上市推广
项目发展战略
主题定位
产品定位
客户定位
项目解析
上市策略目标
启动阶段策略
USP诉点体系
媒体策略手段
行销方式手段
中国房地产市场——政策调控从源头抓起,从土地抓起
地价飞涨将得到适当遏制
土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限应上收,建设项目用地管理要更加严格。
国家对土地的调控政策之多为近年少有。这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制,从而抑制房地产开发投资的过快增长。
土地增量供应控制更严,将加剧存量土地的竞争
土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化,房地产行业强者恒强的局面将得到进一步的体现,行业集中度也将进一步提高。
中国房地产市场——政策调控将倾向于财税和金融手段
从2005年起房地产宏观调控拉开大幕,此后宏观调控逐渐趋严。
2005年3月,“国八条”出台。稳定房价。
2005年3月17日,央行又出台了以调高房贷利率、提高首付比例为主要内容的房贷新政策。
2006年5月,“国六条”出台,
紧随其后,“十五条”意见,“90平米,70%”标准划定。
2006年4月,央行加息。8月,央行再次加息。
2006年8月,国土资源局进一步完善土地使用权出让制度实施办法。
2007年1月,国税总局公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
2007年3月,央行又一次加息。
2007年将是房地产调控的“执行年”,房地产调控仍将在土地、税收、信贷等方面继续深度推进。
未来的房地产调控将越来越倾向于财税和金融手段。
三年调控路