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新景祥盱眙金国园项目定位及启动期推广方案.ppt

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新景祥盱眙金国园项目定位及启动期推广方案.ppt

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新景祥盱眙金国园项目定位及启动期推广方案.ppt

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[2007]04
本次报告解决的核心问题
本次报告重点解决房地产市场情况分析、项目定位、项目VI形象系统、项目上市启动推广要点的策略和执行。
我们的思维导图
开发背景
项目定位
项目核心问题确定
项目上市推广
地块解析及市场背景
客户目标
项目发展战略
主题定位
产品定位
客户定位
上市策略目标
启动阶段策略
USP诉点体系
媒体策略手段
行销方式手段
我们以市场背景为参考因素。
开发背景目标
城市未来新兴核心地,房地产发展新兴及正在成熟的地带;
周边及区域存在较大的楼市市场竞争;
项目风险在于高层住宅项目的客户接受度及大体量商业去化。
市场背景
在一个房地产发展潜质较好的新区地带,打造一个全城领袖级商业与居住中心。
开发商关注项目快速操作,稳健滚动操作,考虑张扬性定位开发。
我们以开发目标为基本出发点,同时参考项目体量及类型。
客户目标
快速启动操作,考虑快速回款,连续滚动开发;
考虑品牌及标杆性营销因素;
非利润最大化、非保守性操作。
开发商目标
我们的思维导图
开发背景
项目定位
项目核心问题确定
项目上市推广
地块解析及市场背景
客户目标
项目发展战略
主题定位
产品定位
客户定位
上市策略目标
启动阶段策略
USP诉点体系
媒体策略手段
行销方式手段
项目核心问题界定:
我们的一切研究都以客户的目标为出发点,以市场为导向。
核心问题
项目如何张扬性定位及发展,打造项目竞争优势,取得最大的全城认同?
问题1
问题2
项目如何上市启动?以什么样的产品及形象?采取什么样的启动推广措施?
如何实现“张扬、震撼”之推广?!
我们的思维导图
开发背景
项目核心问题确定
地块解析及市场背景
客户目标
宏观房地产
市场楼盘
宏观经济
项目定位
项目上市推广
项目发展战略
主题定位
产品定位
客户定位
项目解析
上市策略目标
启动阶段策略
USP诉点体系
媒体策略手段
行销方式手段
中国房地产市场 ——政策调控从源头抓起,从土地抓起
地价飞涨将得到适当遏制
土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限应上收,建设项目用地管理要更加严格。
国家对土地的调控政策之多为近年少有。这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制,从而抑制房地产开发投资的过快增长。
土地增量供应控制更严,将加剧存量土地的竞争
土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化,房地产行业强者恒强的局面将得到进一步的体现,行业集中度也将进一步提高。
中国房地产市场 ——政策调控将倾向于财税和金融手段
从2005年起房地产宏观调控拉开大幕,此后宏观调控逐渐趋严。
2005年3月,“国八条”出台。稳定房价。
2005年3月17日,央行又出台了以调高房贷利率、提高首付比例为主要内容的房贷新政策。
2006年5月,“国六条”出台,
紧随其后,“十五条”意见,“90平米,70%”标准划定。
2006年4月,央行加息。8月,央行再次加息。
2006年8月,国土资源局进一步完善土地使用权出让制度实施办法。
2007年1月,国税总局公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
2007年3月,央行又一次加息。
2007年将是房地产调控的“执行年”,房地产调控仍将在土地、税收、信贷等方面继续深度推进。
未来的房地产调控将越来越倾向于财税和金融手段。
三年调控路