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贷款风险分类案例分析.ppt

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案例分析(一、二、五)
案例一
某房地产开发发企业
一、企业基本本情况
该企业是当地地一家二级房房地产开发有有限公司,注注册资本1000万元,,97年通过过建设开发办办改制而成,,全部由自然然人组成,第第一大股东个个人占比83%,主营房房地产开发,,当地开发业业绩较好并有有较好的开发发声誉。
案例一
二、贷款基本本情况
分类截止日::2006年年4月20日日
贷款余额:2000万元元
贷款期限:18月,2006年4月月30日到期期
贷款种类:房房地产开发贷贷款
贷款用途:用用于开发该市市商住楼资金金所需
还款来源:该该宗商住楼的的销售收入
贷款担保:该该笔贷款用公公司提供自有有房产和土地地作抵押,抵抵押率合乎规规定。
案例一
三、财务状况况分析
1、金融机构构借款情况::
截止2005年年底公司司在各家银行行的借款是7990万元元,其中短期期借款6090万元,长长期借款1900万元。。在该行贷款款余额2200万元,其其中:短期借借款200万万元,长期借借款2000万元,该行行授信总额占占公司借款的的28%。
2、资金使用用情况
案例一
公司在该行支支持该公司一一宗房地产开开发项目的同同时开发另一一宗房地产开开发,这两个个楼盘的销售售情况都非常常好,很快实实现了销售,,通过销售款款的回笼保证证了项目的顺顺利完工。
据贷后了解,,在该行大部部分贷款资金金通过各种渠渠道又被挪用用于该公司其其它外地的项项目,如异地地的医药、还还有建材或其其它开发项目目。由于对外外项目没有完完成一个经营营周期,挪用用资金不能如如期归位
案例一
3、财务指标标
截止2005年公司已实实际销售收入入5673万万元,净利润润1880万万元,其中经经营活动动产产生的现金流流量为735万元,筹资资活动支出361万元,,累计现金净净流入374万元。从公公司现金流情情况分析看,,说明公司仍仍然在正常周周转,有一定定融资能力,,但资金安排排没有今年集集中到期的中中期开发贷款款。
4、公司对外外投资涉及领领域太快太多多,造成财务务运转紧张,,现有现金流流对公司经营营产生困难,,介入不熟悉悉的投资领域域不能预见市市场变化。根根据信贷员调调查,分别投投资3500万元和1500万元元于A和B大大学学生公寓寓为长期投资资,另先后投投资3000多万于新型型建材、汽车车修理、娱乐乐行业,并计计划进一步大大笔资投入旅旅游娱乐项目目,公司的财财务控制能力力明显跟不上上投资需求。。
案例一
三、非财务因因素分析
1、他行未发发现违约记录录,与其它行行合作基础没没有破坏
2、目前没有有成熟的房地地产项目可供供融资
3、未发现诉诉讼纠纷
4、部分对外外投资项目预预期效益不理理想
5、抵押物价价值主要是商商业性质,价价值有所下降降
6、借款人按按期还款意愿愿不强
7、对外投资资的产权关系系及资金往来来不清,难以以准确把握
8、目前公司司直接可供销销售的商品房房仅小数门门门面可供出售售,但基本上上均抵押在各各商业银行。。
案例一
四、贷后管理理情况
1、问题的发发现:2005年三季度度通过贷后检检查发现公司司开发贷款修修建的房屋已已售出大部,,而没有按协协议在该行办办理按揭开始始提出问题,,企业已未出出售,只是收收取定金和我我行按揭手续续繁琐为由解解释。
发现销售已基基本完成,而而且发现回笼笼资金已挪用用,难已监控控,公司法人人代表表示没没有问题,到到期后一定归归还,后又多多次督促解决决资金,并提提出落实具体体还款计划,,随后发现公公司投资战略略有问题,可可能会影响贷贷款如期偿还还。
2006年一一开年会银行行又多种层次次到企业表示示要求对方按按期还款,但但公司表示变变某公寓等均均是长期规划划,到3月份份,各种迹象象表明,公司司组织资金按按期归还难度度越来越大。。
2、信贷员和借款款人的反应
信贷员通过销售、、资金回笼和银行行账户变化情况,,发现警示信号,,进一步认为贷款款出现问题
借款人反应是:不不承认——愤怒———讨价还价
最初不承认问题,,认为还款有保证证,最近通过不断断催收,表示愤怒怒,现在开始讨价价还价,讨论还款款方案
3、银行对策:
以诚意相待,尽量量要求对方合作,,进一步考察其现现金流情况,了解解期对外投资产权权关系,与公司协协商调整或收缩对对外投资,改善现现金流结构使之负负债结构相匹配。。有可能的话调整整贷款结构,包括括期限。
内部二种意见:一一种意见传统意见见是限制借款人的的活动要求其一次性偿还全部贷款,直直至企业关闭。第第二种意见是收回回部分贷款,延长长贷款偿还时间,,加倍小心,让企企业改善财务结构构。
案例一
结论
从目前信贷员(初初分人员)贷前调调查获得的信息,,该企业还具有一一定还款能力,全全额偿还贷款可能能性极大,处理方方式也应趋向于积积极谨慎的态度。。
按贷款五级分类标标准更符合:????类
理由是:借款人整体看仍有有能力偿还贷款,,但存在未按规定定用途使用贷款、、借款人还款愿不不强、银行对贷款款缺乏有效监督,,对外投资过于分分散,财务控制能能力差,这些因素素进一步扩大有可可能影响贷款的偿偿还,故分为关注注。
案例一