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篇一:买房纠纷案例】
[导读]对于中国人来说,买房是个大事件。买一套房,可能就意味着两代人共同为了一辈子的居住条件买单。付出如此大的代价购买来的商品,要是遭遇纠纷,导致权益受损该怎么办呢?对于中国人来说,买房是个大事件。买一套房,可能就意味着两代人共同为了一辈子的居住条件买单。付出如此大的代价购买来的商品,要是遭遇纠纷,导致权益受损该怎么办呢?在楼市一片欣欣向荣发展的背后,因()问题维权的事件接连不断,定金不退、建筑质量问题、产权证办理难、面积缩水、虚假宣传等。
案例1:逾期交房案例:市民黄先生反映,他于2011年12月与某开发商签订了商品房买卖合同,合同约定交房时间为2013年4月,但在履约过程中,开发商一直到2013年7月才交房,延期交房超过90天。
建议:当遇到开发商延期交房时,若与开发商签订的《商品房买卖合同》中已约定了延期交房的违约金金额,则购房人可依据合同约定的金额要求开发商赔偿延期交房的违约金。若无约定,则依法确定开发商逾期交房违约责任,违约金按逾期交付使用房屋期间,有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据《合同法》的规定,当一方当事人有重大违
约行为时,另一方当事人有权解除合同,可要求开发商返还所交的预售购房款和利息。
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买房纠纷案例】
【案例1】房屋面积差异的处理王某2012年购买了一处商品房,,,2013年9月交房后,,现在王某应该怎么样主张他的权利?
答:盈科()夏辉律师意见:根据最高人民法院《关于审理纠纷案件司法解释》第14条规定的处理原则,面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的介个据实结算,买受人请求解除合同,不予支持;面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应于支持。买受人决定不退房的话,实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在
3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3¥)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
为此,本案中,面积误差比已超过3%,并且实际面积小于合同约定面积,王某可以主张解除购房合同,并要求开发商承担违约责任,王某如果不想退房,可以要求开发商按照上述规定返还购房款。
【案例2】代人买卖房,合同有无效?
2008年4月,李某通过中介购房,并与徐某签订定金合同,交了10000元定金,后以徐某非产权人受欺诈为由主张撤销合同并返还定金。
答:北京盈科(沈阳)律师事务所夏辉律师意见:徐某以自己的名义所实施的代理行为不违反《》第403条“关于隐名代理”之规定,无论徐某对相对人披露被代理人的具体情况在实施该代理行为前后,均不影响其委托代理关系成立。即若受托人徐某因委托人原因对第三人张某不履行合同义务时,张某可直接选定委托人主张其相应的合同权利。为此,本案李某认为徐某故意隐瞒争议房屋权属状况,且在未披露其与房屋产权人就该套房屋存在代理关系情况下即以自己作为出卖方与张某订约,该行为已对李某构成欺诈的主张缺乏事实和法律依据,故案涉合同应认定有效。李某要求撤销合同并返还所付定金缺乏法律和事实依据,不应支持。
【案例3】精神病人的卖房效力?夫亡,其妻李某患精神分裂症。夫兄赵某持李某身份证件,以抵债为由,将李某名下公房以7万元低价售予张某。李某能否要回房子?答:北京盈科(沈阳)律师事务所夏辉律师意见:赵某未取得李某法定代理人书面授权,亦无充分证据证明其受李某法定代理人口头授权,故应认定赵某无权代理李某处分案涉房屋。即便张某与李某间存在债权债务关系,赵某亦无权以李某名义将房屋处分给张某用以抵债,故合同无效。张某明知房屋产权人系李某,仅凭现有证据不能证明张某有充分理由相信赵某取得处分该房代理权,况张某实际并未支付合理对价,故不能认定张某善意。合同被确认无效后,因该合同取得的财产应返还,故张某应将案涉房屋归还李某。
【案例4】定金条款表述与适用
2007年3月,王某与李某约定,,并交付定金的6000元,李某向王某出具了定金收条一张。后因李某反悔拒绝订约并将案涉房屋另售他人,王某起诉要求确认合同有效,其诉讼请求是否能够得到支持?
答:北京盈科(沈阳)律师事务所夏辉律师意见:收条虽载明了房屋产权证号及房屋总价款,但未对房屋面积、四至界址、房屋价款及房屋交付时间及办理房屋产权过户手续的时间等主要条款形成书面约定。故王某提供的证据不能证明其与李某已订立房屋买卖协议。李某收取的6000元不是合同履行定金,而是订约定金。王某可选择订立合同或放弃定金,李某也可选择订立合同或双倍返还定金。李某在收受王某定金后拒绝与王某订立合同,而与案外人订立买卖合同并收受全部购房款,构成缔约违约,应承担缔约过失责任。本案中,因王某未提出支付的诉讼请求,故对王某提出的依法确认房屋买卖合同有效并继履行的诉讼请求,法院很有可能会裁定驳回起诉。
【案例5】2010年4月,项某通过房产中介购买邹某房屋,先后签订房屋买卖合同及居间成交确认书,约定买方拟贷款140万元,贷款因买
给出卖人,,邹某与项某解除房屋
:??
答:北京盈科(沈阳)律师事务所夏辉律师意见:首先,要看居间是否完成?房产中介为买方提供了房源信息服务,促成买方与卖方就涉案房屋签订了购房合同,房产中介已履行了居间成交确认书中约定的义务,故有权收取相关居间费用.
,买方拟贷款
140万元,贷款因买方自身原因未获得银行或管理中心批准的,买方以
,,但买方承诺其自行筹集房款支付给卖方,且买方在居间成交确认书中确认,,买方又为房产中介出具欠条,,不能免除其向房产中介支付居间费的义务.
【案例6】土地出让金,该哪万补交?
2008年10月,鲍某将划拨土地上的房产证(黄证)以略低于市场价的价格转让给陈某,约定在办理买卖过户手续时,双方各自承担法定税收
费用,合同特别告知中载明非居住房屋,按照法律、法规、规章规定,划拨土地上房地产买卖,买受人应办理土地使用权出让手续,,:??
答:北京盈科(沈阳)律师事务所夏辉律师意见:案涉房产买卖合同约定,在办理买卖过户手续时,,陈某作为买受人已阅看过该商铺产权证,而该类划拨土地上的房地产权利凭证与出让土地上的房地产权利凭证在颜色上即有明明显区另氏故,陈某应预见到该类黄证商铺需缴纳的税费可能与绿证商铺需缴纳的税费有区别,且该份合同又作了特别告知.
从系争商铺买卖的实际履行情况来看,双方已就系争商铺完成了实物交付,陈某已获取了该商铺的使用收益权能,现为最终取得该商铺的完全产权,而要求鲍某协助办理该商铺产权之过户登记手续,在有明确约定情况下,故由作为买受人的陈某承担并无不当.
案例7】购房尾款的支付时间全款须到位,还是先交房?
2009年12月,王某以总价款60万元购买茅某二手房一套并签订房屋
买卖合同,关于尾款支付约定全款到位交房,交房时支付尾款1万元、关于交房约定茅某于2010年2月5日前腾出系争房屋并通知王某进行验收交接,王某应在收到通知之日起的三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验,,王某支付茅某房款59万元,茅某于2010年3月19日要求王某支付尾款1万元未果,、未结清抗辩.
答:北京盈科(沈阳)律师事务所夏辉律师意见:合同明确约定全款到位交房,交房时王某支付给茅某购房尾款1万元,现双方确认已于2010年3月19日交房,而王某未能按约定支付尾款,故茅某1诉请应予支持.
王某称茅某存在逾期交房等诸多违约行为及收取约定交房日以后租金的情况,即使属实,与本案亦非同一法律关系,故不能成为王某拒绝向茅某支付购房尾款之理由.
【案例8】售房广告的法律效力一虚假做广告,损失怎补偿?案情:开发公司在售房广告和宣传资料中尤诺拥有首创私家游艇码
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头,浪漫情缘后花园等内容,并在售楼处公开悬挂商品房建设用地规划许可证,公开展示建设用地规划范围,,:?
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答:北京盈科(沈阳)律师事务所夏辉律师意见:开发公司在售房广告和宣传资料中允诺的内容,并在售房时建好的游艇码头和后花园,系租赁他人土地而建,,开发公司的行为对杨某购房的选择及房屋价格的确定有一定的影响,开发公司应对给杨某造成的损失承担补偿责任.
【案例9】无证预售房合同效力
—无证预售房,合同有无效?
案情:2006年4月,刘某与没有办理预售许可证的开发公司签订商品房买卖合同,,:??
答:北京盈科(沈阳)律师事务所夏辉律师意见:刘某与开发公司订立买卖合同时,明知后者并未取得房屋预售许可证,虽后来开发公司取得了该证,但嗣后又被撤销.、依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,涉案房屋不具备买卖1的条件,故案涉合同无效.
无效合同自始没有法律约束力,当事人不得就合同的履约条款主张违约责任,故刘某要求开发公司支付逾期交房的违约金的主张,没有法律依据,不予支持。
案例10】转按揭二手房屋纠纷
—转手按揭房,贷款如何偿?案情:2008年4月,童某将按揭房屋作价21万元售与刘某,约定余下10方元按揭款由刘某承担,如刘某未按贷款合同约定按时足额还款造成童某信用受损,则刘某应按贷款额度的5%.每月赔偿给童某,任何一方违约,,,:??
案例11】无可归责于双方情形—合同未签成,责任应在谁?
案情:2008年5月,朱某通过中介公司购买张某房产,约定房价款
,三方签订《房地产买卖居间协议》后,朱某依约交纳5万
,双方未依约签订《房地产买卖合同》.对未签约原因,朱某主张因对方提出作低房价而不能协商一致,张某与中介公司称系朱某无法借到购房款、要与爱人商量为由拒签■争议焦点:l■合同未签之原因是什么??
1=)
答:北京盈科(沈阳)律师事务所夏辉律师意见:三方签订的房地产居间买卖协议合法有效,,,,虽该主张有中介公司陈述印证,但考虑到中介公司工作人员实际代理张某与朱某洽谈买卖房屋事宜,,而导致未签订房地产买卖合同且属于不可归责于合同任何一方的原因所致,故张某所收取的定金5万1元依法应返还朱某.【案例12】开发商在网站上进行售楼宣传的法律性质
宣传虚假是否要负法律责任案情:开发公司在公司官方网站上发布售房广告和宣传资料,在宣传资料中宣传园区内有篮球场,购房者杨某就是爱打篮球才选择购买该房屋的,但在实际交房时,杨某发现园区内并没有篮球场,杨某
1=)
感觉自己被欺骗了,杨某该如何主张权利?答:北京盈科(沈阳)律师事务所夏辉律师意见:开发公司在网站上发布的售房广告和宣传资料在法律上的性质为要约邀请,根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定,要约邀请对于开发商具有约束力,开发商在要约邀请中承诺的内容即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,开发商应当履行,如果不履行,则将对购房者承担违约责任。
为此,购房者杨某可以通过诉讼主张开发商违约,根据合同约定开发商应当承担违约责任。