文档介绍：该【初步设计管理重点初稿】是由【niuww】上传分享，文档一共【14】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【初步设计管理重点初稿】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。初步设计管理重点初稿
第1页/共14页
一、初步设计的目的
1、设计阶段的三大环节之一
2、政府职能部门审批的要求
3、设计质量及成本控制的需要
第2页/共14页
三大设计阶段
方案设计
施工图设计
初步设计
承上
启下
1、建筑方案(含总图、地下室)的深化、优化
2、结构方案、说明及计算书
3、机电方案、说明、计算书及主要设备和材料表
4、设计概算
(对方案的充分理解)
(满足施工图编制)
第3页/共14页
设计流程框架图
施工图设计
建筑、
规划方案
部品
设计及
定板
扩初设计
拿地节点
概念规
划草案
概念规
划方案
方案报建
方案设计
初布设计
施工图设计
模型研究
施工图设计指引
部品材料调研
部品材料清单
部品材料定板封样
销售配合资料
结构设计
设备选型
建筑平面
实施方案设计阶段
产品、技术创新研发
论证阶段
策划阶段
销售示范区设计
设计管理阶段
工程管理
第4页/共14页
成本管控——“流程强控”的成本管控
设计阶段得出项目开发的物业类型及各类细节,基本确定项目成本预算,严格禁止施工中不断改变设计方案
各阶段对成本的决定作用
1、严格执行,不允许随意改动。
龙湖在前期设计阶段基本完成全项目的后期预算且规定必须严格执行,通过动态成本跟踪,任何与前期计划不相符的部分均需要向所属上级管辖部门进行解释,若解释不通过不允许执行。因此,龙湖的项目成本的80%在项目前期就已基本确定且后期不易发生变动。
2、与员工考核机制联动
项目的财务指标计入“平衡计分卡”,项目方案的改动将影响负责人员的考核情况。
Keys:
龙湖项目成本估算模型
第5页/共14页
成本管理中各个阶段的作业指导——初步设计阶段
工程部
提供施工现场布置方案、提供施工用水用电以及甲方临设设置方案
成本管控——“流程强控”的成本管控
项目初步设计阶段:造价采购部根据工程部和研发部各自提出的施工现场方案和初步设计图及技术指标等,编制执行版的目标成本,并进行成本敏感性分析,之后计划财务部进行财务指标的计算。
根据设计,项目成本经理完成《项目目标成本(执行版)》
初步设计完成后20个工作日内,项目负责人组织,项目研发经理负责完成《项目技术经济指标(初设)》和《项目配置标准(初设)》。如无初步设计,可省略此项工作。
初步设计完成后30个工作日内,依据《项目技术经济指标(初设)》、《项目配置标准(初设)》,项目成本经理组织项目团队参加,共同开会充分讨论,完成《项目目标成本(执行版)》。如无初步设计,需在招标图纸完成后30个工作日内完成《项目目标成本(执行版)》。
第6页/共14页
二、初步设计的执行
1、地产公司的主要职能
2、设计单位的主要职责
3、分工与协作
第7页/共14页
初步设计流程示意图
第8页/共14页
集团层面能各项目的管控计划,每个项目共有17个关键节点
项目负责人指定项目开发一、二级计划,由集团总部审核
每月、半年、年对计划进行审核和调整
集团制定了项目从拿地开始到项目结束全过程,各关键节点的项目控制标准和重要输出成果,形成了38个项目阶段性成果
上一阶段性成果未审批完成,不得进入下一阶段工作。
龙湖项目管控的要点为,第一、集团对各个环节制定统一的模式,由项目部门具体执行;第二、集团直接审批项目关键节点。
项目管控——总结与借鉴
PMO系统:建立集团和项目间的直接管控,总部直接审批项目关键节点,保证项目成功开发
区域公司会议系统:规范化项目工作和日常工作
两大管理系统
38个项目阶段性成果
17个计划关键点
第9页/共14页
编号
任务名称
执行部门
编号
任务名称
执行部门
1
办理国土使用权证
发展部
10
交房
营销部
2
交地(发展部向工程部交地)
发展部
11
交房完成95%
营销部
3
完成方案设计
研发部
12
售楼处、样板房开放
营销部
4
完成初步设计
研发部
13
取得预售许可证
营销部
5
完成施工图设计
研发部
14
开盘
营销部
6
取得施工许可证
工程部
15
完成40%销售
营销部
7
项目开工
工程部
16
完成70%销售
营销部
8
景观施工进场
工程部
17
完成95%销售
营销部
9
竣工备案
工程部
如项目分期,则上述关键节点相应分解到各期
根据项目具体情况,集团可在与区域公司协商一致的基础上增加部分关键节点
龙湖集团17个关键节点
项目管控——PMO的运作方式
第10页/共14页