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解析“商业地产”:
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商业地产是地产与商业的结合。应该说地产开发满足商业的需求,是一种无缝的结合,也就是说,地产开发要满足商业需求,是商业与地产开发的无缝结合,可以说从选址、商业定位、业态组合、招商推广、工程管理,到运营管理全过程的结合。不能有任何失误,绝对不能说盖好了房子,按照我们自己的主张,按照我们自己的经验和知识,盖好了房子等别人来租,这是错的。应该是在选址的时候,就应该确定好有谁牵头来做。
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商业地产是城市设施与商业的结合。商业地产和普通地产的城市设施不一样,商业地产绝对不是靠好山好水好风光来换取它的支撑点,而主要是交通、人流,最终落实到一个词上就是购买力。所以评判商业地产的最终根本点就是你所选址的位置是不是具有购买力。
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商业地产是资本与地产的结合。商业地产不等同于普通地产的开发,比较像资本运作。
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商业地产之基本性格:
——收养性不动产
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消费者/经营者/管理者/投资者
商业地产在中国碰到的困境:
——暴利项目
,漠视经营管理
,后段经营管理人才严重
不足
商业地产设计中十个切入点的思考:
、区位、商业体量
、次力店的合理布局
、场所、印象
、区位、商业体量
项目所在城市的人口规模,所处区位及计划开发的商业体量,是决定这个项目成败命运的先期条件。
首先,城市城区人口规模。城区人口规模的区间划定并没有非常严格的界定,我们姑且细分为15万以下、15—50万、50—100万、100—200万、200—500万、500万以上,这个细分实际上已经将城市分级,从镇、县城、小型地市、中型地市、大型地市、省会城市到跨省域城市、到国际城市了。人口多到一定的程度才会出现某些事务和商业形态。比如家乐福标准店(15000㎡)肯定不会开在十五万人以下的地方;五十万人城区的地方不容易形成二个商业中心。
第二点是项目所在之区位,可概分为市中心核心区、市中心区域、中心区边缘、城乡结合部、郊区交通结点、郊区住宅区等。从日常生活经验中可以观察到区位的差异所产生的业种业态上的差异,例如大型建材类通常会出现在城乡结合部,百货公司几乎都在市中心核心区,大型超市则在住宅密集区等等。
第三点是项目商业体量的开发规模,从经营上来看,规模决定项目的定位,一般的项目应该都在20万平米以内(不包括专业市场),超过10万平米的就需要超强的经营团队来运作,这几年许多开发项目显示,盲目贪大的商业项目经营过程举步维艰,所以“适量”的开发是非常重要的,切莫一味追求商业开发量,导致后期营运的风险及资金的压力。
将这三点得到的信息合在一起纵向分析,很快地整个项目的轮廓就清晰起来,绝大多数的项目都可如此观之。
、区位、商业体量案例分析——南昌湖东路商业项目