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! 第二篇
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! 房地产
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交易规范化管理!
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员园园
· · 房地产交易与权属登记规范化管理考核标准实用手册
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员园员
第二篇房地产交易规范化管理· ·
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第一章房地产交易的一般规定
房地产权利的流转是建立在商品经济基础上,以商品的生产、交换为前提的。人类社
会经济发展到一定阶段,房地产不再仅仅是人们的安身寄居之所,而且成为投资聚财的手
段。人们建造房地产的目的不但为了居住,而且是为了通过交换实现增值。房地产权属的
确定是房地产在静态意义上的权利定位,而房地产权利的流转是房地产在动态意义上的权
利异动。房地产权利的流转发生在不同主体之间,导致房地产法律关系的变化。它可能是
房地产权利主体的变化,也可能是房地产权利内容的变化。
房地产权利的流转的法律形式是房地产交易。《城市房地产管理法》第四章“房地产
交易”规定了房地产交易的主要形式有房地产的转让、房地产的抵押、房地产的租赁。其
中房地产的转让又包括:房地产的买卖、房地产的赠与、房地产的继承等。
第一节房地产交易制度概况
一、房地产交易概述
(一)房地产交易的法律特征
房地产在生产开发完成后,都必须经过流通交揣换过程才能最终消费利用,如土地使
用权的转让、房地产开发商取得土地使用权并建成房地产后出售或出租等。房地产交易是
指以房地产为特殊商品而进行的转让、租赁、抵押、交换等各种经营活动的总称。
房地产交具有以下法律特征:
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房地产交易的对象是作为特殊商品的房地产。房地产是一种特殊的商品,属于不
动产。所谓不动产,是指不能移动或者一旦移动就损害其经济效用和经济价值的物。
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房地产交易可分为房产交易和地产交易两在类。由于房地产的不动产的属性,房
产交易和地产交易虽有独立的内容,但又密不可分,房产交易总是和地产交易结合在一起
的,在进行建筑物及其附属物所有权的交易时,其所占土地的使用权也随之转移;同样,
在进行土地使用权转让时,其地上建筑物及其附属物所有权也随之转移。
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房地产交易的内容包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。房地产转让是指房
地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产抵押
是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房屋
租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租
金的行为。
(二)房地产交易的立法
我国在房地产交易方面的法律法规内容很多,范围较广,但概括起来主要表现在以下
几个方面:
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· · 房地产交易与权属登记规范化管理考核标准实用手册
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关于房地产交易形式的立法
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房地产交易形式是指房地产流通的具体形态和方法,即房地产交易的实现形式。其中
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了城镇国有土地使用权的出让、转让、
出租和抵押等流通形式;《城市私有房屋管理条例》规定了城市私有房屋(含房基地)的
转让、租赁、调换、抵押、典当、信托等流通形式;《城市公有房屋管理规定》对公有房
屋的买卖和租赁作了规定;《城市房地产管理法》规定,房地产交易的形式为买卖、赠与、
继承、租赁、抵押。
关于房地产交易程序方面的立法
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建设部、国家物价局和国家工商行政管理局曾于年明确规定了房产交易程序,
从商品流通的一般原则出发,针对房产这种商品的特性,制定了一套从申请、议价估价、
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