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江苏省控制性详细规划编制导则
一、总则
1、目的
为了加强对全省城市控制性详细规划工作的指导,规范城市控制性详细规划
编制工作,根据《城市规划编制办法》(中华人民共和国建设部第146号令发布)
等相关法律、法规和有关技术规范,结合我省实际,制定本导则。
2、适用范围
本导则适用于我省城市控制性详细规划的编制及其管理工作。
3、基本原则
控制性详细规划的编制应遵循下列基本原则:
(1)符合城市总体规划、分区规划及其他相关规划;
(2)统筹兼顾,处理好局部与整体、近期与长远、需要与可能、经济建设与
社会发展、城市建设与环境保护、现代化建设与保护历史遗产等关系;
(3)合理、综合利用土地资源,地上空间与地下空间统一规划;
(4)处理好规划刚性与弹性的关系,体现规划的经济性和可实施性;
(5)体现公众意愿,适应社会发展需要,合理配置公共资源。
4、内容要求
编制控制性详细规划,应划定规划编制单元,在用地策划的基础上,对编制
单元进行地块划分。明确各地块的土地使用、配套设施、建筑建造、道路交通、基:.
础设施与地下空间利用等控制要求,提出空间环境景观控制引导原则,明确各地块
的强制性和引导性内容。
5、其他规定
(1)编制控制性详细规划应遵守国家和省有关法律、法规、标准和技术规
范,规划所依据的基础资料须符合国家有关规定。
(2)地块变更
控制性详细规划的地块变更应根据不同的情况,按照规定程序变更。
二、编制单元划分
1、编制单元划分目的
为了便于全面系统地组织编制控制性详细规划,深化、落实城市总体规划的
意图,形成系统有序的城市规划控制引导体系,应将需要编制控制性详细规划的地
区划分为若干编制单元,作为组织编制控制性详细规划的基本单位。
2、编制单元划分原则
(1)地域完整
编制单元应覆盖规划期内城市规划建设用地的全部地域范围。相邻编制单元
范围不重叠,实现无缝衔接,同时应综合考虑相邻编制单元之间各相关要素的协
调。
(2)界线稳定
:.
编制单元应综合考虑城市行政区划、自然地貌、城市特征、功能区划分、主
要道路、重要基础设施、城市空间景观组织、社会组织等要素确定,其“四至”界
线应明确、稳定,经过划定的编制单元,原则上不应更动。
(3)规模合理
编制单元面积一般以100~1000公顷为宜。用地功能相对单一的地区宜适当
划大,用地功能相对混合的地区宜适当划小;城市新区宜适当划大,旧城区、城市
中心区等宜适当划小;城市特色风貌区、风景园林、历史街区等特定意图区的编制
单元划分,应有利于保护和塑造城市特色。
(4)编码统一
编制单元由城市规划行政主管部门确定统一的编码。
3、编制单元划分成果内容
(1)编制单元汇总表()
╳╳市(县)控制性详细规划编制单元汇总表
面积
编制单元名称编制单元编码“四至”界线
(公顷)
╳╳╳单元
(2)编制单元划分图件
在城市总体规划用地规划图上标明各编制单元的名称、编码、面积和“四
至”界线。
:.
4、编制单元划分组织
(1)划定
编制单元由城市规划行政主管部门组织划分,并经论证后确定。
(2)实施
编制单元划定后,控制性详细规划应以划定的编制单元为单位组织编制。
(3)调整
编制单元如需调整范围,由城市规划行政主管部门提出建议,按原确定程序
组织进行。边界调整时,相关编制单元地域边界应作相应调整,以确保不重叠和无
缝衔接。
三、城市用地分类与兼容控制
1、基本分类
(1)《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137—90)
(2)新增城市用地分类(参见注释*1)()
2、增加城市用地分类的规定
(1)新增城市用地分类允许在现行国标的小类基础上进行细分,不宜增加中
类用地类别,不得增加大类用地类别,并不得与本导则城市用地分类冲突和交叉。
:.
(2)新增用地类别的编码与现行国标编码方法采用统一规则确定。(参见注
释*2)
3、兼容性控制
城市建设用地的兼容性控制执行《江苏省城市规划管理技术规定》(2004年
版)。
四、用地策划
1、目的
用地策划是通过对用地的开发建设策略和利用方式进行深入研究,使得制定
的规划控制要素更加科学合理、切实可行,综合效益或指定效益达到最优。
2、用地策划的基本要素
(1)开发潜力
通过对地块周边自然条件、区位条件(产业、功能)、交通条件、文化背景
等发展条件的研究,比较该地块在不同使用条件下可能发挥的潜力和作用。
(2)用地布局
充分利用该地块的区位优势和设施配套条件,以提高地段活力和环境质量为
目标,综合考虑经济、功能、景观、设施配套等多种因素,有利于配套设施利用、
城市景观组织和地块价值的体现,对各类功能用地进行合理布局。
(3)开发强度
通过成本-收益分析,估算合理的容积率指标,确定开发强度应兼顾地块的
环境效益和经济效益。:.
(4)实施时序
综合考虑开发时序和配套时序对地价的影响作用,对城市功能和空间发展的
意义,以及旧区改造的迫切性和投资的可行性等,确定规划实施时序。
(5)设施配套
根据相关规划要求,按照该地块发展目标,综合考虑地价、环境质量影响等
要素,明确相应的公共设施、市政公用设施和公益性设施的配置标准和用地布局,
保障其必需的用地,合理确定规划控制指标。
五、地块划分
1、地块划分目的
地块划分应满足规划管理和分期、分块建设的要求。
2、地块划分依据(参见注释*3)
(1)土地使用调整原则、规划建设控制引导的总体要求。
(2)地块的土地使用权属边界,以及基层行政管辖界线;近期内已落实招标
拍卖的地块应单独划块;规划予以保留的机关团体、部队院校及用地相对完整独立
的企业事业单位宜单独划块。
(3)用地性质应单纯,以城市用地分类小类为主、中类为辅;独立设置的公
益性设施以及市政公用设施宜划分至最小类别。
(4)满足城市“六线”规划(注:城市“六线”指道路红线、城市黄线、城
市绿线、城市蓝线、城市紫线、廊道橙线)等上层次规划要求。城市绿地、文物保
护单位和重要基础设施用地按专项规划要求单独划块。:.
(5)地块划分规模应与区位和用地类型相适宜(
值),并有利于分期实施。
3、各类地块推荐面积
地块面积(公
地块最小
用地顷)
面积(公备注
类别旧城
新区顷)
区
~~
~~
最小控制面积以产业门类生产需要为依据;小于1
工业
>-
用地
地;旧城区原则上不增加工业用地
公园面积参照专项规划确定,居住区绿地不小于城
市居住区规划设计规范中关于绿地设置的要求
其它
-依据规划要求及专业要求确定
用地
六、控制内容
1、强制性内容
:.
强制性内容应包括土地开发强度,城市公共资源和设施的配置,各类脆弱资
源的有效保护利用等要求。
(1)土地利用控制
规定用地的使用性质、开发强度等内容,包括用地类别、容积率、建筑密
度、绿地率、建筑限高等。
在城市总体规划确定的地下空间重点建设地区,应确定地下交通辅助空间和
地下停车场(库)等规划控制要求。
(2)“六线”控制
(a)道路红线:确定各级城市道路的红线宽度、位置、断面形式、控制点坐
标、交叉口形式与渠化措施、公交港湾停靠站、道路缘石半径、出入口方位及行人
过街设施(包括地下过街通道)位置和控制要求。
(b)城市黄线(参见注释*4):重点明确城市公共交通设施、公共停车场、
城市轨道交通线和高压线走廊等城市基础设施的用地面积和线位,确定其用地界线
和线位的地理坐标,规定其控制指标和具体要求。
(c)城市绿线:确定公共绿地、生产防护绿地的边界、规模,确定各类绿地
控制指标和建设要求。
(d)城市蓝线:划定城市地表水体保护和控制的地域界线,明确河道断面形
式和水位(内河)控制标高,提出护坡(驳岸)建设控制要求,并附有明确的蓝线
坐标和相应的界址地形图。
(e)城市紫线:明确标出各级文保单位的保护范围及建设控制地带的边界
线、历史街区和确定保护的其它历史文化遗存的范围和边界线,明确相关控制要
求。:.
(f)廊道橙线:包括各种景观视廊、微波通道、机场净空保护范围等,明确
线位及控制要求。
(3)公益性公共设施
公益性公共设施须按规划配套要求重点落实。主要包括公益性的文化娱乐、
体育、教育设施,医疗卫生、社会福利与保障、行政管理与小区公共服务等设施。
分级落实各类公益性公共设施配置内容、用地位置、边界、规模及建设控制
要求。
(4)特定意图区
特定意图区是指因城市景观、城市特色、自然和历史风貌等需要提出特殊规
划控制和规划编制要求的区域。根据地段特点,特定意图区包括城市特色区和历史
文化保护地段,规划应确定其控制界线和相关规划控制要求。
研究分析和把握城市特色区内的特征要素,如建(构)筑物、街巷格局、整
体风貌、历史文化要素、自然风景要素等,提出特色保护和塑造的原则和要求,确
定规划总体框架、控制重点;在凸现特色的同时,保证城市景观的整体性和协调
性。
在历史文化保护地段内,除上述内容外,应提出重点保护地段的整治方案,
确定建设控制地区具体的控制指标。
2、引导性内容
(1)城市设计引导
确定整体空间环境控制原则、城市道路景观界面控制原则,地块整治控制原
则以及建筑体量、体型、色彩、广告及标识物等控制引导原则。:.
(2)经济效益引导
对土地利用分类及强度控制进行经济分析,应遵循以下原则:一是符合地块
的区位特点和市场需求并能实现地块的最优价值;二是应能促进周边地区的综合效
益最大化;三是各地块间能够互相协调;四是具有基本的投资可行性。(经济效益
引导的一般方法参见注释*5)
3、规划控制指标体系
规划控制指标体系分为强制性指标和引导性指标两大类。
强制性指标一般包括以下11项:用地性质,容积率(参见注释*6),建筑密
度,建筑高度,绿地率,公益性公共设施及市政公用设施,建筑后退红线距离,建
筑后退用地边界距离,停车泊位,地块交通出入口方位和允许开口路段,地下空间
利用控制。
引导性指标一般包括:人口容量、建筑形式、体量、艺术风格、色彩、标识
物等规划设计要素。
对于特定意图区,根据实际情况,某些引导性内容应转化为强制性内容(参
)。
4、强制性内容的增加与变更
(1)在本导则的强制性内容以外,市、县城市规划行政主管部门可根据当地
情况,在规划设计任务书中适当增加强制性内容,并在规划成果论证时予以确认。
(2)强制性内容可以在修编规划或对规划作局部调整中变更,变更批准权限
和程序同规划批准权限和程序。
七、技术深度:.
1、规划控制深度分类
(1)基本控制:适用于功能相对单纯或发展相对成熟的地区,如新建的工业
区或居住区、大型企业、机关、院校及现状基本保留街区等。