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物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业
按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、
养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。居住物
业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑,包括住宅小区、单体住宅
楼、公寓、别墅、度假村等;当然也包括与之相配套的共用设施、设备和
公共场地。物权法规定,业主可以自行管理物业,也可以委托物业服务企
业或者其它管理者进行管理。下面一起看下为大家整理的物业管理制度文
章。
究竟如何进行项目成本管理呢简单地说,就是通过开源和节流两条腿
走路,使项目的净现金流(现金流入减去现金流出)最大化。开源是增大项目
的现金流入,节流是控制项目的现金流出。
在项目建设期,开源表现为扩大项目融资渠道,保证项目能够筹集足够
的建设资金;节流是使融资成本或代价最低,最节省地实现项目的必要功能。
在项目经营期,开源表现为增加主营业务收入、其他业务收入以及投资收益
等;节流就是控制项目经营成本。
在我国,项目的成本管理一直是项目管理的弱项,“开源”和“节流”总
是说得多、做得少。例如,在项目前期,由于没有深入地调研,不能准确估算
完成项目活动所需的资源成本,造成开源不足的局面;或者由于项目的资金
“源”自政府或股东,花起来不心疼,更谈不上节流了。甚至部分项目根本就
没有预测和分析项目现金流和财务执行情况,决策失误就在所难免了。
成本管理的现金流分析采用的数据大都来自估算和预测,具有一定的
不确定性,可能造成项目的现金流入减少或现金流出增加。不确定性成本管
理或风险成本管理已成为我国项目管理中的弱项,也是很多商业银行贷款
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最关心的问题。即使是专业的咨询公司或项目管理公司,大多只停留在简单
的量本利分析和敏感性分析。本文着重介绍概率分析、挣值分析等项目成
本管理新方法。
项目成本或投资估算
成本估算(CostEstimating)是为完成项目各项任务所需要的资源成
本的近似估算。
美国项目管理学会(PMI)认为,有三种成本估算方法:
类比估算:是一种自上而下的估算形式,通常在项目的初期或信息不足
时进行。
参数估算:是一种建模统计技术,如回归分析和学习曲线。
自下而上估算:通过对项目工作包进行详细的成本估算,然后通过成本
账户和工作分解结构(WBS)将结果累加起来得出项目总成本。这种方法最
为准确。
PMI成本估算的概念在我国常称作投资估算,即在对项目的建设规模、
技术方案、设备方案、工程方案和项目实施进度等进行研究的基础上,估算
项目的总投资。
项目的现金流分析
项目成本管理的基础是编制财务报表,主要有财务现金流量表、损益
表、资金来源与运用表、借款偿还计划表等。其中,项目的现金流量分析是
最重要的项目管理报表。
通过项目的财务现金流分析,可以计算项目的财务内部收益率、财务净
现值、投资回收期等指标,从而对项目的决策做出判断。
(1)财务内部收益率(FIRR)
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它是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计为零时的折现
率,是评价项目盈利能力的相对指标。该指标可根据财务现金流量表中净现
金流量,用插差法计算,也可以直接利用微软Excel软件提供的财务内部收
益率函数计算,计算得到的项目财务内部收益率与行业基准收益率(Ic)比较,
如果FIRR>Ic,即认为项目盈利能力能够满足要求。
(2)财务净现值(FNPV)
它是指项目按基准收益率Ic将各年净现金流量折现到建设起点的现
值之和。它是评价项目盈利能力的绝对指标,反映项目在满足基准收益率要
求的盈利之外所获得的超额盈利的现值。也可直接利用微软Excel软件提
供的财务净现值函数计算。若得到的FNPV≥0,表明项目的盈利能力达到或
超过基准计算的盈利水平,项目可接受。
(3)投资回收期(Pt)
它是反映项目真实偿债能力的重要指标,是指以项目的净收益抵偿项
目全部投资所需要的时间。在现金流量表中,是累计现金流量由负值变为0
的时点。
投资回收期越短,表明项目盈利能力和抗风险能力越强。
项目的不确定性分析
根据拟建项目的具体情况,有选择性地进行盈亏平衡分析、敏感性分析
和概率分析等。
(1)盈亏平衡分析
它是根据项目正常生产年份的产品产量(销售量)、固定成本、可变成
本、税金等,研究建设项目产量、成本、利润之间变化与平衡关系的方法。
当项目的收益与成本相等时,即为盈亏平衡点(BEP)。
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通常只求线性盈亏平衡分析,图示如下:
(2)敏感性分析
它是研究项目的产品售价、产量、经营成本、投资、建设期等发生变
化时,项目财务评价指标(如财务内部收益率)的预期值发生变化的程度。通
过敏感分析,可以找出项目的最敏感因素,使决策者能了解项目建设中可能
遇到的风险,提高决策的准确性和可靠性。一般以某因素的曲线斜率的绝对
值大小来比较。
例如,某房地产开发项目的内
部收益率对建设投资和商品房售价的敏感性分析如下图所示:
从上图可以看出,财务内部收益率对建设投资和商品房销售价格的变
化都较为敏感。相比之下,财务内部收益率对建设投资的变化更为敏感。
(3)概率分析
它是通过概率预测不确定性因素和风险因素对项目经济评价指标的
定量影响。一般是计算项目评价指标,如项目财务净现值的期望值大于或等
于零时的累计概率。累计概率值越大,项目承担的风险越小。
项目挣值管理
挣值管理(EarnedValueManagement,EMV)是综合了项目范围、进
度计划和资源,测量项目绩效的一种方法。它比较计划工作量、实际挣得多
少与实际花费成本,以决定成本和进度绩效是否符合原定计划。
要进行挣值管理,必须熟悉与挣值管理密切相关的计划成本(PV)、挣
值(EV)和实际成本(AC)之间的相互关系,以及完工预算(BAC)、完工估算
(EAC)和完工尚需估算(ETC)之间相互关系。
挣值管理也离不开偏差管理。偏差=计划-实际
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偏差分析图示如下:
当成本偏差(CV)>0,表明成本节约;反之,当CV<0,表明成本超支。
当进度偏差(SV)>0,表明进度超前;反之,当SV<0,表明进度滞后。
特别注意的是,这是根据PMI的偏差含义做出的推断,与我国的工程监
理投资控制中的偏差定义正好方向相反。</P
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