文档介绍：如何评估房地产
2004年11月
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2004年11月1日
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2
房地产的评估方法房地产估值方法
用来评估房地产价值的方法附注
方法主要有几种:
收入法•根据预期一年收入有多少作为回报基准,以决定价
-收入法值
-现金流折现现金流折现•根据一连串的现金流量作为回报基准,以决定价值
-内部回报率(DCF)
-可比交易
内部回报率•以每年要求的回报作为基准,决定投资项目的支付
成本计算
- (IRR) 能力
可比交易•参考已成交可类比项目的估值数据(如资本化率、
定价水平等),以决定价值
成本计算•通过计算物业的重置成本(就年龄、质量、位置等
因素进行调整),以决定其价值
•一般而言,会应用多于一种的估值方法
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3
房地产的评估方法(续)
收入法
•收入法的理念是以物业为依据,由于房地产资产能在其经济周期内创造收入流
量,投资者将愿意支付一个可反映该物业的收入潜力的价格
•这方法包括对投资者在一般持有期内将可获得的现金流进行预测,然后评估该
物业的价格
•创造收入资产的价值是取决于其潜在收入的数量、素质和存续期
•在衡量某一资产(或公司)的现金流时,必须记住预测数据本身可能存在的不
足之处
运用资本化率
•在这个方法里, Operating e –“NOI”)是根据资本化率而
设定
•资本化率表示在某特定时期的收入与其时物业价值的关系
- 物业价值= NOI/资本化率
•资本化率不等如投资回报比率,因为它并不明确计入,随着时间推移,物业的
未来收入预测和价格变动等因素
•如果是根据投资者已支付的可类比物业价格进行估值