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酒店式公寓企业计划书
目录
第一部分总论
第二部分市场分析
一、案例分析案例:.
二、产品功能定位
三、本项目所提练基准点有
四、控制投资投机行为
五、总结
第三部分产品
一、产品形象定位
二、产品配套
三、项目诱人分析居住环境
四、投资分析
第四部分价格
一、大连房价走势
二、影响大连房价走势楼盘TOP10
三、价格策略
第五部分酒店筹建工作计划
一抓工程进度和筹备进度,确保酒店施工全面运转。
二实施全面质量管理:.
三以酒店营销为重点,做好市场突破口
四广集人才和员工专业素质的培训工作
五加强酒店各环节的管理工作
六建立企业文化
七建立激励机制
八加强环境保掳
九抓安全生产工作
第六部分酒店的经营指标
一、酒店人力资源安排
二、酒店运营
第七部分客户
一、客户来源
二、客户分析
第八部分营销策略
一、销售客户
二、酒店特色
第九部分投资估算和资金筹措:.
一、投资估算
二、资金筹措
第十部分财务分析与赢利预测
一、财务分析
第十一部分广告
一、媒体选择
二、媒体策略
三、公关
三、促销
第十二部分销售控制
一、销售目标
二、销售周期
三、营销组合表
:.
第一部分总论
酒店式公寓:.
也称酒店式服务公寓,是一种以提供酒店式标准化管理与
人性化服务为主题,集住宅、酒店、会所功能于一体,主
要用于租住的公寓型住宿单元。与普通酒店相比,酒店式
公寓的单位面积月租金在价格上更加实惠。北京市酒店式
公寓,低者月均12美元/m2,最高的在55美元/m2
左右,大多数定价为20-30美元/m2。主要用于较长期
逗留的客户租住。酒店式公寓的短期租户主要是来京参加
会议、从事商务活动或短期公司业务的白领,通常租用
一房或两房,租期从数天到3个月不等。长期租户则多
为跨国公司中高级管理人员和各国驻华使馆人员,他们在
京工作时间较长,通常带有家属,因此居住面积要求更大,
租期一般超过3个月。公寓以1居、2居为主,3居
以上需求量较小。1居的使用面积在50-90平方米之间,:.
2居的使用面积基本在90-150平方米之间,3居使用
面积大约在140-200平方米之间。其中对1居、2居
的需求占到85左右。酒店式公寓装修标准一般不低于4
星级酒店,其大堂及公共区域、卫生间、厨房等方面都有
严格的装修要求。酒店式公寓配套设施突出家居需求。
健身中心、游泳池、餐饮、小型超市、商务中心、桑拿、
银行、儿童活动室或儿童游乐场的配套比例都较高。酒店
式公寓项目回收成本快、风险小,并有良好的市场前景,
因此在大连的供应总量不断增加。
酒店公寓具有如下特点:
,而非商务办公功能;
(相对于酒店而言)的物业;
;
;
,酒店公寓具有一定的价格优势。与
酒店公寓的功能相适应,酒店公寓在设计和配套上主要具
有如下特点:
;
。
:.
第二部分市场分析
一、项目市场分析
2009年,大连市全面完成省政府下达的房地产任务指
标,,%;
,%,
,%;工业厂房在建施
工面积786万平方米,超额完成任务指标;完成县城房地
产施工面积707万平方米,。缴纳地
,%,占全市地税收入的35%。
2009年,大连市的房地产市场和全国房地产市场一样,走
过了从冰点;到;沸点;逆转的过程。从2009年3月开始,
大连市房地产市场的复苏、回暖、繁荣之旅一路走来,2009
年全年大连市内4区商品房成交量达52293套,较2008年
%。2009年市内4区商品房成交套数
增长显著,购房优惠等相关政策对消费市场拉动作用显著,
同时刺激了大量投资行为。2009年9月份,市场上因担心
价格快速上涨出现成交量小幅回落的现象,而第四季度因
担心政策优惠截止,导致交易量激增并在11月份重新达到
顶峰,随着政策对首次置业及改善性购房的优惠得以延续,
成交下降的幅度并不明显。2009年市内四区商品房成交均
价一改2008年相对疲软的走势,基本呈现出全年一路上扬
的趋势。2009年众多的地产扶持政策在刺激消费的同时也
激活了投资需求,大连市商品房价格达到历史新高。2009
,与2008
%;,与2008
%;,
%;:.
元,%。
2009年12月全国楼市处于全年狂热状态的顶点,在各
项优惠政策退市的最后节点上,楼市在预料之中不可避免
的爆发了。从2009年12月各城市的成交均价来看,九大
重点城市的房价环比均有不同程度上升,其中上海、杭州、
深圳、广州、重庆的房价环比涨幅甚至超过10%。2009年
%,但同比
%,冬歇期内仍保持了较高的供应。市场存量
不足成为开发商抓紧入市的好时机,且2010年形势并不确
定,若政府政策的调控力度不断加强,会干扰市场的高涨
成交。2009年12月,大连七区共成交商品房约13000套,
110多万平方米,%,%,
其中2009年12月部分成交量将在2010年1月体现。七区
整体价格平稳,变化不大。随着2009年12月份一系列经
济结构调整政策连续出台,抑制产能过剩行业成为ldquo;
调结构rdquo;的重要措施之一。中央经济工作会议之后的
一系列房地产政策调整表明,2010年将是ldquo;两保两控
rdquo;的一年,一保行业稳定增长,二保保障性住房和首
次置业;一控,控制房价,
二类比项目分析
一、案例分析案例
1、案名:滨江国际公寓、银河经典
2、参考:滨江晶典
3、案名诠释:“经典”同译“精典”“经典”意:.
为精致、小巧,经世典范,适合于小户型宣传,让人顾名
思义。
二、产品功能定位
1、定位:酒店式独立公寓
2、定位诠释“酒店式的服务,公寓式的管理”。由
专门的酒店管理公司进行统一管理,既有酒店的性质又相
当于个人的“临时住宅”。此种物业的特点在于:其一,
它类似公寓,拥有居家的格局和良好的居住功能,客厅、
卧室、厨房和卫生间,一应俱全。其二,它配有全套的
家具电器。同时,能够为客人提供酒店的专业服务,如室
内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私
密性和居住氛围,又有高档酒店的良好环境和专业服务。
公寓式酒店提供的服务则更为周到,如包括餐饮、娱乐、
洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。
3、定位分析从惠州目前小户型市场来看,因2003
年小户型推广成功,推使2004年众多开发商跟随开发,
2004年世纪新天、鸿业自由港、金山龙庭、巴黎广场及
东平达利开发项目陆续上市,至今下半年推广项目有鸿业
自由港、巴黎广场、达利开发项目,从这几个项目地段及
规模来说,巴黎广场和达利开发项目均有可造之势,而
本项目如果单以小户型进入市场,那幺就容易把自己陷入
一个你争我夺的斗争中,所以我们必须从中找到契入点,
从同类比项目中或至惠州房产中树立一个明星楼盘形象。
酒店式公寓在推广帝景台时已有运作,但帝景台只是一个
概念的炒作,从管理、服务根本没有达到酒店服务要求,
致使在客户心目也无法形成一个较完美的印象。:.
三、本项目所提练基准点有:
1、位置。滨江大堤唯一“宝地”;
2、配套。全套生活、商务服务,超市甚至婴儿托管所都
要有。
3、物业管理。客户的去留很大程度上取决于物业管理的
质量,提供良好的服务是吸引客房的最直接条件。要有专
业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理;
4、完整计划。每年、每月,甚至每周的租务计划都应该有;
酒店式公寓与一般公寓的不同之处项目酒店式公寓普
通小户型委托酒店式管理集团经营,业主自我经营,直
接面对客户,经营方式经营规范易发生纠纷物业管
理者知名酒店经营管理集团,物业管理公司客源客源
稳定且客户群档次业主自找或委托中介机构,不稳客
源高定且档次参差不齐服务酒店式服务,国际水准,
常规物业服务接近酒店标准,整体经营,租金水平避
免相邻竞争普通公寓标准,相邻竞争激烈居住享受全
套酒店式感觉居住空间单调物业前景产品生命力强,
存在长期需求过度性产品,前景不明朗
5、预计出现问题
1、此项目地位位置绝佳,很适合居住,但作为酒店式经营
模式,周边商业特别是较高档企业还不够成熟;
2、酒店服务管理难以招商;
:.
四、控制投资投机行为。在2010年宏观政策逐步微调
为宽严有别的中性调控政策的背景下,2010年整体市场发
展态势仍然向好,2010年市场观望的态度将略有增强。由
于市场供应节奏的影响,全年将呈现先紧后松态势,2010
年下半年市场逐步趋于平稳。但从各城市来看,市场走势
将有所分化,一线城市走势趋稳,而二三线城市投资机会
显现,而个别城市由于投资过热,可能引发一轮小调整。
五、总结
1、本项目优势
①项目前后信道,交通十分便利;
②临近滨江公园,可尽享区内的成熟配套
③户型设计量身定做,无改型而造成的影响;
2、劣势
①竞争压力大;
②按照其规划图纸,靠北面中间两套其采光窗与卧室均为
北面,而正中间四套采光及通风相对较差。
3、应归避问题
①总价不宜过高;
②广告推广力度要强;:.
③服务管理实行酒店式管理,进驻金牌管理公司;
第三部分产品
一、产品形象定位与酒店同步的居住模式
宣传主题:
1、高效快捷时尚之生活主张
2、投资主题服务月
二、产品配套
1、家具配套精装修配送白色家电:每户配装、赠送“白
色家电”:冰箱、洗衣机、橱柜、燃气灶、油烟机、只需
简单拎包即可直接入住。
2、通讯系统每户预留电话、宽带网络外线接口。
3、净化水装置净化水装置实现五层净化,饮用水、生活
用水独立分开,生活品质不言而喻。
4、完善的生活配套供电系统、供水系统、空调、通风及
消防系统、智能安防系统、信息统一。
5、管理服务
(1)生活服务:为业主随时提供洗衣服务、洗车服务、家政:.
服务、迎宾服务、商务服务、咨询服务、叫醒留言服务、
物品存取服务、照顾老人、小孩、接送学生之类的服务等。
(2)商务服务:复印、传真、打印等
五、经营模式
开发商将单位出售后,由专业酒店进行后期管理与经
营,经营方式似世纪新苑酒店开房,只是所针对客户不同,
酒店针对客户较零散,开房时间周期短,而公寓开房客户
较稳定,开房时间周期长。
三、项目诱人分析居住环境
一、新的管理模式让投资更具活力:新颖独特的酒店式公
寓,舒适自由的自我空间,任意支配精致生活的每一分钟,
成为时尚人士的首选。对于投资者来说,新型的居住模式,
象征着具大的市场潜力。
二、金牌酒店管理公司进驻,提供四星级酒店的完美服务,
全情关注生活的每一个细节。细心周到的关怀,亲切的问
候,国际礼遇般服务,让您不仅有酒店的至尊感受,也不
失家的温馨和舒适。家就是酒店,酒店就是家。您长时间
不住的时候,公司还可以为您提供代租服务。相比之下,
酒店式公寓比普通小户型有更多居住、投资方面的优势。
四、投资分析:
一、成本低,风险小,灵活性大,容易实现滚动置业;:.
二、小户型出租空间大,可以作居住用,也可以作办公
房,租金除供楼外还有盈余;
三、花费较低的价格却能享受高价房的功能;
四、总价低首付款与每月还贷款压力小;
五、地段好,房子个性鲜明,升值空间大;
六、入住方便,功能齐全,生活配套完善,提供酒店式
物业管理满足了年轻人对日常生活方便、快捷的需求;
七、减轻了投资者再行设计装修所要承受的经济和精
神压力:
八、位于市中心,工作休闲便利。
表:与本项目有可比性的酒店公寓目前配套设施情
况:
配套服务项目百分比
健身房/
:.
儿童活动室/
:.
从酒店公寓使用者对配套服务设施的需求情况来看“购
物场所”、“中餐厅”、:.
“咖啡厅”、“洗衣店”、“银行”、“健身房”、“西餐厅”、
“游泳池”、“商务
中心”必须配置,“酒吧”、“洗浴中心”、“邮局”、“多
功能厅”可以考虑;;“会
议室”、“茶馆”基本上不用考虑。
与本项目有可比性的酒店式公寓物业服务项目情况
从目前酒店公寓提供的服务内容来看,主要包括“家居
清洁”、“洗熨及送衣”、
“电召的士”、“订书报杂志”、“送餐”、“叫醒服务”等,
由于一些酒店公寓不仅
仅是纯居住功能,具有了项目的商务兼办公的功能(市
场上开始出现了纯粹面向办公功
能的行政公寓),所以部分写字楼所能提供服务项目将
会慢慢融合进来。
本项目拟订的价格与服务设施
项目名称租金水平(人使用面积户型
民币/月*套):.
(本项目)4500—300040–1801—4居
配套设施与服务
购物中心健身中心游泳池中、西餐厅超
市咖啡银行(ATM)酒吧
商务中心药店(诊所)美容洗衣店
多功能厅
第五部分酒店筹建工作计划
一抓工程进度和筹备进度,确保酒店施工全面运转。
酒店前期的筹建工作是整个酒店经营成败的关键环节。规
划严谨,细致周密的筹建工作将为酒店今后的经营管理工
作打下良好的基础。我们将有计划有步骤的安排整个筹建
工作。详见《酒店筹建工作计划》
二实施全面质量管理
酒店管理工作的提高必须有一套完整的控制体系,酒店管
立的开始我必须有计划的针对每一项工作进行跟踪把关管
《酒店质量管理体系》
三以酒店营销为重点,做好市场突破口
树立“高级会所式”酒店的形象,做好酒店客房、餐饮对
外的促销工作。特别是针对酒店地理位置较偏的特点,酒
店的营销工作更是重中之重。酒店务必确立以营销为龙头,
全员促销的促销思想,推行目标管理和计划管理。而且,
要求每个员工应培养和树立营销思维,要善于将我们的工
作、产品、服务,还包括企业和个人的自身形象进行广而:.
告之,从而达到全员促销的目的。
四广集人才和员工专业素质的培训工作
人是酒店的构成体,是酒店运作的灵魂。只有高素质的专
业人才,才能给酒店带来活力,才能维系酒店的生命;也
只有不断引进各方面的高素质的专业人才,才能保证我们
战略目标的实现。因此,此项工作不管在什么时候,都是
我们的工作重点。我们重视专业培训,注重员工的成长和
发展,提升各个层面的员工的基本技能,确保每一位宾客
享受“满意+惊喜”的服务,以保证酒店经营管理处于最佳
状态。逐步建立内部培训网络系统,以人力资源部为主,
各部门为辅,制定详细地培训计划,有计划地开展各种培
训;
具体如下:
,如酒店概况、业
务知识、规章制度等;
、部门抓好员工入职后的在岗教育,如
业务技巧、突发事件的处理、外语、电脑等的培训;
,以提高和开拓思
维、开阔眼界;
行培训学****br/>
学院、南京金陵管理学院进行培训。
五加强酒店各环节的管理工作
这是酒店的首要工作:加强管理,完善制度,重点落实,
责任到人。规范化的良性运作、健康发展的企业的维系体
系是其健全的管理体系,而财务制度与管理的提高和完善
是此体系的关键方面。为使酒店规范化地发展,必须同时
加强酒店的财务管理。
六建立企业文化
成功企业的背后,一定有一种优秀企业文化作坚强的后盾
和支持。企业文化是全体员工达成共识的价值观。企业文
化是整个企业竞争中的基础和核心。在社会经济大潮的活:.
动中,在企业综合竞争中,由几大要素构成了竞争合力,
如:企业中的制造力、产品力、营销力,文化力等,这种
竞争合力的集中表现就是企业文化。
由于不完全信息的客观存在,企业文化还能发挥“信号”
的功能,如向市场传递信息。优秀的企业文化能使在市场
中选择的消费者增进信赖,从而得到“货币选票”。同时,
一定的企业文化也展示了企业的管理方式、用人策略,提
高人力资源的竞争力。同时,为达到企业资源的有效配置,
也需要企业文化。作为“文化载体”的个体,人的不同行
为可以导致不同的资源配置效率。企业文化在企业中可形
成“道德共同体”或某种“道德认同”,这种体系相信和赋
予每个人一组选择和行动的“权利”,包括对资源的权利和
对人际关系做出调整的权利,在企业内部实现资源的有效
配置。
因此,我们必须坚持不懈地致力于建立我们酒店自有而独
特的企业文化,我们企业文化的精髓即:“以人为本,关爱
员工。”。
具体做法:重视专业培训,注重员工的成长和发展,提升
各个层面员工的基本技能,以保证酒店管理处于最佳状态。
七建立激励机制
发挥员工积极性,提高工效
酒店主要采取的激励方式如下:
1目标激励:
针对全酒店的目标:
(1)做当地最好的酒店;
(2)做全新事业的开拓先锋;
(3)节约能源从小事做起;
(4)针对部门制订不同经济营收指标,部门再制订出较
细化且可行的指标;
2榜样激励:
全店开展“优秀员工”评比活动,在酒店、部门内
树立个人典型;开展优秀班组评比,树立团结一致,众志
成城的典型:通过竞赛、考试树立学****培训典型;:.
3信任激励:
通过部门经理负责制,将权力下放,提高个人能力
来提高工作业绩,通过采纳合理化建议,使员工感到尊重
与荣誉;
4情感激励:
推行管家贴身式服务,使管家以店为家,以客为亲,
以店为荣;召开员工联谊会、茶话会、歌舞会、加深员工
之间、员工与部门、员工与客人的情感交流;开展长住客
活动,加深酒店与客人、客人与客人的了解与友谊。
八加强环境保掳
向绿色酒店发展,是酒店持续发展的主题“环保”是一项
功在当今,利在千秋,造福子孙的伟大事业。酒店一直在
寻求环保措施的新举错及新思路。
主要环保工作如下:
1在每个房间配备床单环保卡。如客人不需要每日更换
床单,可以将环保卡放在床上,服务员将不对其床单进行
更换;在卫生间,我们也配有一张环保卡提醒客人,如将
毛巾放在毛巾架上,则表示可以继续使用,不需要更换,
我们力求通过以上的环保措施,来唤起每位客人对环保事
业的重视;
2取消一次性塑料洗衣袋和垃圾袋。为客人提供可重复
多次使用的布质环保洗衣袋,这种既美观又环保的洗衣袋,
既可以为酒店节约成本,又可以减少塑料污染;
3增加生活污水处理系统,将酒店排出的生活污水进行
分流处理,减少对水源和市政供水管网的污染。
九抓安全生产工作
酒店将不断强化员工安全生产意识,完善安全设施,规
范安全管理制度,最大限度地保障客人、员工及财物不受
损失。
1规范安全生产制度,并将各项安全制度公布上墙;
:.
2严格按国家的各种行业规范操作,各特种设备操作
人员必须持有效证件上岗,特殊作业必须办理特定手续,
如开具动火证、放置警示牌,生活饮用水箱上锁,并定时
消毒年检等;
3酒店消防系统,严格按消防部门有关规范设计、施
工、测试验收、发证,并取得省市消防样板单位称号,并
指定有资质的专业维护单位进行全面维护;
4定期组织消防演****成立消防安全委员会,酒店消
防安全委员会制订详细的消防
整体运行机制;
5对酒店的监视录像系统进行完善,确保能有效及时
地处理各类突发事件;
6将各类特种设备按有关规定向上级主管部门申报、
备案、审核、验收,并及时做好维护和保养,以确保设备
的安全性能;各类年检与维护资料都有专门保存;
7加强对保险的规范化管理,防范于未燃。
第六部分酒店的经营指标
酒店未来的业务拓展,我认为应把握时机,制订切实可
行的经营方针和方法,推出与众不同的服务特色与出品,
赢取口碑。因此,执行的经营方针为:塑造高档形象、主
动争取客源、创造服务特色和赢取良好口碑。由于本酒店
内的不同营业点是存在不同的产品性质和客源市场,为此
必须按不同的营业点制订不同的经营策略与经营方法;并
由于客源市场与顾客需求是不断的因时变化,故本酒店的
经营策略与经营方法也应因时调整,必须按市场需求的预
见而定位。
经过对当地市场的全面了解,并对酒店进行SWOT的详
细分析。
一、酒店人力资源安排:
酒店总体经营安排及人力资源安排如下:
1、总经理办公室
岗位名称人数备注:.
负责酒店筹
开计划,包括
筹建领导班
子,酒店市场
定位、招工、
总经理1
培训及各项
规章制度的
建立及酒店
全面管理工
作等。
协助总经理
开展全面经
副总经理1营及管理工
作,落实各项
工作的实施
协助总经理、
副总经理处
秘书2理日常事务
性工作,文件
的起草等。
总经理筹建期到位上
任(包括秘书一人)。
说明
副总经理及秘书开张
营业前四个月到位。
总计:4人
2、人力资源部
岗位名称人数备注
领导负责整个酒
店的人事管理工
作,制定人事政
人力资源部总监1策,招聘政策,培
训政策,解聘政策
及相关国家规定
的人事编制政策。
负责整个酒店的
培训工作,包括大
培训经理1课培训、英语培训
等、并需酒店质检
工作
负责整个酒店的
培训主任1
培训工作,包括大:.
课培训、英语培训
等、并需酒店质检
工作
负责整个酒店员
工考勤审核,包括
人事经理1员工食堂、宿舍等
安排
负责整个酒店员
工考勤审核,包括
人事主任1员工食堂、宿舍等
安排
负责整个酒店员
工考勤审核,包括
秘书1员工食堂、宿舍等
安排
说
酒店开张前四个月到位
明
合计:6人
3、市场营销部
岗位名称人数备注
负责整个酒店的
市场定位及销售
市场销售总监1计划,制定销售策
略及酒店全年销
售计划
高级销售经理2负责区域销售
负责团队、旅行
销售经理4社、会议、销售及
散客
负责预定散客、团
队的食宿安排,包
预定经理1
括会议安排
负责预定业务及
销售部业务的细
预定文员1
节安排等工作
负责广告策划、宣
美工1
传等工作:.
说明酒店开张前三个月到位
合计10人
4、保安部
岗位名称人数备注
负责整个酒店安
经理1全保卫工作,包括
消防工作
负责消防、外保、
主管1
内保等工作
带领班组搞好消
领班4防、外保、内保等
事务性工作
消防监控4名、内
保安员13保3名、外保6名
筹建期保安到位12人,负责防盗、防
说明
窃工作及消防检查工作
合计19人
5、财务部
岗位名称人数备注
负责整个酒店的
财务管理及资金
财务总监1
安全运作工作
负责应收、应付及
工资分析、经营数
会计经理1
据分析工作
负责整个酒店的
财务、物品等成本
成本经理1
控制、包括仓库验
收兼成本会计
负责整个酒店的
采购经理1采购计划及采购
工作
主管整个酒店的
应收主管1具体应收工作,含
审计工作:.
主管整个酒店的
应付主管1具体应收工作,含
审计工作
控制现金流量及
总出纳2现金、支票支付工
作
审计核算KTV,桑
拿、餐厅、客房等
日夜审2
收入情况和账目
在采购经理的指
导分配下,搞好酒
采购员2
店等采购工作
负责整个酒店电
脑、计算机房的日
电脑维护主管2常维护和修理工
作,兼弱电维护等
工作
负责整个酒店的
收货员2
验收、收货工作
负责整个酒店的
库管员2
仓库