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新政下的市场检验:以自住为主的中小户型受政策影响
较小,刚性需求依然强劲,短线投资客户开始撤离市场
国六条国十五条深十条建设部165文件国十四条
楼盘上门量楼盘成交量
城市山谷三期
1400250
潜龙华城城市山谷三期
1200淘金山一期200潜龙华城
1000香蜜湖1号淘金山一期
800150
鸿翔御景东园二期香蜜湖1号
600鸿景翠峰100鸿翔御景东园二期
400慢城一期
20050鸿景翠峰
湖心岛公寓慢城一期
00
3月4月5月6月星河丹堤一期
中央悦城一期3月4月5月6月
•上门量:4月份到5月份,除了香蜜湖1号6月开盘、鸿景翠峰5月开盘、星河丹
堤5月售楼处开放上门量激增外,其余楼盘均呈现衰减,5月份到6月份,新
政出台后,上门量全面下滑,尤其在未开盘项目上表现尤为明显;
•成交量:从5月份到6月份,各楼盘成交均出现明显下滑(香蜜湖1号除外)
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小结
•深圳经济目前已进入新一轮的上升期,整体经济形势并未出现过热;
宏观经济背景
•从固定资产投资去向上分析,房地产业成为其最主要的方向。
城市规划•特区内外通过互补的功能定位,逐步一体化;未来五年的交通建设重点集中在关外;
•特区内产业全面置换,重点发展新兴产业,特区外产业也将全面升级,未来的核心是高
新产业;
•未来五年内紧缩型节约型的土地策略不可动摇,关外成为未来市场开发的重点,旧改将
在未来5年成为关内土地供应的主要来源。
•2005年土地供应以关外为主,关内土地稀缺,住宅用地集中于关外,宝安土地市场需求
房地产市场背景
强劲,楼单为全市最高,开发商扩张步伐受地域限制越来越小;
•未来5年宝安中心区和布吉继龙华之后将成为价值迅速提升的区域,其次为龙岗中心城
•深圳移民城市的特性给三级房屋租赁市场提供了强大的需求支撑;
•小户型二手房主要集中在口岸片区和新中心区,面积需求以60-90平米为主;60平米以
下的小户型租赁比买卖活跃,主要是长线放租,集中在罗湖和福田。
•“国六条”后的政策演变是地方和中央博弈,基本政策不会动摇,中央给房地产市场降
政策背景
温的决心在一段时间内不会动摇,在此政策背景下,深圳刚性需求依然强劲,以自住为
主的中小户型受政策影响较小,短线投资者纷纷撤离市场。
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小户型市场演变历程、分布格局、生长环境等
罗湖区小户型的供给、需求情况及典型案例分析
福田区小户型的供给、需求情况及典型案例分析
南山区小户型的供给、需求情况及典型案例分析
小结
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从历年来深圳小户型的供给现状分析,小户型
住宅物业仅在罗湖区属于主流供应产品
‡罗湖、福田、南山小户小户型占各区供应量的比重
%
罗湖福田南山
量的比值依次为39%、%
20%、11%。%
%
‡罗湖、福田、南山小户
%
型3年来占商品住房供应总
%
量的比值依次为52%、
1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年
21%、7%。
‡90平米以下的小户型住各区小户型占当年小户型总量的百分比
宅物业在罗湖区属于主流罗湖福田南山
%
供应产品,在其他区均不
%
属于主流。%
%
%
%
1998199920002001200220032004
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小户型分布格局的演变过程揭示了,小户型住宅物业的
发展与深圳房地产格局的演变是同步的
93-971998199920002003、20042005、2006
98年以前小户型集中在罗福田出现了大量开始出现大批集中式小户型项目大批放
湖,以旭飞系列项目为代表的小户型项目的小户型,南山出现量,主要集中在罗
大量的小户型项目湖和福田,关外也
出现了小户型
香港房地产泡沫香港房地产泡沫随着市中心区的南山小户型是市场深圳整个投资大环随着政策的打
破灭之前,大量破灭之后,出现西进运动,地铁1上的生力军,随着境改变,投资环境压,短线投资者
港人来深置业,了大量传统意义号线的建设,福滨海大道的开通和高涨,短线投资客逐渐淡出市场,
主要需求不是传上的小户型田小户型物业的南山配套建设的进猛增,出现了大量长线投资增多
统意义上的小户价格成明显的上一步完善,小户型抄房团;
罗湖是小户型物
型,而是中大面升趋势。而罗湖供应量得到进一步
业早期最主要的小户型投资成为了
积的小户型小户型经过多年放大,集中在南头
供应片区,其价老百姓和中等收入
的开发,价格趋和南山商业文化中
格也有赖于罗湖家庭投资的首选。
于平缓,无太大心区,价格也稳步
成熟配套及客户
的上升空间。上升。龙华镇中心出现小
需求的支撑,领
户型:苹果园
先于其它的片
区。从2001开始深圳房地产市场格局逐步发生变化,由罗湖、
福田逐步转向南山,并进一步向关外转移的趋势明显。
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小户型住宅物业的生长环境——依附于城市的强势功能
中心而生存,因城市功能的不同而产生差异特征
生长环境片区片区特征备注
依托商业集中区东门、华强依托原有的都市中心地带、繁华的商业、成熟的配套服务,商业中心的投资客户
北、南头具有商住两用、投资加过渡的特点,吸引了大量私营小业主比例最高,小户型的
的置业;东门和人民南由于临近关口,也吸引了大量的港客投资回报率较高,并
置业;且辐射区域较广
依托商务办公区人民南、岗厦在原有的商务办公区的周围,具有距离工作地点近的特点,商务办公区周边的小
具有办公居住两用、过渡加投资的特点,吸引了大量的商务户型辐射范围很窄
办公的年轻白领置业,投资客也占一定比例
依托口岸片区罗湖口岸、文口岸型的小户型。因离口岸较近,方便港人深港两地往返。口岸片区的外销比例
锦渡口岸、皇并因港人的消费力不弱,从而使迎合港人喜好的生活配套行较高,小户型转手容
岗口岸业、服务业迅速发展,一般均能满足其生活所需的要求。客易,投资成分较大
户以港人及特殊服务行业人士为主。
依托产业区八卦岭、科技八卦领的小户型物业依托在八卦领工业区内及园岭一带的成辐射区域有限,以自
园熟配套服务。科技园的小户型物业依托科技园的白领客户和住为主
南头成熟的配套
依托便利交通系梅林、布吉、关口片区的小户型物业依靠便捷的交通和低价吸引大量关内交通中心以过渡居住
统沿深南大道地首次置业的白领客户;地铁沿线的小户型客户为大量投资客为目的的比例较大,
铁沿线和小白领投资客较多,地铁沿
线物业辐射区域较广
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小户型住宅物业置业的终极目的是投资,出租/出售回报
率、交通便捷度、配套成熟度是影响小户型价格的三个因素
生长环境购买动机客户特征主要驱动因素
依托商业集中区商业居住两用与该区域有生活缘或者工作缘的私营小业主置业所占成熟的商业氛围
投资的比例为60-70%,多为商住两用;SOHO一族和中小高租金回报
型公司也占一定比例;客户需求集中在1房和2房
二手房换手率
依托商务办公区过渡以周边区域的白领阶层和港客为主,具有商务居住两距离工作地点近
商务居住用、投资比例高的特点,客户辐射范围窄;客户需求高租金回报
集中在1房和2房
投资
依托口岸片区自住+过渡外销比例最高,约占60%,主要是港客,包括货柜车熟悉的居住生活氛围
投资司机、香港工薪白领、深港家庭、投资收租人士,客二手房换手率
户需求以1房和2房为主,
高租金回报
依托产业区自住+过渡客户主要为产业区的小白领和工薪阶层,以自住和过距离工作地点近
渡为主,投资比例不高,客户需求主要是2房和小3房
依托便利交通系自住+过渡自住客户主要为关内的中低收入白领,看中的是低总便利的交通
统投资价和便利的交通,需求以2房和小3房为主;投资客户高租金回报
看中的是由便利的交通带来的租金回报率,客户需求
以1房和2房为主
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小户型市场演变历程、分布格局、生长环境等
罗湖区小户型的供给、需求情况及典型案例分析
福田区小户型的供给、需求情况及典型案例分析
南山区小户型的供给、需求情况及典型案例分析
小结
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罗湖区受土地的制约做小户型属必然,1房和
2房约占70%,带有明显的投资及外销特点
2001-2005年罗湖片区户型比
1房户型面积区间套数比
‡罗湖区小户型主要集套数套数比
中在东门、罗湖口岸人5%
%
民南、文锦渡口岸、莲36%20-30
塘片区。%30-40
%40-50
‡罗湖区凭借口岸优势4000
%59%
和商圈优势,成为首选
%
投资区域。
%
单身公寓1房1厅2房3房4房复式2房面积区间套数比
1%
50-60
60-70
罗湖口岸、文锦渡口岸片区户型结构组成图47%52%
70-80
从产品上看罗湖小户6%1%2%1房
型以单体建筑为主,2房3房面积区间套数比
29%
呈现社区化(城市天3房
地广场)和豪宅化12%70-80
62%4房27%
(白金、世金汉宫)80-90
复式
的趋势,面向高收入90-100
0%
的商务人士。100-110
61%110-120
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港客在深圳置业多为60-80平米的两房或者小三
房,总价在30-70万价格区间的最多港客选购
深圳历年外销面积及比例图2003年港客置业的物业面积分布
%%%50%43%
%%
%%40%
%
%30%24%
%%20%
%%
%13%
%
%10%
199619971998199920002001200220030%
外销面积外销比例60平米以下60-80平米81-110平米110平米以上
2003年港客可承受的物业价格
2003年港客置业的户型分布
40%36%37%
60%
48%
50%30%
40%30%
30%20%
17%12%10%
20%
10%4%10%5%
1%
0%0%
单房一房二房三房4房或以上30万以下30~50万51~70万71~90万90万以上
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通过对罗湖区未来2年可能推售的项目梳理,基本以旧改项目为主,多集中
在文锦片区,投资兼过渡居住的中小户型为主力产品类型
2006年2007年2008年
上半年下半年上半年下半年上半年下半年
淘金山2期
东方尊峪
百仕达东郡广场
鸿景翠峰
茂业田贝(田贝村)
洪湖1街项目(文锦北路)
凤凰广场(文锦中路)
鹏公寓(文锦北路/田贝四路)
祥云联城(文锦渡)
罗芳村旧改
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罗湖口岸、人民南片区具有商住两用、均价
高、投资与外销比例高的特点
‡罗湖口岸人民南片区是深圳客户客户特征
最早的商务区和高档商业区,
白领阶管理人员积蓄较多,月供能力较强,家中多有小孩,年龄较大,对价
是港资企业和面向港人的机构
层格比较敏感,多选择两房和小三房
办公首选区域,港式生活和文
化氛围非常浓。普通白领年轻,追求生活品质,积蓄不多,月供能力一般,对价格较
为敏感,多选择一房、两房
香港客工作缘港人因工作在深暂住,户型面积要求不大;多选择一房、两房
户
公司创业型小公司本片区此类小公司多为贸易、旅游等需要与口岸距离较近的
行业,看中片区物业远期投资价值,选择购买代替租赁,早
期作为办公场所,待发展后用来出租
本地客为子女购买为子女安家购买,会选择一房、两房
户
投资客了解罗湖/福田的客户,多为在附近区域工作的高级白领,经
济实力相对较强,对片区投资价值认可
企业租给外籍或高级注重楼体的素质和形象,多选择两房和小三房
用员工的住房
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文锦渡口岸、春风路片区外销占绝对数量,三级市场二手楼
交易频繁,与一手楼交易的客户可相互转化,投资比例高
‡文锦渡口岸片区是90年代初客户客户特征
深圳最早的高尚居住区,春风
香港客货柜车司机经常来往于深港两地,首次置业作为自住用途,因口岸总价
路是深圳早期著名的娱乐购物
户高,看中莲塘低价方便,多选择一房、两房的小户型
天堂,集中了中高档消费娱乐
(占工薪白领在香港上班,看中周边配套齐全,港式生活氛围浓,物业港
场所,纯港式生活方式,被港
70%~8式化,交通方便,价钱相对香港低及往返香港的便捷,购买
人喻为“吃喝玩乐不夜天”。
0%)来自住或是作为到深旅游、出差时的住所。
‡该片区三级市场的二手楼交
易非常火,二手楼客户与一手深港家庭目前租住在罗湖靠近东门及罗湖口岸处,看中交通方便、配
楼的客户基本相似,二者在很套齐全及楼价相对低,可用较低价格换取生活舒适方便的居
大程度上可以相互转化,因此住环境作过渡性居住,将来经济能力增强后再迁居香港。
投资比例很高。
投资收租人士对深圳楼市有一定认识,看中口岸、商业氛围及轻松的付款
方式,投资风险小,以及地铁的利好,首付不想太多,特别
重视物业的套现及“以租养供”的能力。
本地客周边自住客住在周边****惯了周边的生活圈子,厌倦了租房生活或是想
户换房的人;或是工作圈就在附近,买来图方便或用于过渡。
投资客深圳本地多为罗湖/福田的投资客,对片区物业的投资回报率
看好
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东门片区作为市级商业中心区,其小户型具有宜商宜
住、可多元组合的特点,客户主要是区域内的商贸人士
‡东门商圈业态主要是专业市客户客户特征
场(布料市场)和服装鞋类市
商务商占60%~70%本片区较为集中的一类人群,年轻、收入较高,对生活品质
场,约占60%。小户型客户有
贸人士要求高,同时长期工作在本区域,认同片区环境,过渡置业
60-70%为这类从事商贸的小业
主。本地原投资积累多,经济实力强,对片区物业投资前景看好,有自己的
住居民物。喜欢打麻将,多选择一房、两房
普通白用于过渡多为26-35岁首次置业,月供能力较强,对总价比较敏感,多
领选择一房和两房
香港客深港家庭可能租住在东门或口岸附近,看中的距离东门和口岸近,可
户以用低首付来换取过渡性居住
工作缘港人因工作在深暂住,多为在东门片区做生意的港人,户型面积
要求不大;多选择一房、两房
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莲塘片区作为罗湖的后花园,随着地铁8号线的规划,其小户型
开发渐成为热点,客户以本地原住民和罗湖、福田的白领为主
•2000年以前该片区房地产处于客户客户特征
启动阶段,随着鹏基集团的强势
本地本地原住民主要是莲塘坳下村、西岭下村、长岭原住民,以及邻近黄贝
进入,以鹏兴花园为代表的小户
客户岭、罗芳一带的原有居民,有较浓重的本地情结
型白领物业完成了片区房地产价
值的原始积累。罗湖、盐田,以多为单身或两人世界,多选择一房、二房、小三房的户型做
及莲塘的白领过渡。看中的是离市中心较近,生活配套齐,房供与月租相
•主力户型为二房,一房(公
差不多
寓)逐渐成为市场开发热点,04
年1房超过3房。罗湖区各机关公因多为二次置业,看中环境和低总价,多选择二房以上
务员、医护人员
香港货柜车司机经常来往于深港两地,首次置业作为自住用途,因口岸总价
客户高,看中莲塘低价方便,多选择一房、两房的小户型
(占深港家庭目前租住在黄贝岭一带,但****惯居住于罗湖区靠近东门及口
5%~2岸处的客户,看中的来往东门和口岸方便,总价低,先做过
0%)渡,等以后再移居香港
投资收租人士对深圳楼市有一定认识,看中莲塘交通便利及优越的发展潜
力,首付不想太多,特别重视物业的套现及“以租养供”的
能力。
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金光华新天地名居项目情况
‡位置:罗湖区文锦片区深南
户型套数套数比面积面积比
东路与北斗路交汇处
一房一厅(38-39)%%
‡占地面积:㎡
‡建筑面积:㎡二房二厅(52-68)%%
‡住宅面积:㎡三房二厅(小)(84-89)%%
‡容积率:9
三房二厅(大)(113-117)%%
‡总户数:1630
四房二厅(143)%%
‡栋数:5栋31层
‡建筑布局:蝶型
深南路
两房小三房•深南路沿线唯一在售物业,楼体昭示性强;
两房
小三房两房小三房•片区环境相对纯净,居家氛围好;
两房
小三房两房
北斗路•与传统罗湖小户型所处的繁华热闹环境形成
18两房一房一房
层层对比
以以
下下•产品价值分布相对合理,因规模有限,园林
受受一房大三房等无亮点,对销售无支撑
旧旧一房大三房
厂厂小三房
房房大三房小三房
遮遮四房
挡挡四房大三房大三房
香港山景
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金光华新天地名居成交客户以20-35岁间的中青年为主
1%6%2%0%4%
4%2%5%
20%
‡年龄:以20-35岁间的中青7%
20%46%
年为主。10%
‡职业:职员、贸易经商占比
例高,一定客户选择职业一项
21%30%22%
为其他:多为服务业人员,高20以下20-2526-3031-3536-4041-45外省人士深圳本地人纯港人深港家庭
46-5050以上空白潮汕客家人外籍人士其他
收入不稳定之自由职业者,不
愿透露真实身份。
‡籍贯:除外省人外,以深圳2%1%
4%14%
本地人居多,港人比例较高、13%
潮汕人士相对少。
‡成交客户以罗湖、香港为付款方式分析
主,少部分福田客。低首期首付两成以上其他
‡付款方式:低首期比例高,66%
29%香港罗湖福田南山盐田关外
这一付款方式缓解了客户的首44%
付压力,成为客户购买的重要
5%
关注点之一。低首付成为小户22%
27%
型客户的必杀技。
‡小三房的客户为30-40岁的深
圳本地人和港人,贸易经商占
50%以上,公务员比例较高。74%
自住过渡投资度假
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小户型市场演变历程、分布格局、生长环境等
罗湖区小户型的供给、需求情况及典型案例分析
福田区小户型的供给、需求情况及典型案例分析
南山区小户型的供给、需求情况及典型案例分析
小结
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福田的小户型主要集中在华强北和皇岗口岸片
区,其次为岗厦、石厦、梅林片区
未来2~3年内福田即将推出的小户型项目
22
项目名称占地(m)建面(m)容积率
天都世纪1000010万10
蜜园60006万9
华强北皇岗口岸其它
2004年福田区各片区价格概况
9566
75666450
5000
0
华强北皇岗景田
金地渔农村——10万——
从产品上看,在福田的各
盘中出现了豪宅类的小户2
未来2—3年关内推出的小户型项目总量约为90万M,已明确2006-
型,面向的客户为40多岁
2007年推盘的总建面约35万,集中在新洲、景田和人民南片区。
的高收入的空巢家庭。
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华强北片区具有宜商宜住的特点,以与华强北有工作、生活缘
的客户为主,由于华强北租赁市场旺盛,所以投资比例很高
客户置业目的客户客户特征
56%
60%周边原居民他们熟悉本区域并已****惯在本区域内居住、生活,他们或者资
40%包括原来有房者和租客产积累较多,或者月收入水平较高。合理的价格、楼盘的质素
21%20%
20%将是打动他们的重要因素。
1%2%
0%与华强北有生活或工作包括:华强北的生意人、白领阶层、外地驻深办事处及喜爱热
自住商住投资教育其他
缘的、钟爱都市生活的闹和繁华生活者。他们或者对本区域的依赖性较强,或者钟爱
客户本区域。他们多与电子、IT业联系紧密。户型是否合理及楼盘
成交客户职业分析
的智能化配置将是他们决定购买与否的重要因素。
20028%26%
15024%
17%SOHO一族和中小型公包括:律师事务所、广告公司、装修公司、贸易公司及其它自
100
3%2%司由职业者等。除地理位置外,他们比较看重楼盘的自身配套是
50
0否有会务中心、商务中心等商务场所及泳池等生活场所,楼盘
的品质如电梯等及物业的名称是否响亮,也是他们考虑的因
电子类职员公务员贸易类其它
营业主素。
私
投资客价格和租金的比例、付款方式、入伙时间及投资回报率永远是
他们考虑重要因素。
外销市场包括:熟悉本区域的香港客户及其他外籍客户。物业管理、大
堂的装修及会所的规模和档次是他们的考虑重点。
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华强北片区置业客户问卷调查显示小户型物业需求比达
到78%,总价需求区间为60-70万,户型需求以2房为主
需求物业总价分析
物业月供分析比例
25%25%总体比例老业主比例
20%20%
15%15%
10%10%
5%5%
0%0%
0000000
00000万0万
-152-35430万450万60万70万80万10以上
00以下0-0-2500-万
1010001502002500-300030003504000以上20-30-40-50-60-70-80-00
1
•片区内客户的月供能力强:有49%可•总价在60~70万之间为实际购房总价
以接受月供2000元以上,按20年计算,承受最多比例区间。
可承受总价为48万。
需求户型分析
需求户型面积分析
•90平米以下的小户型为片区30%
得到认同的面积区间。25%5%9%单身公寓
•多次置业者购买面积趋大。20%17%1房1厅
19%
15%2房
•1房、2房和小3房占客户需10%
小3房
求比例达到78%。5%15%
大3房
0%
35%4房
135
40-6060-8080-900-5以上
40以下90-1201213
本报告是严格保密的。资料来源:华强北消费者调查问卷:.
岗厦片区以过渡居住为主,凭借临近中心区和地铁的优势,
依托三级租赁市场旺盛的需求,小户型的投资比例很高
用途选择户型人口特征(家庭结构、年龄、职业等)购买行为特征
过渡单房单身,20-30岁之间,普通白领,工作地点在上海经济能力差,价格和交通是首要的考
宾馆及福田、罗湖的片区。虑因素。需求简单装修。
一房一厅,二房单身或已婚,部分有3岁以下的子女,25-35岁之经济能力一般,考虑因素较为综合,
二厅较少间,职业以白领、银行、医院、私营企业主或其高价格是其决定购买的主要因素之一。
管人员、自由职业者为主,工作地点在上海宾馆及需求装修套餐。
福田、罗湖的片区。
自用二房二厅为主,已婚或独身,28-40岁之间,以在上海宾馆及其附近经济能力尚可,对岗厦片区有一定的
一房一厅少,单工作的公务员、银行、医院、白领、私营企业主或认同感。对居住环境有较高的要求,
房极少其高管人员、自由职业者为主,其次为价格和交通。需求装修套餐。
商住二房和小三房在岗厦周边做生意的商贸商务人士,之前可能租用关注商业氛围,临中心区、靠近口
周边的农民房或者小区房,购买小户型作为过渡,岸、通地铁等绝佳优势
又可作为住家,又可作为做生意的仓库
投资单房和一房一潮州客、岗厦原住民、私营企业主、公务员及部分重视价格、位置及发展前景;
厅,二房二厅较港人,投资客户覆盖全市重视投资回报率;
少
看中地铁交通的便利性;
喜购小面积的低层单位;
需求简单装修。
本报告是严格保密的。: