商铺 营销推广方案.ppt

文档介绍：【第一世界】项目提报
“奥兰多区商铺”营销推广方案
第一世界企业公馆
第一世界别墅
商务酒店公寓
休闲酒店公寓
OUTLETS
07年3月
07年月
07年月
总体销售节点
奥兰多区商铺
壹/ 奥兰多商铺销售策略
一、项目价格定位及策略
(一)定价方案
入市定价采取“平开稳走”策略
入市定价应具弹性空间
入市时具备一定的市场竞争力
让后期购买客户看到先购者的物业升值
同时使投资客具有炒作空间
(二)定价标准
未来地铁上盖物业的升值潜力作为定价依据之一
市场需求导向定价法
根据市场需求强度和消费者购买心理确定价格
成本导向定价法
以产品成本作为确定价格基础的定价方法
1-2层商铺均价系数常规是按公寓2倍进行计算。
奥兰多区公寓均价:5750元/m2
奥兰多区商铺均价:13200元/m2
(三)价格体系建立
根据1-2层商铺均价系数再依据未来地铁上盖物业的特殊属性上升15%
5750元/m2×2×(1+15%)
奥兰多区商铺均价:14520元/m2
在此均价基础上虚涨上调10%
(三)价格体系建立
根据返租/直接销售两种不同方式,建立两套价格体系:
◎返租
建立年8%的回报率,以一次性返租三年的形式进行销售
则实际合同价为表单价的76%,即为11035元/m2。
◎直接销售
按照上调10%后得出的销售均价14520元/m2执行。
二、营销策略和手段
(一)核心营销策略
专业型市场
产品定位于“休闲生活用品城”
“第一世界”整体品牌贯彻始终
在项目整个营销周期始终以“第一世界”总体形象出现
主诉求:“地铁上盖物业”概念
立足杭州,辐射全省的客群定位
以杭州本地客户为主流(拓展浙江全省)推广对象
核心销售策略
建立6年原价(合同价)回购机制,去化客户对投资回报的顾虑,有效促进销售。