文档介绍：商圈评估、店铺选址与开业策划
各位朋友,店铺要开业必做哪三件事?
开篇案例
商圈是指以店铺坐落点为圆心,向外延伸某一距离,并以此距离为半径,消费者愿意移动到该店消费的最长距离,所形成的一个区域范围。
2003年,经过3年的“折腾”
沃尔玛在上海的第一家店铺选址
——确定万达商业广场1-2层
该店计划2005年初对外营业
各位朋友选店花多长时间?
商圈评估流程
1、调查商圈要素
2、划定商圈范围
固定人口数、人口密度、日夜人口数、职业、年龄、教育程度、收入、交通、消费习性、生活习惯
因行业不同而不同,以便利店为例,主商圈为50米,次商圈为50 -150米,辅助商圈为150 -250米;以选购生活用品为主的大型店,则用车程来计算。
麦当劳选点时看重人流量,而德克士则只要能够
赢利就拓展店面。就人均密度而言,德克士平均
,,麦当
劳平均每20万人一家。在商圈划分上,德克士密度
在主商圈达到800米至1000米、次商圈达到1000米
至1200米,社区商业型达到1200米至1800米。
商圈评估流程
3、商圈特征与竞争分析
专卖店特色及分布:建筑形态、行业形态、分布家数;住宅特色:建物形态、分布情况;集会场所:场所类型、人潮流动路线方向;竞争分析:营业年数、卖场气氛、来客数、平均消费额、营业额
4、人潮与交通状况的测定
平日及假日人潮状况:每两小时为一个小段,以15分钟为抽样时段的样本,计算抽样点实际经过人数(青少年、上班族、家庭主妇)与车辆数量。人口、住家户数推算:户数×3人=当地预估人口数。交通状况:公共车的往返方向、下车后的走向、未来交通运输影响。
商圈评估流程
5、未来效益评估
6、建议地点的确定
7、评估结论
调查抽样点的实际平方米数与租金、预估每次消费金额、每日来店客人数预估、每月营业额、固定费用(薪资与折旧)、变动成本、净利、损益平衡。
根据抽样人潮与抽样地点所得的可能净利及分析可能的未来发展情况,将可供本企业开设专卖店的地段或区间一一列明。
重点说明店铺应设在何处,何时合适开店;适宜经营何种商品组合;顾客的形态;租金状况
肯德基选址秘诀何在?
从1987年进入我国以来
在短短的10多年里
肯德基已经发展了1000家门店
家家都瓜熟蒂落,赚得盆满钵满
其选址的秘诀何在?
剖析肯德基规划商圈之谜
计划进入某城市前,先进行市场调查与资料
收集,然后采取记分的方法进行商圈规划。
1、划分商圈
例如,此地区有一个大型商场营业额在1000万元算
1分,5000万元算5分,有一条公交线路或地铁线路
加多少分。这些分值标准是多年积累的经验值。通过
打分把商圈分成几大类,以北京为例,有市级商业型
(西单、王府井等)、区级商业型、定点(目标)消
费型、还有社区型、社、商务两用型、旅游型等。
剖析肯德基规划商圈之谜
确定重点在哪个商圈开店,主要目标是
哪些。一方面要考虑自身的市场定位,另一
方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。肯德基
一定要等到商圈成熟稳定后才进入,一定是
比较稳健的原则,保证开一家成功一家。
2、选择商圈
例如马兰拉面和肯德基的市场定位不同,顾客群
不一样,有人吃肯德基也吃马兰拉面,有人可能
从来不吃肯德基专吃马兰拉面。马兰拉面的选址
与肯德基不同。而肯德基与麦当劳市场定位相似,
顾客群基本重合,在商圈选择方面也是一样的。
经常可以看到一边是麦当劳另一边是肯德基。
古语说“一步差三市”。开店地址差一步有
可能差三成买卖。这跟人流动线有关,人群
从车站或地铁出来后往哪个方向走等,都需
派人现场测量,得出完整数据后才能确定。
3、确定聚客点
例如,北京西单是成熟的商圈,但不是任何位置
都是聚客点,肯德基开店原则是:努力争取在最
聚客的地方和其附近开店。比如,在店门前测定
人流量,记录经过的人流,而且还要测马路中间
的和马路对面的人流量。
剖析肯德基规划商圈之谜
人流主要动线绝对不能被竞争对手截住,
因为人们对品牌的忠诚度有限,主要考虑
便利性。
窍门:不能让竞争对手截住人流动线
例如北京北太平庄十字路口有一家肯德基店,如果
往西一百米,竞争者再开一家西式快餐店就不妥了,
因为主要客流是从东边过来的,再在那边开,大量
客流就被肯德基截住了,开店效益就不会好。
剖析肯德基规划商圈之谜