文档介绍：开店选址与开店策划
开店选址:地段、地段、还是地段
开设店铺,首先碰到的问题就是选择合适的开店地段。可以说,任何开店者都期望找到一个理想中的“黄金地段”,诚如华商巨子李嘉诚所言,开店第一是地段,第二是地段,第三还是地段。
有专家指出:找到一个理想的店面,开店创业就等于成功了一半。这话一点都不为过,开店不同于办厂开公司,以零售为主的经营模式决定了店面的选择至关重要,它往往直接决定着店铺的成败。
开店选址包括商圈调查、商圈评估、店铺签约三个主要的部分。
商圈调查
所谓商圈,指以店铺坐落点为圆心,向外延伸一定距离,以此距离为半径构成的一个圆形消费圈,即吸引消费者前来购物或接受服务的有效范围。如徒步区的店可能是方圆300米,乡镇地区则可能是方圆1000米(购物不方便、缺乏竞争等因素),视具体状况而定。
商圈大小与店铺的经营规划、经营范围、所处地段、商品信誉、交通条件等有密切关系,反映着店铺的经营辐射能力。商圈范围是店铺确定服务对象分布、商品构成、促销方法和宣传范围的主要依据。因此在选择商圈时一定要慎而又慎。
1。商圈范围划定
商圈的描绘受各种因素的制约,其形态往往呈不规则外形,但按市场营销学的观点来说,商圈结构可分为三层,并且可以用3个大小不等的同心圆来表示:
a。主商圈:单店业绩的主要来源,占单店总业绩的55~70%,拥有较多忠诚率最高的顾客群;
b。次商圈:占单店总业绩的15~25%,相对而言,老顾客来访率较低;
c。辅助商圈:占单店总业绩的5%,处于商圈的最外围,游离客人多。
商圈范围的划定因行业类别的不同而不同,一般以便利店来说,主商圈大多为
50米,次商圈为50~150米,辅助商圈为150~250米。但假如是以选购品为主的专门店或大型店,则其商圈范围的估算可用车程来计算。
商圈基本上没有外形,但为了方便计划,一般事前规划可用圆形来为商圈推算。例如有以下各情况限制,可为商圈之范围划分点:
a。商圈半径以500米为限;
b。马路分界:凡超过40米宽的道路,四线道以上或中间有栏杆、分隔岛、主要干道阻隔而划分成两个不同商圈;
c。铁路、平交道阻隔:人们因铁路、平交道的阻隔,交通受阻而划分成两个不同商圈;
d。高架桥、地下隧道阻隔:因高架桥、地下隧道阻隔,使人潮流动不便划分成不同商圈;
e。安全岛阻隔:因安全岛阻隔,使人潮流动不便而划分成不同商圈;
f。大水沟:因大水沟阻隔,使人潮流动不便而划分成不同商圈;
g。单行道:因单行道阻隔,使人潮流动不便而划分成不同商圈;
h。人潮走向:人潮走向的购物习惯及人潮流动的方向,使该区形成一个独立商圈;
2。商圈类型分析
商圈有集中型商圈和分散型商圈两种形态。在选择商圈时,应充分考虑店铺的定位、所吸引的客层、所售商品价位、商圈范围大小等多种因素。一般而言,商圈形态可分为以下几种:
a。商业区
商业行为集中的地区,其特色为商圈大、流动人口多、各种商店林立、繁华热闹。其消费习性具有快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等特色。
b。住宅区
该区住户数量至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定,讲究便利性、亲切感,家庭用品购买率较高。
c。文教区
文教区四周一般有一所或多所学校,其中以私立学校和补习班集中区较为理想。该区消费群以学生居多,消费金额普遍不高,但休闲食品、文教用品购买率高。
d。办公区
该区指办公大楼林立的地区。一栋办公大楼内的员工人数可能超过一两千人,尤其其中的上班族外食比例非常高。其消费较高等。
e。工业区
工业区的消费者多为工厂治理者及打工一族,消费水平较低,但消费总量较大。
f。混合区
混合区分为住商混合、住教混合、工商混合等。混合区具备单一商圈形态的消费特色,一个商圈内往往含有多种商圈类型,属多元化的消费习性。
3。商圈调查内容
在确定了商圈的基本位置后,选址者应对预选地址的商圈进行具体的调查,包括商圈的总体要素和竞争店的情况。其中需要调查的要点具体如下:
a。固定人口数:是指居住在商圈内的住户数量。
b。人口密度:是将区域内居住人口数除以土地面积所得出的每平方公里居住人口数。人口密度越高越适合开设店铺。
c。人口增加率:指随着城市发展而增加的人口数,例如新开之市镇、新区等会有许多外流人口进入。
d。日夜人口数:由于店铺经营时间长短不一,有的长达24小时,因此白天的人口数量非常重要。通常在办公区或工业区,其白天人口数是店铺业绩的主要来源,但到了晚上,上班的人回家后,商圈内人口就会明显减少。
e。职业、年龄、教育程度、所得:不同的职业、年龄的人对于商品的需求偏好角度有所不同,同样的教育程度也有此情形。而商圈内人口所得也直接影响到人们支出额度及店铺