文档介绍：绪论
投资价值——个人、主观;市场价值——非个人、客观
交易价格区间:最高购买价-- 最低出售价
投资分类:
(按投资与收益方式分类)直接投资与间接投资
(按投资期长短分类)固定资产投资与流动资金投资
房地产投资分类:
(按投资形式)房地产直接投资与房地产间接投资
(按用途)住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资、特殊用途房地产投资
(按经营方式)出售型房地产投资、出租型房地产投资、混合型房地产投资
房地产投资三要素:时机、区位、质量
房地产投资的特点:
投资金额巨大
投资不确定因素多,风险较大
依赖金融部门支持
具有专业性
具有相互影响性
保值增值性
房地产投资的影响因素
经济因素
社会因素
政治与行政因素
政策法规因素
技术因素
房地产投资分析的任务
为投资者提供投资方向
为投资者提供运作方式
为投资者预测投资收益
为投资者分析风险并提供避险策略
房地产分析的内容
房地产投资的环境与市场分析
房地产项目的成本估算与融资方案择优
房地产项目投资的财务分析
房地产项目投资的不确定性分析
房地产投资项目的风险分析
房地产投资项目的社会影响评价与环境影响评价
房地产投资决策分析
房地产投资分析的基本原理
投资三要素:成本、收益、预期
土地报酬递减规律p20
房地产市场分析
房地产市场的特征(7)
房地产市场是信息不充分的市场、
房地产市场的区域性强
房地产市场的垄断性
房地产市场是房地产权益的交易市场
房地产市场存在时滞
房地产市场的反经济周期性
房地产市场服务的专业性
房地产市场分析的内容
地区经济分析
市场概况分析
专业市场供求分析
项目竞争分析
房地产市场调查的内容
房地产市场环境调查
房地产市场需求调查
房地产市场供给调查
房地产市场营销活动调查
房地产市场调查的方法
普查法
抽样调查法
房地产市场调查的程序
确定调查目的
初步调查
调查设计
现场调查
资料整理、统计和分析
撰写和提交调查报告
房地产市场预测的方法
指标法
德尔菲法(专家意见法)
销售人员意见综合预测法(卖方)
购买意向预测法(买方)
移动平均法(实际数据)
指数平滑法
回归分析法
趋势法
房地产市场预测的程序
确定预测目标
收集整理资料
选择预测方法
建立预测模型
评价和修正预测结果
编写预测报告
区位条件分析
区位的概念:区位指特定地块所处空间位置及其与相邻地块间的相互关系。
住宅项目区位分析
基础设施完备程度
公共交通便捷程度
环境
人口
商业项目区位分析
交通便捷性
标志性(引起注意)
适应性(周围环境)
购买力(目标消费人群)
写字楼项目区位分析
办公集聚度
配套服务完善度
交通便利性
前瞻性
工业项目区位分析
原材料资源数量
交通运输成本
技术人才和劳动力供给
水电资源供给
环境污染防治政策
房地产投资与成本费用具体估算主要采用投资分类估算法。包括:
土地费用
前期工程费(可研报告)
基础设施建设费(三通一