文档介绍：镇江大港
商业市场调研报告
谨呈:
2012
目录
项目目标沟通
PART1
PART2
市场分析
市场回顾
市场表现
PART3
项目整体概况
PART4
客群分析
PART5
案例借鉴
商业格局
目前镇江商业格局正完成新一轮的由内而外发展过程,随着重点区域的相对成熟,远郊区域也正慢慢体现出强劲的发展势头;
丁卯新区是近几年镇江市区的重点发展区域,其商业规划中主要以五大专业市场支撑,主要集中了家居建材、五金电器、灯饰灯具、食品批发、义乌小商品以及汽车配件等业态,虽然经营业态相对单一,但形成了同一业态从低档到高档的需求梯度,成为镇江的专业市场集群。
而京口和润州片区形成了镇江主要购物中心,该片区商业以百货商场、购物中心、城市综合体、一站式Shopping Mall等等形式为主,配合商务办公设施,形成镇江未来的商务金融中心。
丹徒和大港片区商业发展较缓慢,丹徒片区主要是未来居住集群区域,该片区主要以社区商业为主,配合少量购物中心项目。而大港片区商业项目相对匮乏,基本没有任何大型商业项目,目前仅益华广场进驻,该片区为镇江工业密集区,未来具有很强的发展潜力和消费需求。
商业格局
目前镇江京口片区和润州片区大部分商业项目基本落成,可出让土地已经不多,商业项目更加稀少。相反,丹徒片区和大港片区存量土地较多,商业项目稀少,具有强劲的发展潜力。
当前,镇江新建的商业地产主要是以丁卯五大市场为首的专业市场、以万达广场为首城市综合体项目、以大润发为主的商业卖场等。而随着未来滨水区规划,特色商业街将是一大发展趋势。主要将集中于滨江沿线和辐射内区域。
目前除丹徒和大港之外,其他片区商业项目基本能满足市民需求。但是对于特色餐饮、休闲娱乐一条街等形式的商业项目仍然具有较高需求,这也是未来镇江商业发展的一个趋势。
商业格局
各片区商业体量及数量占比分析
片区
数量
京口片区
14
润州片区
16
丁卯片区
7
丹徒片区
3
大港片区
1
从镇江市内各个片区商业地产数量和体量的占比情况看来,镇江商业主要集中在润州片区和京口片区,这两个区域属于镇江城区中心位置,也是镇江人口最密集地区。虽然大港片区是目前所有片区中商业地产数量最少的片区,但就体量而言却不是最低,特别是在近几年新区规划发展下,大港片区也将逐渐形成镇江工业市场集群,商业市场将逐步体现其区位的重要性和独特性。
片区
体量(㎡)
京口片区
792000
润州片区
丁卯片区
944858
丹徒片区
大港片区
228121
商业格局
镇江商业地产定位分析
镇江目前的商业地产中各个商业项目的定位较为合理,以中低端至中高端消费层为主,占比达到72%。不过需要指出,在2008年或之前,镇江基本上没有中高端消费场所(除了商业城),主要是以中低消费层为主。由此也可以看出,随着近几年的发展,镇江的商业氛围较好,发展也相对较快,并且镇江市民具有一定的消费需求,商业项目定位也由低端逐步向中高端发展。
定位
数量
低端消费层
6
中低消费层
18
中端消费层
3
中高消费层
11
高端消费层
2
商业市场总结
大港未来发展的商业定位是(镇江)城市东西扩展重要的滨江轴线
大港的商业综合业态形成主体主要是依靠和结合文化、旅游产业为主
大港现有的商业基础落后,不能满足大量人群追求新鲜业态及档次的需求
大港需要一个Shopping Mall、城市综合体、一站式购物中心(如万达广场、苏宁广场、八佰伴)等,加以糅合充满文化特色的商业街或特色餐饮
住宅市场
调控之下市场由普遍的“量升价高”迅速转入品牌品质项目降价求量,普通项目难以去化的局面,成交量下滑明显,以品牌项目主导的成交均价也仅与去年基本持平
2011年1-12月,镇江全市商品住宅整体成交108万方,对比2010年同期(158万㎡)%,限制性政策纷纷落地之后,购房者纷纷观望,整体市场寒气逼人;
2011年1-12月,全市商品住宅自6月起在政策收紧的情况下,全市供销比严重失衡,,曾尝试多种方法也未能跑量的开发商,不得不面对现实,降价寻找出路。
市场存量不断增加,年内峰值出现,库存在售房源达到新高10883套,按镇江2011年平均去化速度,需要12个月时间消化;同时预计2012年,全市新增上市量将达200万方。
住宅市场
从供需缺口的历史数据走势看,年内峰值已经出现,且不排除后期有进一步增大的可能。
目前市场库存在售房源达到10883套,按套均面积100平米计算,共计110万方,按镇江京2011年平均去化速度,需要12个月时间消化。
而预计2012年全年,镇江