文档介绍：嘉福·国际
商业定位&规划建议
敬呈:嘉福置业
〈一〉
赣州商业市场调查启示
(包括各大商圈、办公产品、酒店公寓、商铺、卖场、品牌商业、星级酒店等的全面调研)
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未受住宅市场的负面影响
作为经济上升期的三线城市, 赣州商业市场信心较足, 商业类产品销售趋稳, 预计未来市场接受空间较大。
从8、9、10三个月份的商业类产品销售来看,赣州商业市场并未受到住宅宏观调控和观望情绪的影响,虽然商业营销市场并未成熟,但在住宅市场投资消极的背景下,商业作为长线的增值性投资产品具有较高市场接受空间。
——商业格局与城市消费不协调
南门口商圈
东门口商圈
新区商圈
以文清路为商业主轴的赣州核心形象型商业中心区域
八一四大道、站前大道,红旗大道东、文明大道东组成的赣州批发型商业区
品牌百货、珠宝、服饰、餐饮、专业卖场、超市、美容美发、动漫等零售型商业,集中了赣州的品牌商业,为人气型消费区。
赣南贸易广场、龙都商城、赣南摩托车大市场、东门市场四大专业市场和金钻广场、新大地电脑广场两大广场构成的批发型商业,为目的型消费区。
赣州市区人口逾70万,与目前两大成熟商圈足以提供的消费量相比,市民消费需求空间仍然很大。尤其较大型的休闲餐饮娱乐类商业,都集中在文清路附近,中心城区难见其他大中型商业区域,这与巨大消费人口的城市很不协调。
——品牌消费需求有待满足
四大品牌百货:天虹百货春天百货天誉百货国光百货——入驻品牌以2、3线为主,少有1线品牌
两大卖场超市:永安南城大润发(即将入驻)——品牌卖场超市明显不足,大多生活类消费停留在沿街小商铺
一个品牌购物广场:九方购物广场——赣州唯一的品牌专卖和精品百货,唯一高端商业消费地
一个主题商业:中联商城——业态杂乱,3、4线品牌为主,非成熟型城市主题商业中心
入驻品牌一览
赣州95%以上的商铺都是几十平方米的小商铺,经营面积在5000平方米以上的商场只有少数几个。这些小型商品零售点仅能提供一些基本的生活用品,无法满足家庭的全部要求。且存在服务差档次低等问题。
品牌专卖、品牌餐饮、品牌休闲娱乐等集中在文清路核心商圈,且1线品牌较少;全国性品牌超市或上市品牌更无,城市居民缺失更现代化的购物体验来提升生活品质。
——市场起步期,老区较弱
赣州写字楼市场起步较晚,目前较为成熟及在售的写字楼均集中在新区,老区主要集中在南门商圈及东门商圈。
老城区因建筑年代较久档次普遍较低,物业管理落后,停车位不足,已经不能满足于现代化企业的入驻。
租金价格老区基本在30元左右,新区40元左右,两者档次差距在租金表现上较为明显。
代表项目:
金钻广场——地段好。租金26—30元/㎡/月,面积30—100㎡不等,入驻多为中小型企业,租户不稳定,流动大。
永信广场——处市中心。无专用停车场,开发商自有物业,无需缴纳物业费,仅提供最基础的安保及简单维修。目
前一整层出租为主,多为证券、银行、房地产开发等公司入驻,租金仅为25-30元/㎡左右。
老城区在商务市场竞争上弱于新区,大多地段较好。随着城市发展,对于办公产品要求日渐增高。
作为赣州刚刚起步不久的办公类产品,其发展需一定时间和过程,目前新城商务环境更吸引各种企业单位,本案地段相比上述案例稍嫌偏僻,写字楼产品的销售不宜盲目乐观,应立足于优化产品力;老区目前写字供求都有限,可参考不多。建议控制数量优化产品,在推售上依据即时市场变化调整策略。
——市场起步,前景不明朗
一居1500元/㎡,二居2300元/㎡,三居3000元/㎡,空置率为40%,租住人群多为公司提供给高层管理的宿舍,租金由公司负责;
案例参考:
目前代表性酒店式公寓项目多集中在新区。且多以返租形式销售,辅以开发商持有的形式。
酒店式公寓以其面积小总价控制而成为吸引投资者的一种房产品,但目前赣州现行的房价和购买力,无法支撑起酒店式公寓的售价,且赣州酒店式公寓市场刚起步,项目不多,作为一种新的投资理念和产品尚未成熟,有待市场进一步成熟。
基于酒店式公寓产品的市场前景不明朗,故本案在推售时应当控制总量,优化产品设计和配套,不宜第一拨上市。
——入住率和价格稳定
(挂五星级)
(准五星、挂四星级)——未开业
(挂四星级)
(挂四星级)
(挂四星级)
(挂四星级)
(挂三星级)
(挂三星级)
(挂三星级)
平均入住率在80%左右
多有会议室、KTV、桑拿足浴、
宴会厅、特色餐饮等配套