文档介绍：新书例题
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第三章房地产价格和价值
第一节房地产价格的含义和形成条件
房地产价格:是指和平地获得他人的房地(三) 交易情况修正的方法
产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其它经济利益。
房地产价格的形成条件
1、有用性
2、稀缺性
3、有效需求
第二节房地产价格的特征
1、房地产价格受区位的影响很大;
2、房地产价格实质上是房地产权益的价格;
3、房地产价格既有交换代价的价格,也有使用代价的租金;
4、房地产价格是在长期考虑下形成的;
5、房地产价格通常是个别形成,容易受交易者的个别因素的影响。
第三节房地产供求与价格
一、房地产的需求
房地产需求是指消费者在某一特定的时间内,在每一价格水平下,对某种房地所愿意而且能够购买(或承租)的数量。
形成需求的两个条件:
1消费者愿意购买
2消费者有能力购买
决定房地产需求的因素
1、该种房地产的价格水平
2、消费者的收入水平
3、消费者的偏好
4、相关物品的价格水平
5、消费者对未来的预期
二、房地产供给
房地产供给是指房地产开发商和拥有者(即房地产出售者或出租者)在某一特定的时间内,在每一价格(或租金)水平下,对某种房地产所愿意而且能够提供出售(或出租)的数量。
决定房地产供给量的因素
1、该种房地产的价格水平
2、该种房地产的开发成本
3、该种房地产的开发技术水平
4、房地产开发商对未来的预期
三、房地产均衡价格
四、房地产供求弹性(有例题)
1、房地产需求的价格弹性
“中点法”计算需求的价格弹性
2、房地产需求的收入弹性
3、房地产需求的人口弹性
4、房地产需求的交叉价格弹性
5、房地产需求的价格预期弹性
第四节房地产价值和价格的种类
一、使用价值和交换价值
使用价值:指该种商品能满足人们某种需要的效用;
交换价值:指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例,通常用货币来衡量,即交换价值表现为一定数量的货币、商品或其它有价物。
人们在经济活动中一般简称的价值是指交换价值;在房地产估价中一般所说的价值,也是指交换价值。
二、成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值
三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值
四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值和征收价值
五、所有权价格、使用权价格和其它权益的价格
原始价值是始终不变的,账面价值是随着时间的流逝而不断减少的,公允价值、市场价值是随着时间的流逝而上下波动的。
六、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值
七、市场调节价、政府指导价和政府定价
八、基准地价、标定地价和房屋重置价格
九、土地价格、建筑物价格和房地价格
十、总价格、单位价格和楼面地价
3、楼面地价
◆楼面地价与土地总价的关系为:
楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系:
十一、实际价格和名义价格
十二、现房价格和期房价格
[例] 某期房尚有1年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为3 300元/m2,出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%,风险补偿估计为现房价格的2%,试计算该期房目前的价格。
[解] 该期房目前的价格计算如下:
y = 3 300—330/(1+10%)—3 300*2%
= 2 934 (元/m2)
十五、补地价
补地价:是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。
不同情形下补地价的计算:
1)对于改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件的:
补地价= 改变后的地价- 改变前的地价
2)对于单纯提高容积率或改变土地用途并提高容积率的:
补地价(单价)=现楼面地价*现容积率-原楼面地价*原容积率
补地价(总价)=补地价(单价)*土地总面积
3)如果楼面地价不随容积率的改变而改变,则:
补地价(单价)=原楼面地价*(现容积率-原容积率)
例1:某宗土地总面积1000m2,容积率为3,对应的土地单价为450元/m2,现允许将容积率提高到5,楼面地价不变,试计算理论上应补地价的数额。
[例1]解:理论上应补地价的数额计算如下:
补地价(单价)=450*(5-3)/3=300元/m2
补地价(总价)=300*1000=30万元
例2:某宗面积为3000m2的工业用地,,楼面地价为700元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地,,楼面地价为960元/m2。试计算理论上应补地价的数额。
[例2]解:理论上应补地价的数