文档介绍：[华美·弹子石地块]
可行性研究报告
高策机构·重庆
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目录CONTENTS
No1:地块区位及四至
No2:地块周边配套
No4:地块地形地貌
No3:道路及交通状况
No5:地块指标
No6:小结
1、地块本体分析
2、重庆宏观概况
3、重庆及区域发展规划
4、重庆及区域房地产概况
5、未来市场预判
6、区域分类客群分析
7、项目总体定位
8、初步规划布局
9、投资收益测算对比
10、敏感性分析对比
11、投资风险分析
12、可行性研究结论
13、自持商业经济测算
地块区位
沙坪坝
商圈
渝中区
商圈
观音桥
商圈
南坪商圈
本案
弹子石
CBD
位于重庆中央商住区——弹子石;
项目距离重庆CBD中心约20分钟车程,距离观音桥商圈约15分钟车程,南坪商圈20分钟车程;
地块位于重庆市弹子石区域,属于商业住宅用地;距离观音桥核心商圈仅15分钟车程,属于重庆的中央商住区。
地块四至交通条件
朝天门长江大桥
弹子石
立交
通往
观音桥商圈
本案
内环快速干道
盘龙立交
重庆
十一中
腾龙
岭秀
昕辉
莫比时代
学府路
宏声阳光绿洲
宏声
广场
中海国际社区
总部
经济区
雅云苑
蓝光COCO
居住用地规划
总部经济拓展区
N
东临:;
南接:腾龙小区及重庆十一中;
西近:弹子石立交及腾龙大道;
北靠:政府规划用地及蓝光项目;
项目三面被社区及未来快速干道围合,商业价值被弱化且无法实现临街面商业满铺;
腾龙大道
南滨路
市政未来规划道路
轨
轨
居住用地规划
居住用地规划
地块西接城市主干道腾龙大道,并通过弹子石立交链接江北、南坪;周边未来规划有轨道站及市政道路,交通通达度高;地块其余三面被社区及未来快速干道围合,商业价值被弱化。
周边配套及规划
朝天门长江大桥
弹子石
立交
通往
观音桥商圈
本案
内环快速干道
盘龙立交
重庆
十一中
新世纪商社
总部
经济区
N
腾龙大道
南滨路
市政未来规划道路
轨
轨
永辉
餐饮街
餐饮街
盘龙
中学
学
弹子石
中学校
学
南岸区
大佛段小学
医
重麻医院
农贸市场
教育配套:
临近重庆十一中、弹子石中学校、大佛段小学;
生活配套:
周边一公里范围内,有新世纪、商社电器、永辉超市、农贸市场、社区餐饮街;
交通配套:
周边有3个公交车站,有8条公交线路;规划有2个轨道交通站,链接2座大桥,快速通达主城各区;
其余配套:
地块邻接三块规划用地,未来将形成逾100万方居住用地规模;
居住用地
规划
居住用地
规划
居住用地规划
区域内生活配套主要以社区型配套为主,教育配套丰富且临近重点中学十一中,交通通达性较好;项目邻接逾100万方居住规划地块,区域未来容易形成规模化的居住发展效应;商业投资价值突显。
地块地形地貌
下穿段
本案
N
西面
南面
东面
北面
地块东、南面邻接其他社区,北面邻接未来市政干道,不利于社区商业布局;地块从西向东呈现缓慢降低地形,落差缓而均匀,利于建筑的布局。
地块控规
1、地块较为完整,利于社区的整体打造;
2、地块两面被市政道路,两面被社区遮挡,对于社区商业的布局形成及人流吸附带来一定难度;
3、地块北面市政规划人行天桥,使本项目与北边居住规划用地实现无缝连接,有利于商业价值拔升;
4、周边未来有逾100万方居住规划地块,对于提升本项目所在区域的规模化发展有较大帮助;
西面及西南面邻接市政干道,人流导入便捷,适合商业类型产品布局;远离立交朝向现有社区部分的地块环境相对安静,适合进行住宅产品布局。
地块指标
高容积率指标,基本决定了物业以高层形态为主。
地块规划许可经济指标统计表
项目
D4-01/04
用地性质
占地面积
(平米)
73800
R2B
(二类居住、商业服务用地)
容积率
(设定)
限高
——
商业:住宅
商业30%:
住宅70%:
总建面
(平米)
约221400
备注:暂无建筑密度和有无限高相关资料,本报告按照100米建筑限高和30%建筑密度、30%绿地率进行经济测算。
地块本体小结
地块位于重庆中央商住区,属总部经济拓展区,未来发展前景看好;
地块与江北、南坪区域连接性较好,轨道交通使得区域交通通达性好;
项目周边邻接逾100万方居住规划用地,区域未来的规模化发展效应好;
地块周边主要以社区型生活配套为主,近在咫尺的重庆十一中教育资源将为本案住宅附加值加分;
地块有三面被快速干道及社区围合,商业价值易被弱化,社区商业的布局形成及人流吸附带来一定