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物管公共设施维护问题分析
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一、业主产权分散
在一些老旧小区,通常有住房产权结构简洁,房屋多样化的遗留问题。除了正常住宅外还可能存在大量商用房、车库、仓库、办公用房等,房屋可能存在住宅和经营房屋混杂错乱的现象。并且住房的产权可能存在商品房、回迁房、商住房等多种形式,而房屋的产权人也可能有一般居民产权、单位产权(包括公共事业单位等)、公共设施产权(政府设施、银行等)、企业产权等。居住人群不同,人的生活水平和消费意识差距很大。这种产权人以及房屋的多样化结构导致小区物业管理的困难,其收费标准混杂,产权人管理看法分歧较多,都使得对该小区进行良好的物业管理存在较大挑战。
二、法规缺失
国家建设部出台的对物业共用部位共用设施修理基金管理方法中,规定了用于物业共用部位、公共设施修理、大中修、更新等的修理管理基金,应当由购房者依据房屋价格的确定比例在购房时同时缴纳,而有的地方政府规定该基金由担当建筑的开发商和业主共同担当。近年来建筑的商品房除了预留的公共修理基金以外,一般都在每月的物业费用中收取了确定数额的公共修理补充经费,收取额度较少且对车库、仓库等小区设施并没有收取。而由于没有相应的法规说明,由于时常缴纳了物业管理费用,居民业主认为小区全部设施(包括业主室内设施)都归责于物业管理公司修理维护。并且由于对修理维护经费的需求数额不甚了解,业主时常交纳小量的公共修理金在小区新投入使用的头几年还够用,随着年岁的增加,公共设施设备的修理费用也就日益增多,而公共修理经费的收取标准还维持十几年前的水平,就消逝公共修理金收不够支的状况。
三、经费收取困难
物业管理维护修理的费用收取涉及到开发商、业主住户、业主委员会、物业管理委员会、物业管理公司等多方面的利益,各方看法见解都处在各独立场之上,对于小区设备维护修理以及更新换代的问题,小区维护修理经费的筹集收取问题,都难免消逝观点冲突。当一些缺少修理经费的小区公共设施例如电梯,或者凹凸配电设备等消逝老化而需要更新时,征求各方同意和进行设备更新就是一个困难的过程。首先可能要对设备是否更换进行投票,征求各方看法;假如获得通过还需要表决换几个设备,换什么价格的设备,换什么品牌的设备等等。即使通过之后对修理费用的收取也是一个繁琐的过程,如此对小区公共设施进行更新经常会耗费多达1-2年的时间。对于一些简洁产生平安隐患的隐蔽设施,例如水、电、气等,过长的修理表决时间会带来难以预料的后果。针对经费收取的困难,物业管理中应当和小区业主委员会以及物业住户乐观沟通,力争解决以下的问题:
。首先,应当对国家规定收取修理基金给及政策上明确的定义。对于商品房,明确规定从售房款从提取确定比例的金额作为修理基金,并且要将具体的数额公之于众。而对于共有住房,则从职工所在单位自己依据规定收取和缴纳。并且在收取修理基金时,要依据房屋的材料结构类型(钢结构、砖木结构)以及其修理维护的难度,和一般住宅、别墅、高层商住楼等不同的房屋类型,依据建安造价分类分标准征收,以体现公正合理的原则。其次对于部分建筑于国家法规颁布以前老旧小区,更是缺乏公共设备修理基金这一项经费来源,且平常每月向业主征收公共修理金的收费标准与新建小区一样(-/㎡),而旧小区公共设施设备的修理量多、日常公共修理金往往收不够支。造成每次要修理就要按法定程序表决、收费、才能修理。这不但使得公共设施设备大修无法准时,给宽阔用户日常生活带来不便,还存在很多平安隐患。所以应当建立确定数量的“公共修理周转金”,“公共修理周转金”一旦使用就应当准时征收补上。这方面的规范需要政策法规上对于新旧小区进行界定,并对收取经费的标准予以区分,对于公共修理资金的补充收取方法和额度做出合理的规定。并且在制定收费标准时需要充分考虑到依据公共设施老化速度,以及依据社会物价的波动而实行的动态调整修理维护经费策略,以保障公共设施日常维护费用的充分。对于那些使用年限已到,无法修理使用的公共设施设备的更新改造费,可以进行公告公示后大多数无异议状况下,强制分摊收取(全部状况都要等经成百上千户业主表决并经半数以上业主通过再分摊收取是很困难的);对长期拒不缴纳公共设施设备的更新改造分摊费用的业主要有具体的约束手段,避开形成交钱与否都可以享受同样的公共设施设备,例如对电梯修理的不缴费用户不发放电梯乘坐卡等;对那些使用年限已经到期并简洁产生巨大平安隐患的设施设备政府要强制限时更新改造,小区公共修理金不足时应实行应实行先由政府相关部门协调垫资更新改造,再强制分滩收取费用的方法,以免进行表决的时间过长而造成设备的平安隐患对居民生命财产造成威。再次,物业管理公司应当在入驻管理小区时乐观和小区业主委员会乐观协商,依据小区公共设施的使用年限和使用状况,动态调整对小区公共设施修理费用的征收标准。假如在小区公共设施消逝问题时再向小区业主告知并且摊派收取,一则可能一次性收取费用较多,简洁引起业主的反对心情,二则费用收取周期过长可能会影响设施的准时修理更新,对小区业主的生活以及人身平安带来隐患。依据小区公共设备使用状况对修理金进行动态调整收费标准,既能有效地收集到修理经费,又能准时的调用经费对设施进行维护,让小区用户切实的感受到物业管理工作的成效,起到对物业管理的促进作用。由于业主委员会的权威性往往不能服众,在必要时可依据小区的实际状况寻求当地政府相关部门的关心,针对小区的公共设施状况进行勘查和公布,以达到公正和权威的效果,降低经费收取的难度。
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。物业管理公司收取到的修理经费以及国家规定的修理基金,关系到业主、住户的切身利益,在使用和管理上需要进行严格把关。经费可以由当地物业管理部门协同小区业主委员会进行监管,并且依据物业公司方案,业主代表审查,金融机构拨付款项等程序严格执行,并且将经费的使用以及结余状况进行定期的公示,以便宽阔业主住户进行核查。公共修理金在大多数物业管理企业中都实现了由物业企业代收代支、按幢建帐、定期公布、接受业主的监督程序,在使用上已日见规范。对于资金的运转和使用状况假如业主有疑问,还可以托付专业的金融机构进行审查,以免由于业主普遍对于资金审查的专业学问不甚了解,从而消逝物业管理公司对修理经费进行非法挪用的状况发生。