文档介绍：2012年房地产业正式入冬
今年是房地产行业的秋天,明年正式入冬。在巨大的转型压力下,明年调控政策不会放松。
房地产调控政策收效。人民银行调查统计司近日发布的《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》,印证了房价拐点初现端倪的结论。根据中国指数研究院,全国房地产均价环比3个月下降,作为先行指标,房地产成交量从今年二季度开始下滑。虽然金融机构担心恐慌性抛售引发连锁反应,但明年房地产调控不可能放松。
房地产调控虽然已经收到效果,但市场仍然处于观望期。广义货币发行量处于82万亿的高位,大量坐拥现金的人在投资市场四顾茫然,在等待机会入市抄底。一旦楼市调控政策放松,在货币的巨大刺激下,房地产很有可能出现报复性反弹。如此一来,房地产调控就会成为大笑话,以后谁也没脸再提。因此,不奇怪的是,临近年底,从温家宝总理到李克强副总理,仍然在强调房地产宏观调控不放松。
就房地产开发企业而言,目前还没有进入严冬。由于前两年丰收,虽然今年交易量下降,但可以通过存粮解决饥荒。
投资者关注房地产企业资产负债率,该数据显示房地产企业情况恶化。Wind资讯统计数据显示,截至三季度末,A股房地产行业上市公司平均资产负债率为63%,其中15家公司的负债高于80%,高资产负债率特征尤为明显。除少数龙头企业外,大部分房地产行业上市公司特别是中小型公司的经营性现金流缺口急剧膨胀至647亿元,约七成公司的经营性现金流告负。存货数据进一步恶化,房地产行业存货总量继续增长,预计目前存货量已超过1万亿。
但上述数据并不全面,忽略了大型开发企业的预收款。从三季报情况看,招商地产三季度公司尚有预收款141亿元,业绩锁定性好。公司今年以较低成本5409元/平米扩充土地储备106万平;保利今年1到10月实现销售金额627亿元,三季末尚有795亿元预收款,锁定今明两年业绩;保持稳健的万科1到10月实现销售金额1081亿元,后续尚有430亿货量,预计全年实现1300亿销售规模。三季末预收款1228亿元,1208万平约1380亿元已售尚未结算的资源,锁定了2011年和2012年的业绩。
按照国金证券的数据,,
水平。按照全年行业资金支出合计需74825亿元,如果全年资金来源增速降至12%,或自筹等资金来源保持合理增长而银行贷款与定金预收款合计增速降至8%,%,接近08年最差水平,但从总体数据来看,还没有达到2008年的最差水平。
对于房地产企业而言,2011年下半年开始入秋。但稳健的、成本较低且产品线较为丰富的大型房地产企业还能够顶过秋天。
2012年房地产市场将正式入冬。
随着政策的打压,投资者继续观望,成交量进一步萎缩,需求下降带动上游投资下降。房地产企业随之进入观望