文档介绍：项目定位及产品规划建议
三门峡陕州大道项目定位报告
写在方案前的一段话:
每一个前期规划方案都有自己的出发点、着眼点,对于本项目来讲,
鑫地作为一家专业的营销代理公司对此拥有更深厚的期盼。
本着对项目和开发商负责任的精诚服务精神,我们将从市场、产品建议定位等前提要素进行分析并着眼于产品规划上的风险控制及利润最大化平衡点为基准原则,提出自己想法和建议。
(以下观点及建议仅供参考)
规划\建筑
户型\景观
配套\服务
城市区位分析
楼市政策分析
竞争个案分析
项目定位分析
市场分析
产品建议
2
1
案例分析
开发建议
开发建议
3
我们面临怎样的市场现状?
—既定目标下的营销障碍及问题
城市区位分析
楼市政策分析
竞争个案分析
项目定位分析
市场分析
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三门峡印象:
城市区位分析
三门峡市位于黄河南岸、河南省西部,东北接三门峡市新安县、东临三门峡市宜阳县和洛宁县;东南邻壤三门峡市栾川县;南同南阳市西峡县为邻;西南与陕西省商洛地区洛南县、丹凤县、商南县相连;西和陕西省渭南市潼关县共界;北隔黄河和山西省运城市芮城县、平陆县、垣曲县相望,为豫、陕、晋三省交界处的经济文化交流中心,区位优越,与洛阳、运城等构成半小时经济圈,与郑州、西安等构成一小时经济圈。
三门峡市管辖陕县、渑池县、卢氏县、灵宝市、义马市、湖滨区等三县两市一区。总面积10496平方公里,总人口223万。
三门峡市区座落在黄河南岸阶地上,三面临三门峡水库,形似半岛,是“四面环山三面水”的带状自然山水城市。建成区面积46平方公里,%,常年水面333公顷。相继获得中国优秀旅游城市、中国特色魅力城市、全国水土保持生态环境建设示范城市称号。
三门峡市不仅历史悠久,而且生态环境良好。三门峡市北临黄河,三面环水,似一座半岛,有总面积到达三百多平方千米的森林公园和自然保护区,尤其是到了冬季,数百只由遥远的西伯利亚飞来越冬的白天鹅会停留在三门峡水库湿地,成为三门峡市一道独特而靓丽的地风景线。
陕县印象:
城市区位分析
陕县,总面积1763平方千米,总人口344910人(2005年)。处于豫秦晋三省交界的黄河金三角地带,属河南省三门峡市管辖。,。北临三门峡市湖滨区、山西省平陆县,南接洛宁县,西邻灵宝市,东接渑池县。陇海铁路、310国道(209国道在陕县境内与310国道重合)、连霍高速公路以及郑西客运专线横贯东西,交通便利
陕县辖4个镇、9个乡:大营镇、原店镇、西张村镇、观音堂镇、张汴乡、张湾乡、菜园乡、张茅乡、王家后乡、硖石乡、西李村乡、宫前乡、店子乡。
陕县矿产资源丰富,已探明储量的矿产品有9大类32种,其中煤炭、铝矾土、黄金、矿泉水并称“黑、白、黄、水”四大资源。借助于资源优势,陕县实现工业强县。
陕县普通职工平均工资在1000元/月左右,消费水平和消费能力较低。当地的物价水平、商业氛围都处于较低水平,休闲娱乐设施极少。
当地有一部分旅游资源,比如高阳山风景区、甘山森林公园、天井窑院、陕县温泉等。但是由于知名度和宣传力度达不到,所以当地旅游收入也处于一个相当低的水平。
三门峡楼市
城市区位分析
1、三门峡房地产市场已经经过市场培育期,开发规模及价格正处于逐步攀升阶段,房产开发商品化程度较低;楼盘体量较小,几乎没有超过200亩的项目。价格在3000——4000元居多,现在进入发展阶段。产业规划和布局日趋合理,竞争渐渐激烈,投资和建设十分活跃。
2、市场上存在大量单位集资房和自建房。这类物业管理混乱、品质参差不齐,但数量巨大价格低廉,吸引了很多中低端客户。
3、市场上产品基本上以小高层和高层为主。并且,随着市场的发展和土地资源的日见匮乏,多层住宅产品将渐渐成为市场稀缺产品,小高层和高层将占据市场的绝大部分份额。
4、消费能力和消费倾向方面。
1)针对房地产市场,大多数三门峡人认为房价偏高,限制了购买;
2)意向购房人群平均收入在1500元/月·人,消费能力不强;
3)对房屋产品品质有一定要求,但具体需求受市场产品限制,区分不明显;
4)生活节奏比较慢,对周边生活配套要求较高;
5、三门峡总体向西发展,楼盘也相对集中于市中心偏西,以及涧南新区。
6、三门峡市民接受的总房价范围主要以三房为主,总价在20——30万之间。
7、三门峡市民对陕县温泉比较了解,但是只有极少数表示会在陕县购房。
陕县楼市
城市区位分析
陕县整体楼盘开发仍处于初级阶段,本地人以集资自建房、工厂小区家属院为主要的需求对象。如秀玲路的开曼小区为开曼铝厂的职工集资房。本地公务员及行政企事业单位、工厂职工均以市场价格在1800元以下的住房为购买对象