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中小城市房地产市场发展潜力研究
北京交通大学
硕士学位论文
姓名：王东
申请学位级别：硕士
专业：工商管理
指导教师：陈学东
20081201
中文摘要
摘要：
改革开放以来，随着城镇化进程的加快，中国城市数量大幅增长，新增城市中有90％以上的属于中小城市的范畴。为了城市化进程的健康持续发展，做好中小城市房地产业的开发工作，不仅是是扩大内需，提高人民生活水平的必然要求，也是协调区域经济发展和关系国计民生的一项大事。本论文以区域经济协调发展为出发点，分析了中小城市房地产发展的现状以及存在的问题，并提出了相应的解决方案。同时，对其发展潜力作出了客观评价，以期在未来的城市房地产开发中能充分利用其有利的因素，扬长避短，促进中小城市房地产业的健康发展，进而达到提高人民生活质量以及区域经济协调发展的目的。在充分考虑了城市的区域位置、经济发展水平及行政划分等因素的基础上，本论文选取了张家口市为案例研究对象，对城市的经济发展趋势及房地产市场的供需现状、发展潜力做了深入分析，为整个论题提供了充分的论据。本论文所涉及的理论知识和政策法规主要有：市场调研方法及调研结果分析；区域经济学区位理论；中小城市规划理论；最近几年国家的土地政策和财政金融政策等。本论文的研究将有助于填补中小城市房地产市场研究的空白。具体来说，本论文在以下方面做了积极探索：
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1．首先以中小城市房地产市场为研究对象，利用土地、房地产开发、交易、市场调查等数据，全面分析中国中小城市房地产市场发展现状和特征。
2．建立了中小城市房地产投资决策的基本范式，即“土地供应分析——市场供需水平测定——投资风险分析——经营战略”。．
研究结果说明：中小城市房地产市场不稳定，易受外界影响；市场容量有限，但产品质量有较大的提升空间；由于城市化进程加快，普遍而言，中小城市房地产市场发展潜力较大，有较大的发展空间。若加以适当引导，通过自我发展和借助外力发展相结合的途径，宏观上把握城市的发展定位，微观上规范企业行为，注重产品细节，中小城市的房地产市场便可向更健康、更稳定的方向发展。作为国民支柱产业之一的房地产市场的发展，必将促进整个区域的经济发展。
关键词：中小城市；房地产；市场现状；发展潜力
ABSTRACT
ABSTRACT：Since the adoption of refornl and opening policies,the quantity of
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Chinese cities have increased dramatically with the rapid progress of urbanization．
Among the boom cities,over 90％are small and medium size．In order to make the
progress develop healthily and sustainably,it is not only of vital necessity for
promoting domestie—need and improving people’S lives,to make a good estate
development，but alSO considered as an important event conceming the coordination
development of the regional economy and people’S lives of the country．
This thesis based on the coordination development of the re#onal economy,
analyzed the present situation and problems of the small and medium．sized cities’
estate market development and also puts forward the corresponding solutions．In the
meantime，an objective assession for the development potention is given，SO as to
make good use of the favorable factors in the future exploration and facilitate its
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healthy development，in order to achieve the goal of increasing the quality of people’S
lives and the coordination development of the regional economy Based on su伍cient
considerations concerning the cities，such as the sectional position，economic
development 1ever,administrative division of the cities and SO on，this thesis takes
Zhang Jia Kou as the research object to make a thorough analysis of the development
tendency of the civic economy and the present situation of“need．supply’in the estate
market as well as the development potention．This provides with SH伍cient and potent
facts for the thesis．
The main theory and relevant regulations concerned in this thesis are as follows：
methods and consequency analysis of the market research；Location theory of
regional economy；planning theory of small medium-sized cities；land policy and
financial policy in recent years and SO on．
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The research of this thesis will be helpful in filling the blank of the smalI and
medium-sized cities estate market．Speak in concrete terms．this thesis made positive
exploration in the following aspects．
First，take the small and medium．sized cities estate market as the obj ects of study,
make use of data on land，estate development，bargaining，market survey and SO on，
analyzed the current developmental situation and the characteristics of our country’s
small and medium—sized cities eatate comprehensively．
Second．has established the basic model of the small and medium．sized cities
estate investment policy-making，namely“land supply analysis—market supply and
demand level determination—investment risk analysis—management strategy'’．
111e research indicated that：The small and medium．sized cities estate market is
unstable，easily influenced by outside factors；the market capcity is limited，but the
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quality of the products has wide promotion space；with the urbanization speeds up，
universally speaking，the development potentiality of the small and medium-sized
cities estate market is big，has a bigger development space．If performs the suitable
guidance，combine self-development with the way in which deppend on external aids．
j匕塞銮通叁堂壹些亟±堂焦论室△旦墨至壁△￡!
On macroscopic，to hold the urban，development localization；on microscopic，to
standardize enterprise behavior and to draw attention to the details of the products，the
sinail and medium．sized cities estate market then may develop to a healthier and
stabler direction．As one of the national pillar industries,its development will
certainty to promote the economical development of the wholere西011．
KEYWORDS：sinail and mcdium．sized cities,estate，current situation of market，
developmental potentiality
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学位论文版权使用授权书
本学位论文作者完全了解北京交通大学有关保留、使用学位论文的规定。特授权北京交通大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。
学位论文作者签名： 新躲胁
签字日期：刖J年，明么日
独创性声明
本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得北京交通大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。
学位论文作者签名： 签字日期： 年月日
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致谢
本论文的工作是在我的导师陈学东副教授的悉心指导下完成的，陈学东副教授严谨的治学态度和科学的工作方法给了我极大的帮助和影响。在此衷心感谢三年来陈学东老师对我的关心和指导。
陈学东副教授悉心指导我们完成了科研工作，在学习上和生活上都给予了我很大的关心和帮助，在此向陈学东老师表示衷心的谢意。
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陈学东副教授对于我的科研工作和论文都提出了许多的宝贵意见，在此表示衷心的感谢。
在撰写论文期间，我的同学和朋友们对我论文的研究工作给予了热情帮助，在此向他们表达我的感激之情。
另外也感谢我的妻子冯文君女士，她的理解和支持使我能够在学校专心完成我的学业。
1引言
1．1选题背景
中国以前根据市区非农业人口的数量把城市分为四等：人口少于20万的为小城市，20万至50万人口的为中等城市，50万人口以上的为大城市，其中又把人口达100万以上的大城市称为特大型城市。随着中国城市化进程的发展，这一划分标准远远落后于时代的发展，世界银行对于城市的分类标准对于当前中国的实际状况较为恰当：1000万人口以上为特大城市，500--一1000万人口为大城市，100～500万人为较大城市，50"-"100万人为中等城市，50万人以下为小城市。
随着中国城市化进程的发展，中国城市化和城市发展进入到一个新的阶段，这个阶段的主要特征是：中心城市不再单纯地发挥集聚效应，同时扩散效应也在日益增强；单个中心城市在空间上的急剧膨胀和扩张将被都市群和都市圈的成长所代替；中国将逐步进入到中小城市快速扩张为大城市的阶段。2006年中达到43．9％，其中上海城市化水平达到88．7％，北京和天津分别为84．3％和75．7
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％，这些特大城市已经达到城市化的后期阶段，以特大城市为中心的城市群成为区域经济发展的龙头。同时，中国城市发展体系也逐渐走向成熟，以特大城市发展为代表、城市区域空间为主体发展的新格局日益显现，形成了城市发展相对集中长江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、京津冀环渤海城市群，并达到了较高的城市化水平。随着这些都市群的上海，北京，天津，深圳，广州等特大城市进入到城市化进程的后期，这些都市群的城市化的过程将进入到依靠较大城市和中小城市在经济快速增长，产业转移和产业结构升级，城区快速扩张的基础上快速发展成大城市的阶段。从中国城市发展的情况来看，2006年中国城市总数为661个，其中地级及以上城市287个；按照世界银行对城市的分类，中国中等城市数量为173个，占中国城市总量的四分之一以上，且主要分布在中国的东部沿海地区(环渤海和长三角地区中等城市数量为33个)，2005年173个中等城市平均GDP增长率为14．4％，超过中均GDP增长速度，2／3以上的中等城市GDP增长率在12％以上，中等城市居民的人均可支配收入约为10000元。在长江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、京津冀环渤海城市群中，京津冀环渤海城市群的城市化发展水平相对较低，在北京和天津逐渐进入到城市化的后期以及国家推进天津滨海新区开发开放政策的刺激下，京津冀环渤海城市群的中等城市面临着快速发展的机遇。与大城市相比，中等城市的房地产开发有以下特点：房地产投资快速增长，超过大型城市；房价增速较快，未来上涨空间较大；住宅需求占主导，受宏观调控的影响较小；开发的资金需求规模相对较小；项目开发周期较短，资金回收较快。面对中国刚起步的中小城市发展，房地产业的发展尽管快速跟进，各地发展参差不齐，由于经济发达地区较为规范的大型房地产公司介入较少，当地房地产公司运作不规范的现象比较普遍，一些开发商的诚信度较低，加之产品从设计到成品质量都存在着诸多问题，造成开发商整体形象不佳。这在事实上为富于开发经验、资金与技术力量雄厚、全程营销策划程式化的房地产公司的进入，赐于了
良机。一方面，部分中小城市有一个共同的特点：地方经济薄弱，甚至没有成型支柱产业和产业经济链，观念和意识比较落后。但为了拉动地方经济和出政绩，地方首脑招商引资方面愿望强烈，在土地和税收方面的优惠政策口子开得很大甚至有悖于国家和中央的政策。一个大项目尤其是招商引资项目通常都会成为首长工程，各方面的支持力度都超越常规。比如在一开始的接待规格上都会令投资商有点受宠若惊——警车开道，几大班子领导轮流坐庄。但也有很多地方尤其是北方排外情绪严重，或者一届政府一届书记(市长)一个令，客观上通常弄得虎头蛇尾，商人成了政治和地方权力斗争的牺牲品。甚至在一些较落后的小城市，形成了独特的开发模式和产品形态：几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积，甚至拓宽N--层和地下一层。赢利模式是住宅保本或赚小头利润，大头全靠商铺赚。有的城市甚至出现“剥皮建筑”的奇特现象，即只盖临街住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。还有的城市住宅小区把一层和二层全部做成商业面积，四周是商铺，中间是大超市或专业市场，把二楼平台做成住宅的入口和绿化等配套环境，既保证了利润的最大化，又未降低小区的品质，真是一举两得